项目接管后的日常物业管理服务工作
(一)、设接待处，白天有专职人员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。服务做到"十二字方针"(即礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等)。
(二)安防工作：
1、保安人员着装统一、整齐，待人要文明礼貌、热情。
2、保安倒班制：实行24小时值班和巡视。
3、门卫进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需由业主开具证明条。
4、充分发挥小区24小时电视监控系统、tv分割镜头监控系统、入户梯口电控防盗锁，搞好社区智能化管理。
5、做好消防工作，建立防火、防盗责任制，定期检查消防器械。
6、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。
7、配有消防系统设施设备，能随时启用。
8、小区内出入口设有明显标志，各组、栋及单元(门)、户有明显标志，订有突发火灾应急方案。
9、加强与市保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全，以创造良好治安环境。
10、车辆收发卡并由保安员指挥进入车库和停车场，外来车辆未经许可不得入区，自行车、摩托车和电动车派专人管理。
(三)为了保障小区内公共秩序和全体业主生命财产安全，根据《中华人民共和国治安管理公司处罚条例》，特制定本规定：
1、各业主(住户)应将全部常住人员情况如实填写在《业主入住登记表》中，并留下紧急联系办法;
2、小区内公共区域的公共秩序维护由管理公司负责，管理公司工作人员及保安人员有权对违反小区管理规定的行为进行检查、纠正;屋内安全由业主或使用人自己负责;
3、本小区实施准封闭式的保安管理办法，管理公司保安人员全天候24小时值班，业主(住户)应主动配合管理公司工作，防止各业治安事件的发生;
4、各业主(住户)不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物口，不得利用房屋从事危害公共利益或侵害他人正当权益的活动;
5、为了保障业主利益，凡个人携手箱、包装箱及大件物品离开小区，需事先填写《物品搬迁登记表》经管理公司核实同意(房屋使用者需经业主签名同意)方可离开;
6、凡住户搬离小区应提前通知管理公司，并填写《物品搬迁登记表》，经业主签名同意、经管理公司核实后方可离开小区;
7、各业主(住户)有责任关好自家的门窗，并保障治安报警设施的完好及有效使用;
8、住宅区内严禁进行一切违反治安管理条例和触犯法律的活动。
(四)、环卫绿化工作：
1、公共部位卫生区，派专职卫生员做到垃圾日产日清，楼道每3天清扫1次，楼梯扶手每3天擦洗1次;共用部位玻璃每季清洁1次;路灯、楼道灯每半年清洁1次，及时清除小区内主要道路积水、积雪。
2、生活区按幢设立垃圾箱，垃圾实行袋装，定点堆放、定期清运。
3、二次装修房屋共用部位保持清洁，对乱贴、乱画，擅自占用和堆放杂物现象定期清理。
4、做好二次供水卫生检查，定期清洗，并做好水质检验报告书;公共雨、污水管道每年疏通1次;每季度检查1次，及时清掏;化粪池每半年检查1次，每年要清理一次。
5、聘请专职园艺工对小区内的绿化进行细心保养和修整，按照绿化的不同品种、不同习俗、不同季节、不同生长期，适时确定不同的养护重点，制定不同的养护计划，为小区提供一个优雅的环境。
(五)环境和卫生管理规定
为了保持小区的干净整洁，为全体业主创造一个安全、文明、优雅、舒适的生活环境，特制定以下规定：
一、本住宅区内实垃圾袋化管理，各业主(住户)倾倒垃圾时应系好垃圾袋口，投放到楼前垃圾箱内。
二、本住宅区内任何公共场所均不得随地吐痰，不准乱倒垃圾、杂物、污水和随地大小便。
三、切勿将垃圾、菜叶、布屑、胶袋、废纸和硬壳等杂物投入下水道内，如使用不当而导致堵塞或损坏时，业主(住户)应及时通知管理公司进行处理并承担相应费用。
四、住宅区内任何公共地方，均不得乱涂乱画乱贴，违者应负责粉刷、更新费用，如属儿童所为，应由家长负责。
五、凡在公共场所乱贴、乱派广告、标语、传单者，除责令期限期清理现场、恢复原状外，还将视情况追究相关当事人的责任。
六、豢养宠物的业主(住户)应遵守有关规定，并妥善管理好自己的宠物，不得让宠物大声嚎叫以及在公共场所大小便。
七、保持小区的安静，不得在休息时间(12。00-14。00，19。00-8。00)制造噪音。
八、爱护小区绿化、不践踏草地、攀折花木，不在公共场所晾晒衣物
(六)、房屋及设备、设施管理：
1、房屋质量，设备设施维修在保修期内应及时反馈给建设单位，协助建设单位与业主的沟通，便于做好保修工作。
2、与业主协商做好房屋公共部位与设备设施的定期保养、保修以使得到保值增值。
3、建立设备台帐，并设置标志，以示区别和了解。
4、公共照明及线路，水电维修，安防监控网络，每天完成巡查养护，所有设备均按《维保计划》进行维保。
5、公司每天应派人到楼宇现场检查一次，对于存在问题，及时提出整改。
6、做到小修，业主随叫随到，30分钟完成;中修不过夜，大修不超过二天;急修30分钟内赶到现场，及时回访。
(七)、加强二次装修跟踪管理，业主委员会协助管理处与业主签定二次装修有关规定的协议，每天检查一次，协调好邻里关系，引导业主按规定装修，共同护房屋质量。
(八)、积极开展便民服务，建立热线电话，方便业主，为业主提供中介电话，方便业主购机船票、请保姆、请钟点工等。
(九)、根据本小区情况，做到微笑相迎，热情周到，文明服务，竭尽努力让业主满意。
篇2：项目物业管理前期筹备工作内容
项目物业管理前期筹备工作内容
(一)管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训，为往后提高、保养、维修、保值、增值打下基础，为业主解决后顾之忧。
(二)建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。
(三)依据相关文件及本小区住宅特点制定《小区业主公约》，《管理处岗位职责》，以及员工的规章制度。
(四)制订详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度，《水电设施、设备巡检计划》，《公共照明维护计划》，《监控与消防系统维护计划》等。
(五)规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训，一个月内所有员工必须全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提高实用素质。
篇3：保洁部前期物业管理规范
保洁部前期物业管理规范
工作职责
1. 负责会所内、外清洁卫生工作，确保洁生环境达到公司的标准要求;
2. 负责会所内、外杂物的清理。
3. 做好清洁用品的使用、管理工作。
4. 负责工具设备的清洁、保养工作。
5. 负责会所内、外的垃圾清运及处理工作。
6. 负责会所内、外装饰设施的清洁与保养。
7. 协助其他部门监管公共秩序及设备运行情况，完成突发事件的应急工作。
8. 负责会所内有害生物消杀防治工作。
保洁部岗位设置
保洁部领班
保洁员
1.计划设置4人。
2.领班1人，保洁员3人。
3. 领班参与正常排班。
员工行为规范准则
一.保洁部日常管理制度
1. 自觉遵守公司各项规章制度。
2. 上班穿制服、戴工号牌、仪表整洁、精神饱满，不吃异味食品、不用有怪味的化妆品，不涂浓妆，严禁着便装与制服混装上岗，。
3. 履行职责，按时上、下班，不迟到、早退、旷工，不做与本职工作无关的事。
4. 到任何办公室入室清洁不得私自传带文件、物品。
5. 爱护工具节约使用物料，不得损公肥私，损坏、遗失工具照价陪偿。
6. 绝对服从上级领导安排、听从指挥、团结同事、互帮互助，按时、按质完成各项工作任务，严禁拉帮结派，搞不利于团结的事。
7. 工作时间不准脱岗、串岗、聚众聊天、大声喧哗。
8. 按照公司《培训制度》的要求接受业务指导、各类培训及考核。
9. 对捡拾物品，按规定上交，不得私分占用。
10. 严禁侮辱、谩骂、恐吓、诬告、威胁他人，造谣惑众、搬弄是非。
11. 礼貌，热情地帮助需要帮助的客户，但不要过份热情。
12. 对公司内部的管理方式、客户电话、姓名不得外传。
13. 遇突发事件，不慌不乱、注意安全、保证自身安全和客户安全后按程序处理。
14. 未经批准，严禁私自派发公司文件或资料。
15. 不做有损公司形象和声誉的事。
16. 不倚墙靠物，不袖手、背手、插手。
17. 节约用水、用电，杜绝一切浪费现象。
18. 认真做好每日工做记录。
二.工作要求
工作中要求做到“五个一样”
1. 上班与下班一样
2. 平时与假日一样
3. 检查与不检查一样
4. 早班与中班一样
5. 领导在与不在一样
四.礼节礼貌
1.礼节礼貌--这是最基本的态度，在任何时刻均使用礼貌用语，“您好”、“请”、“对不起”“谢谢”“先生”“女士”“小姐”“没关系”“不客气”“打扰了”
2. 与人交谈先说“您好”
3. 要求对方时应先说“请”，结束问话时说“谢谢”，失误时一定要说“对不起”
4. 给对方添麻烦时要说“对不起”
5. 对本公司领导在每天第一次见面称“您好”前面加上***总或***经理。
6. 遇到总经理、副经理身边有客人时不要招呼，停留原地或让领导过去后，再干自己的工作。
五.仪容仪表
1. 头发要整洁，不留长发，头饰严禁过大、过多。
2. 服装衬衫要常换，保持干净、整洁、清爽。
3. 不留长指甲，不染指甲油。
4. 皮鞋干净光亮，常上油。
5. 禁止在公共场所接、打电话。
6. 手上禁止带多余饰物(结婚戒指除外)。
7. 不准留怪异发式、染黑色以外的头发。
8. 上班前不吃有异味的食品，喷有怪味的香水。
保洁部岗位职责
保洁领班岗位职责
1. 负责监督执行公司及部门的各项规章制度。
2. 负责检查保洁员的仪容仪表和到岗情况，作好考核评估记录。
3. 根据当日工作任务，负责每日工作的分配指派。
4. 负责检查所辖范围各责任区的清洁卫生质量情况。
5. 负责对保洁员的工作态度和工作质量作出恰当的评估。
6. 负责部门物料每月定期盘点工作，及时结出月末库存数据和消耗数量。
7. 负责入库工具、用品的验收、登记管理工作。
8. 负责计划部门每月清洁用品的采购计划。
9. 负责对清洁工具、设备的使用维护进行指导，检查设备、工具的清洁保养情况。。
10. 负责部门工具的报损。
11. 做好每日的工作记录。
12. 起好模范带头作用，以身作则遵守公司规章制度。
13. 完成领导交办的其他任务。
保洁员岗位职责
1. 负责会所所辖区域及会所内、外饰物的清洁、保养工作。
3. 负责会所内、外杂物的清理。
4. 负责垃圾的收集、转运、集中。
5. 负责垃圾桶的清洗工作。
6. 负责垃圾中转房的卫生及消杀工作。
7. 对绿化区内发生的违章现象进行劝阻和及时汇报。
8. 负责员工活动室、更衣室的清洁。
9. 负责工具设备的清洁、保养工作。
10.做好每日工作记录。
11. 完成领导交办的其他临时任务。
交接班制度
1. 接班人员应提前10分钟到岗，做好交接班前准备工作。
2. 交班人员应认真填写交接班记录。
3. 接班人仔细阅读交接班记录，并分类落实。
4.如发现问题，交、接双方须当面说明。如果交班人离开后，接班人才发现属于上一班问题的，应立即报告领班或物管部处理。
5.交接班须正点、守时，非特殊情况，不得超时接班。
6.接班人未到，交班人不得离岗，否则由此产生的一切后果由交、接班二人共同负责。
工具设备管理制度
1. 保洁部工具的管理与发放，由保洁主管登记造册，统一管理。
2. 各岗位工具由保洁员负责，工具落实到人。
3. 保洁主管每周清点抽查一次各岗位工具。
4. 丢失或使用不当造成工具损坏，由责任人照价赔偿，查不出直接责任人由使用人承担。
清洁用品申购、领用制度
1. 保洁领班每月制定出每月保洁物品消耗量，并上报物管部审批，由物管部交行政人事部采购。
2. 领用物品由保洁领班填写领料单，物管部审核后，行政人事部发放。
3. 价值超过100元高值物品的领用(含租借)必须经过物管部同意后方可办理。
4. 在设备使用前，要了解设备的使用性能、特点。
5. 操作前，先清理场地，防止接线板、电机进水或因电线卷入设备中而损坏设备。
6. 高压水枪不能在脱水的情况下操作。
7. 使用设备时发生故障，不得强行继续操作，应及时报修。
安全操作规程
1. 牢固树立“安全第一”的思想，确保安全操作。
2. 在超过2米高处操作时，必须双脚踏在凳子或梯子上，不得单脚踏在凳子或梯子上，以免摔伤。
3. 在使用机器时，不得用湿手接触电源插座，以免触电。
4. 不得私自拨动任何机器设备及开关，以免发生故障。
5. 在不会使用机器时，不得私自开动机器，以免发生意外事故。
6. 应严格遵守防火制度，不得动用明火，以免发生火灾。
7. 在操作与安全发生矛盾时，应先服从安全，以安全为重。
8. 室外人员在推垃圾车、上垃圾时，应小心操作，以免伤及身体。
保洁作业标准
一. 会所正门、停车场
1.绿化带、花草盆：无垃圾、无杂物，花草叶无枯萎和明显积尘，花草盆侧面及槽边无污迹、无积尘、无积水和异味，花草修剪整齐，摆放美观。
2.所管区域道路和地面：无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物、无青苔。
3.阶 梯：无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物。
4.扶 手：无污迹、无水迹。
5.墙 面：无污迹、无乱张贴物。
6.门 户：无污迹、无积尘、无乱张贴物。
7.指示牌(包括会所招牌)：无污迹、无积尘、
8.消防栓：无污迹、无积尘。
9.出入口栏杆：无污物、无杂物阻塞。
二. 洗手间
1.地 面：无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物。
2.墙 面：无污迹、无乱张贴物。
3.天 花：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。
4.光管罩：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。
5.窗 户：无污迹、无积尘、无乱张贴物。
6.镜 台：无污迹、无积尘、无乱张贴物。
7.洗手盆：表面光洁、无污迹。
8.镜 面：无污迹、无积尘、无乱张贴物。
9.排气口：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。
10.尿 槽：表面光洁、无尿迹、无污迹、无水锈迹、无烟头、无杂物、无异味。
11.厕 座：厕盖及厕体内外表面光洁，其内无尿迹、无污迹、无水锈迹、无阻塞。
12.厕纸箱：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。
13.手纸箱：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。
14.门 户：无污迹、无积尘、无乱张贴物。
15.地漏及水沟：无污物积聚、无堵塞。
三.会所内
1.地 面：无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物。
2.墙 面：无污迹、无乱张贴物。
3.天 花：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。
4.光管罩：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。
5.垃圾桶：垃圾不可超过桶盖。
6.铜 牌：无污迹、无积尘、无铜油迹。
7.水牌及指示牌：无污迹、无积尘、无乱张贴物。
8. 桌、椅、沙盘、模型、装饰物：无污迹、无积尘。
9.门 户(办公室门、管井门、隔烟门、厕所门)：无污迹、无积尘、无乱张贴物。
10.垃圾桶：桶体光洁无污迹、无痰迹;烟灰缸盖上无烟头、杂物;桶内垃圾不得超过
桶口。
四.露台(包括天台、平台、阳台)
1.消防栓：无污迹、无积尘、无乱张贴物。
2.地漏及水沟：无污物积聚、无堵塞。
3.地 面：无堆放杂物、无垃圾、无污迹。
五.垃圾房
无堆积垃圾。垃圾做到日产日清。做好垃圾袋装化，将所有垃圾集中堆放在堆放点，做到合理、卫生、四周无散放垃圾;可做废品回收的垃圾，要另行放置;垃圾间保持清洁、无异味，经常喷洒药水，防止发生虫害。
奖惩制度
为保证部门的各项规章制度认真贯彻执行，充分调动员工工作积极性、创造性，实行奖勤罚懒的用人机制，特制定本部门员工奖惩制度。
一.奖励
1.奖励种类
颁发证书;通报表扬;物质奖励;发放奖金。
2.奖励条件
(1)对改进公司工作、提高服务质量有重大贡献者。
(2)发现事故苗头，及时采取措施，防止重大事故发生者。
(3)控制开支、节约费用有显著成绩者。
(4)廉洁奉公，敢于抵制不正之风，事迹突出者。
(5)见义勇为，舍已救人，或做好人好事，事迹突出者。
(6)拾金(物)不昧，主动上交者。
(7)敬业爱岗，工作勤恳，任劳任怨，模范遵守公司规章制度者。
3.奖励程序
凡符合奖励条件者，由所在部门领班将员工事迹以书面形式报告并填写奖励建议书呈报物管处，由物管处核实无误后报公司领导批准后实施。
二.处罚
1.甲类过失，有下列行为者属甲类过失：
(1)不按公司规定着装，非值班时间,着制服外出。
(2)仪容、仪表不整，当值时姿态不端正，叉腰、手插裤袋、与同事勾肩撘背。
(3)不按公司规定佩戴工号牌。
(4)工作缺乏主动性。
(5)不使用礼貌用语。
(6)不认真填写工作记录。
(7)使用公司电话办理私事。
(8)无特殊原因不按时完成上级交办的任务。
(9)当班时间吃东西、收听广播、看报纸等做与工作无关的事。
(10)在营业场所聚众聊天、大声嬉闹等。
(11)无故不参加公司举行的各类培训。
(12)工作散漫，粗心大意。
(13)未经允许，随意派发公司文件或私自派发宣传资料。
2.乙类过失，有下列行为者属乙类过失：
(1)当班时间睡觉。
(2)擅离工作岗位，未经批准请人代班，经常迟到或早退。
(3)与客户争辩、吵闹。
(4)在公司内变相赌博或从事不道德活动。
(5)弄虚作假，涂改或撕毁单据、证明、值班记录、宣传资料等。
(6)私自向外界泄露公司机密资料。
(7)故意损坏公司或客户财物。
(8)未经允许，随便拆卸公司设备及其他物品。
(9)不服从上司的工作安排，顶撞上司。
(10)工作时间消极怠工或故意阻碍工作正常开展。
3.丙类过失，有下列行为者属丙类过失：
(1)组织及煽动罢工、聚众闹事。
(2)拉帮结派，搞不利于团结的事。
(3)侮辱、谩骂、恐吓、诬告、威胁他人，造谣惑众、搬弄是非。
(4)服务态度极差，与客户吵架。
(5)偷窃公司或客户财物。
(6)恶意破坏公物或他人财物，造成公司或他人重大损失。
(7)累计旷工3天以上。
(8)不服从正常的工作调动。
(9)诋毁公司声誉，损害公司形象。
(10)其他严重违反公司规定的行为。
三.处罚种类及执行方式
1. 甲类过失:
当月发生第一次甲类过失者，扣浮动工资的5%;第二次扣浮动工资的10%;第三次将升级为乙类过失，按乙类过失进行扣罚。
2. 乙类过失：
当月发生第一次乙类过失者，扣浮动工资的20%;第二次扣浮动工资的40%;第三次将升级为丙类过失，按丙类过失进行扣罚。
3. 丙类过失：
当月发生丙类过失者，扣发当月全部浮动工资，情节严重者并作辞退处理。对于因为违纪给公司带来经济损失的，公司将同时追究相应经济、法律责任。
四.处罚程序
1.员工有违纪行为，物管部填写员工违纪通知书，列明违纪类别、事实。
2.领班级以下员工(含领班级)的违纪处罚由物管部主任审核后交行政部执行扣款。
五.申诉
员工若对所受的处分不服，应在2日内书面向物管部或公司领导提出申诉。物管部主任或公司领导对员工申诉进行认真核查，并作出相应的处理决定。
篇4：前期物业管理控制程序(自开发项目)
前期物业管理控制程序(自开发项目)
1.目的
通过对前期物业管理的控制，确保房屋保持正常的使用功能，为住户提供良好的居住环境，满足住户的需要。
2.范围
本程序适用于公司开发工程项目的前期物业管理工作。
3.职责
3.1策划与营销中心负责组织开展前期物业管理工作。
3.2工程部负责联系施工单位进行工程质量问题的处理工作。
4.控制程序
4.1 策划与营销中心参与工程项目的竣工验收工作，掌握工程的基本情况和质量状况，根据物业的规模、设施、环境等具体情况，组织物业管理机构。
4.2 接管验收
4.2.1 由策划与营销中心根据物业管理移交的安排，组织前期物业管理机构、项目部和有关的设计、施工、监理单位进行物业的接管验收。
4.2.2 物业接管验收各方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实其质量状况和使用功能及有关的文件资料，对检查验收中发现的问题，由项目部组织在规定的期限内进行整改。物业管理机构负责对检查整改情况在“物业管理接管验收记录表”中进行记录。
4.2.3 接管验收合格后，由参加验收各方在“物业管理接管验收记录表”中签署验收合格意见，办理工程项目的有关文件资料的移交工作，移交文件资料主要包括：
a)工程项目的整套技术资料;
b)工程质量保修书和工程使用说明书。
4.3 由物业管理机构负责组织物业管理队伍，制定有关的管理制度：
4.3.1 根据物业的规模、等级合理确定组织机构和岗位设置，满足前期物业管理的要求。
4.3.2 组建清洁、保安、绿化、维修等管理队伍，对招聘人员签定用工合同，作好岗前技能培训。
4.3.3 制定各项管理标准、岗位工作标准及其它的有关规章制度，并作好培训工作。
4.4 联络、沟通社会有关部门，包括：街道、公安、交通、环卫、卫生、市政、园林、教育、公用事业和文化娱乐等部门，建立代办服务项目的管理网络。
4.5 办理前期物业管理的入伙手续
4.5.1 及时向住户发送有关的入住函件，包括：“入伙通知书”、“入伙手续书”和“收费通知书”。
4.5.2 做好住户入住的服务工作：
a) 向住户介绍物业区域的情况，接收住户的咨询;
b) 住户签定“管理公约”;
c) 组织住户验收房屋，验收合格后进行房屋的移交;
d) 根据房屋的设计结构情况以及国家和地方有关装修的法律法规要求，制订“装修管理规定”，做好对住户装修的有关服务工作。
4.6 由策划与营销中心组织物业管理机构开展物业管理的日常工作：
4.6.1 保洁绿化工作，执行q/tzh-wi-038《环境卫生与绿化管理办法》。
4.6.2 治安保卫工作执行q/tzh-wi-037《前期物业安全管理办法》。
4.6.3 工程质量保修执行q/tzh-wi-029《工程质量保修管理制度》。
4.6.4 物业管理机构根据“管理公约”规定的收费标准和方法，收缴物业管理费。
4.7依据q/tzh-wi-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》，做好顾客意见投诉的处理工作。
5.质量记录
5.1 qr23-01 物业管理接管验收登记表
5.2 qr23-02 入伙通知书
5.3 qr23-03 入伙手续书
6.支持性文件
6.1 q/tzh-wi-037《前期物业安全管理办法》。
6.2 q/tzh-wi-038《环境卫生与绿化管理办法》
6.3 q/tzh-wi-029《工程质量保修管理制度》
6.4 q/tzh-wi-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》
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