物业服务企业在确定参与招标活动后，应组织相关人员在对招标物业项目基本情况分析和物业管理模式确定的基础上，制定切实可行的物业服务方案。
制定物业服务方案的一般程序
(1)组织经营、管理、技术、财务人员及拟任项目经理参与物业服务方案的制订。
(2)对招标物业项目的基本情况进行分析，收集相关信息及资料。
(3)根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作。
(4)确定组织架构和人员配置。
(5)根据物业资料及设备设施技术参数、组织架构及人员配置情况、市场信息、管理经验等情况详细测算物业管理成本。
(6)根据招标文件规定的物业管理需求内容制订详细的操作方案。
(7)测算物业管理服务费用(合同总价和单价)。
(8)对拟订的物业服务方案进行审核、校对、调整。
(9)排版、印制、装帧。
制定物业服务方案的要求
(1)物业服务方案的内容、格式、投标报价必须响应并符合招标文件中对物业管理服务需求的规定，不能有缺项或漏项。
(2)方案的各项具体实施内容必须根据招标物业的基本情况和特点制定;整体方案必须是在调研、评估的基础上制定;方案的内容必须符合国家及地方法律、法规的规定。
(3)方案中对招标文件要求做出的实质性响应内容必须是投标企业能够履行的，包括各项服务承诺、工作目标及计划、具体项目的实施方案等。
(4)制定物业管理服务费用价格必须合理，具体实施内容应该在满足招标方需求的基础上制定设计科学、运行经济的方案。如实行酬金制的物业管理项目，投标方不能为了取得稳定的利润而制定加大成本投入的方案;实行包干制的，物业服务企业不能为了控制经营风险而制定影响服务质量的方案。
物业服务方案的编制原则
组织编制物业服务方案，我们应当了解并遵循一些基本的原则：
(1)编制物业服务方案企业应关注如下的四个关键要素：服务设计、资金保障机制、员工管理系统、顾客管理系统。
(2)服务是需要设计的。
(3)编制物业服务方案的过程，实质上就是服务设计的过程。项目的物业服务方案是项目物业服务设计的输出文件。
(4)平衡计分卡是目前企业管理中较为流行并卓有成效的一个战略管理的工具，我们可以借鉴平衡计分卡的原理及框架，对项目的物业服务进行策划。
(5)物业服务方案具有很强的针对性，它并不能适用于其他的项目。
(6)物业服务方案并不是一成不变的。在日常物业服务运作过程中，随着顾客群体的变化、物业的逐步老化以及新技术的不断出现，应当对物业服务方案实施动态管理，不断调整其内容以确保能适应新的形势。
(7)本文中提到的物业服务方案，主要针对正常管理阶段的服务设计。
物业服务方案的编制要点
（一）项目简介
项目简介通常包括如下内容：
(1)顾客基本情况。如业主(或物业使用人)清单、顾客基本特征(年龄、职业、籍贯等)。
(2)物业基本情况。如物业的地理位置、占地面积、建筑面积、物业类型、机电设备清单、配套设施清单等。
(3)项目开发情况。如开发建设单位、设计单位、承建商、施工单位、项目开发及交付的进度、主要户型、售价等。
(4)项目周边情况。水、电、气、暖、有线电视、电话、宽带等生活服务单位的分支机构、尊龙凯时注册的联系方式;医院、学校、公交站、超市、银行、邮局等服务网点的分布;派出所、居委会等尊龙凯时注册的联系方式。
(5)竞争对手情况。如对周边同类项目的调研(物业服务企业、提供的服务项目及标准、物业服务费价格、顾客评价等)。
（二）项目的整体策划
1．顾客的需求分析
需要回答：顾客是谁?他们具有何种特征?如何利用这些特征对他们进行分类?不同类别的顾客会有哪些需求?这些需求中，哪些是个性的，哪些是共性的?如何响应这些需求?对策是否可行?
顾客需求分析表
|
顾客分类 |
顾客特征 |
可能的需求 |
响应的对策 |
对策可行性分析 |
支持性文件 |
2．项目的特点分析
需要回答：本项目在选址、功能、外观、园林、交通、结构、照明、设备、装饰、配套、施工质量、开发计划、销售进度等方面，有哪些显而易见的特点?这些特点会导致哪些问题的产生?针对这些问题，有哪些可能的对策?这些对策中哪些是可行的?
项目特点分析表
|
项目的特点 |
潜在的管理问题 |
响应的对策 |
对策可行性分析 |
支持性文件 |
3．服务项目、标准及服务承诺
项目、标准与价格
|
类别 |
服务项目 |
服务标准 |
服务价格 |
|
基础性服务 （针对所有顾客） |
|||
|
个性化服务 （针对部分业主） |
|||
|
支持性服务 （面向开发建设单位） |
|||
(1)服务承诺，是物业服务企业向业主公开承诺的服务标准，是确保服务透明化的手段之一。
(2)物业服务企业应当选取那些顾客接触面(即顾客可以直接感受到的服务项目)的服务标准予以承诺。
4．关键成功因素及挑战
(1)关键成功因素：做好哪些事情，我们就会获得顾客的认同及赞许?(或：哪些因素，会导致顾客的满意?)
关键挑战：什么样的挑战或障碍，可能会影响本项目既定目标、整体绩效的实现?
关键的成功因素及挑战，即项目管理服务中的重点及难点。
(2)不同类型的物业，其管理服务的重点与难点相差甚大。即使是同一类型的物业，由于项目规模、业主群体、设施设备、地理位置等诸多因素，其管理的重点与难点也不尽相同。因此，有必要对每一个项目进行针对性地分析，确定其关键成功因素及挑战。
5．服务定位与服务愿景
(1)服务定位——对物业服务模式的概况(可以用一组词或一段话来概况)。
我们希望给顾客带来什么样的服务感受?我们所提供的服务，其主要的服务特性是什么?
(2)服务愿景——对项目未来美好蓝图的描述(可以用一句话来概括)。
顾客/公众谈到我们(项目)时，他们第一提及的是什么?当顾客/公众有需求时，他们首先想到的就是我们(项目)。
（三）人力资源策划
1．组织架构及职位设置
组织架构及职位设置通常因人而异，没有定式可言。但基本的原则是：扁平化、高效运作、能快速响应业主需求。
2．人力资源定编计划
(1)首先应当明确各项业务是物业管理处员工自行管理，还是外委给专业公司管理。其次可以参照同地区、同类物业的管理经验来配置人员。
(2)物业类型不同、费用标准不同、工作内容不同都会导致人员配置上出现较大的差异。物业管理圈。因此，物业服务企业有必要在实际工作中不断积累经验数据，建立本企业的人力资源定额库，用以指导不同岗位的配置。
(3)可以通过人均产值、人力成本占总成本比例、管理幅度、经营预算目标达成度等指标，来验证人员配置数量的合理性并进行调整。
3．员工岗位工作说明
(1)管理人员岗位说明。重点描述管理人员的工作界面、工作分工，以避免职责不清相互推诿。需要注意的是，对一些非常设(或兼职)的岗位(例如：义务消防员、兼职质量管理员、兼职培训员等)应明确到人，同时还应明确在特殊或紧急情况下对管理人员的授权。
(2)操作员工岗位说明。对每一个岗位的工作内容、工作区域、作息时间应详细描述。应考虑员工在上班过程当中休息、用餐或替岗的要求。
4．管理服务团队的绩效目标
主要包括财务、顾客、流程、人力资源等四个方面的指标。
（四）物业管理流程策划
对物业管理流程的策划，通常包括了共用设施设备管理、公共秩序管理、清洁管理、有害生物防治、园艺管理等常规内容。
1.共用设施、设备管理
(1)确定工作对象及工作界面。例如：强电系统、电梯升降系统、空调系统、给排水系统、消防系统、弱电系统等。
(2)确定工作内容。例如：运行巡检、维修保养、预防性维修(定期小修、中修、大修等)、纠正性维修、设施设备档案建立与维护等，以及公共能源管理、装饰装修管理、工程保修管理等。
(3)确定工作方法。如对上述内容的作业方法、流程、频次、检验标准等。
(4)确定关键因素。包括关键设备(例如有特殊养护要求的设备、交付时存在质量缺陷的设备)、关键时段(例如夏季用电高峰、冬季供暖季等)、关键界面(设备运行时间、运行设备与备用设备、与市政电网的接口、未完工程等)。
(5)制订工作计划。例如共用设备运行计划、共用设备定期保养、修理计划、共用设施、场地维护计划、公共能耗使用计划等。
2．公共秩序管理
(1)安全防范管理
①确定工作对象。例如：人流(如业主、租客、访客等)、物流(如家具、建筑垃圾、日用品等)、车流(如业主车辆、访客车辆等)。
②确定工作方法。例如：设置监视区、防护区、禁区，并通过门禁验证、来访登记、搬出放行、巡逻、闭路监控等手段加以控制。
③制订工作计划。例如巡逻路线、紧急集合训练计划、保险投放计划等。
(2)停车场管理
①确定工作内容。包括车流动线设计、停车场标识系统设计、停车位的规划与分配、车辆进出控制、车辆停泊管理、车辆收费管理等。
②确定工作方法。例如：运用智能系统控制进出与收费、设置停车引导员指引车辆停泊、建立中央收费制度分流车流量等。以及上述方法的作业流程、频次与检验标准。
③制订工作计划。例如：停车场巡逻、交通故障处理、车辆损伤处理等。
（3）消防管理
①确定工作内容。包括火灾预防、灭火救援。
②确定工作方法。包括预防(建立义务消防队，建立消防管理制度，制定消防检查方案、灭火救援方案等)、准备(消防器材配备、消防宣传、消防演习等)、应对、事后恢复等。
③制订工作计划。例如消防宣传计划、消防演习计划、消防器材配备计划等。
3．清洁管理
(1)确定工作对象及工作内容。例如：公共区域(包括室内、室外)清洁、垃圾收集与处理、管道疏通、外墙清洗、泳池清洁等。
(2)确定工作方法。例如：不同部位、不同材质的清洁作业方法、流程、作业频次、检验标准。
(3)确定关键因素。包括关键的时段(如重大节假日、上下班高峰等)、关键的部位(如出人口、大堂、客户服务中心、会所等)、关键的事件(如开放日、社区文化活动、上级检查等)。
(4)特殊情况下的应对预案。例如：暴雨、大雪、沙尘暴、台风等恶劣天气下的清洁预案。
(5)制订工作计划。例如：(外墙、大理石)定期清洁计划。
4．有害生物防治
(1)确定工作对象。例如：老鼠、苍蝇、蟑螂、蚊子、白蚁等。
(2)确定工作部位。例如：天面、地下室、绿化带、沟渠池井等。
(3)确定工作方法。例如：用药物及灯光诱杀白蚁、设置档鼠栅、投放灭鼠毒饵、设置紫外线灭虫灯等，以及上述方法的作业流程、频次、检验标准。
(4)制订工作计划。例如：有害生物防治计划。
5．园艺管理
(1)确定工作对象。例如乔木、灌木、草坪、地被植物、水生植物、藤本植物等。
(2)确定工作内容。例如：灌排水、施肥、打孔、松土、修剪造型、清除枯叶、杂草防除、病虫害防治、绿化带保沽、苗木租摆、植物补种等。
(3)确定工作方法。包括上述工作的作业方法、流程、频次、检验标准等。
(4)确定关键因素。包括：关键苗木(如珍贵植物、难以存活植物)、关键时节(如清明、谷雨等)、关键事件(如重大节日等)。
(5)特殊情况下的应对预案。例如：特殊气候下的植物防护。
(6)编制工作计划。例如：植物租摆计划、苗木补植计划、病虫害防治计划等。
（五）顾客服务策划
1．顾客服务项目策划
(1)主要描述为业主提供的顾客服务项目、服务标准、收费标准等。
(2)注意区分基础性服务、个性化服务、支持性服务。
(3)注意区分有偿服务、无偿服务。
2．顾客服务流程策划
针对上述已经确定的服务项目，可以采用服务蓝图的方法对服务流程进行详细的设计。
3．服务接触面策划
(1)确定关键接触面。包括高接触区域(业主进出频繁的地方，如大堂、电梯、客户服务中心、会所等)、高接触员工(业主频繁碰到的员工，如大门岗、大堂岗秩序维护员、客户助理、礼宾服务员等)、高接触时段(如上下班高峰)、高接触场景(如大型社区活动、技工上门维修)。
(2)设计关键接触面。包括高接触区域中的环境(如家具、日用品、表格、温度、气味、音乐等)布置要求，以及高接触员工群体的管理要求(如制服设计、工具配置、仪容、行为、语言等)。
4．顾客关系管理
(1)业主顾客分类。应根据业主顾客的特征、需求等对其进行分类，同时应识别出关键顾客。
(2)业主顾客沟通。应针对不同类别的顾客，描述与其沟通的方法(如设立客户服务中心受理顾客投诉、定期公布管理报告与财务收支报表、定期上门回访、设立专人回复业主论坛、定期开展社区文化活动等)、频次与要求。
(3)业主顾客管理。对业主顾客在社区中的公共行为(例如使用共用设施)，应当加以分析并制定出相应的使用规则，以确保这些行为不会造成对设施的损坏以及对其他业主的影响。包括：装饰装修管理、消防管理、安全管理、入住管理、电梯使用管理、垃圾处理、宠物管理、临时用水电管理等。一般在方案中只需明确需要制定的公众制度目录即可。
(4)公共关系维护。应明确项目应建立的各类公共关系、尊龙凯时注册的联系方式、责任人等。
（六）财务计划及费用测算
1．成本（或支出）测算
(1)财务计划的制定，应当以工作计划为前提。成本(或支出)的测算项目，应当与工作计划中的项目相吻合，避免“两张皮”的现象。
(2)严格遵守法律法规的要求。
(3)对需要按年折旧或摊销的费用，测算周期不应超过合同期限。
(4)企业应当不断收集和完善财务历史数据，建立本企业的成本定额库，例如通信费定额、交通费定额、办公用品定额等，以简化测算的过程并使得测算更加合理。
2．收入测算
(1)应严格按照招标书(或物业服务委托合同)的要求，测算收入项目。
(2)对政府主管部门明文规定不许收取或没有法律依据支持的收费项目，不要进行测算。
(3)参考项目所在区域同类同质物业的经验数据，合理地确定费用收缴率。
3．盈亏平衡点分析
对项目整体经营情况进行科学的盈亏平衡点分析，确保项目良性运作。
篇2：物业服务招投标中不正当竞争规避
物业服务招投标中不正当竞争规避
《物业服务条例》及《前期物业服务招标投标管理暂行办法》的颁布，无疑会给“垄断”的、无序竞争的、失去“三公”原则的物业服务市场带来一场深刻的变革，作为一个专业型的民营物业服务企业，笔者在6年中经历了各类物业服务招投标活动300多次，对如何规避物业服务招投标中的不正当竞争行为有以下几点建议：
一、招投标程序再造及过程控制
这种程序再造是扬弃，是整合创新。在这个过程中，有几处需要注意的地方：
1、确认招投标主体的合法性，招投标双方是平等的民事主体关系，双方必须确认对方的合法性、履约能力和资信的可信度。
2、招标规则必须公开透明，让所有投标人都清楚本次招标的竞技方式。
3、招标方要对招标书、投标方要对投标书的编制有实际的考察，符合实际情况，具有一定实操性。
4、投标方要提供质价相符的预算报告书，详尽的财务成本分析，整合自身资源，实事求是地应对招标。
5、在答辩与评标时，投标方必须在详尽掌握和了解对方要求的诉求要点的基础上进行答辩，主要包括：尊龙凯时注册的介绍、服务质量承诺、商务标承诺、行业法规掌握程度、本项目重点难点应对、项目经理素质考核，而招标方要以此为依据，确定评分细则，尤其是依项目管理经营的重难点，确定评分细则和评分标准。
6、公开亮分后即可开标，确定得分前三名的为中标单位，并从中择优，签订合同。
7、双方达成协议后，必须建立平等、自愿、友好、协商的契约关系，确定合同主客体间的责权利义务，同时，应提交主管部门备案，对恶性竞争和不正当竞争，主管部门应予干预。
8、在履行合同时，双方应定期沟通和适时评估，互相监督、及时纠正合同与实际情况之间的偏差。同时，在客户服务的过程中，要定期不定期地拜访、了解服务中存在的问题，便于及时改进与启动预防措施。
9、中标方在征询客户意见的过程中，应对客户满意度调查的结论进行细分，对不满意客户群进行回访跟踪，并与招标方沟通，努力达到客户满意。
二、招投标过程控制体系的维护与支持
1、法律法规的进一步完善，地方性配套法规的建立。
《物业服务条例》作为行业的“母法”，还需要地方性法规的配套实施，明确招投标各方的权责利关系，制定招投标细则，避免恶性竞争和不正当竞争给社会带来的危害。
2、媒体宣传与相关法律咨询。
通过媒体、法律专业机构及行业主管部门，在全社会形成一个提倡公开、公正、公平招投标程序的舆论环境。
3、行业协会自律与企业信用管理。
以行业协会为平台，依靠行业协会的力量，坚决制止和曝光不正当的竞争行为，对违规者在行业协会中予以除名。同时，建立企业信用档案，通过规范企业资质等级及企业业绩推广，弘扬行业正气。
4、建立物业服务招投标专业法庭或“快速”仲裁机构。
目前，物业服务招投标市场的纠纷呈上升趋势，必须建立专业的仲裁机构快速裁决，同时加强物业服务法律法规的解释与执法运用培训。
三、“品质、素质、品牌”战略是企业应对招投标市场竞争的法宝
物业服务市场的逐渐规范，行业机制的逐步建立，业主消费观的不断确立与服务质量的持续增长，无疑给物业服务企业的招投标提出了更高的要求，要在激烈的市场竞争中求得生存和发展，就必须坚持“品质、素质、品牌”的战略。
1、服务品质与细节同
只有提高服务品质，改进服务意识和态度，创新附加值服务，客户满意率才会不断提高，企业的美誉度和品牌才会建立起来。
2、素质战略，即人力资源开发是企业可持续生存和发展的通途。
培养一支专业、严谨、作风过硬的团队是企业长青的基石，提高服务意识和态度最终还得由人来执行，物业服务企业必须注重复合型人才的研发与储备，完善企业竞争激励机制，提高团队综合素质。目前，对项目经理的选取越来越成为招标方的关注焦点。
3、只有不断创新整合、打造企业品牌，方能胜券在握。
物业服务企业只有先“安内”才能 “攘外”，而品牌之路则是唯一途径，只有在服务过程形成自己的特色服务，打造企业品牌，建立尊龙凯时注册的文化，才可能在招投标竞争中取胜。
四川省润无声物业发展有限公司
篇3：我看前期物业服务招投标
我看前期物业服务招投标
20**年9月1日，国务院《物业服务条例》（以下简称《条例》）和建设部制定的《前期物业服务招标投标管理暂行办法》正式施行。《条例》第二十四条规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业服务相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。建设部随后制定的配套办法和各省市相继出台的物业服务招投标办法更加速了物业服务招投标的普及，使物业服务招投标成为物业服务市场规范化的重要手段。
一、推行物业服务招投标制度的重要意义
1、避免了物业服务的机制缺陷
物业服务作为一个新兴产业，一开始主要依附在房地产开发建设单位内，作为尊龙凯时注册的售后服务及其延伸服务的主要执行机构。“建管一家”的机制导致其职责权限难以分清，业主也大多把物业和开发商看成一家，要求物业服务公司在完成物业服务应尽的职责之后，必须认可开发商的遗留问题也是自己的份内之事。使物业服务难以建立与开发商和业主之间的正常合理关系。
招投标机制的建立使开发商自己的物业服务公司与社会上的物业服务公司平等竞争，优胜劣汰，逐步削减自建自管的比重，减少业主对建管关系的误解，使物业服务公司在房地产业中从依附地位逐步自立于产业之林。真正成为独立自主、自负盈亏的法人实体，拥有决断权和发言权。
2、有利于房地产开发商轻装前进
房地产开发项目实施物业服务对外招投标，对开发商自设的物业服务公司的成长也会起到重要的推动作用，“自己的物业自己不一定能管”，必须自身面向外部市场寻找生路。对社会性物业服务公司而言，房地产开发项目的物业服务招投标使他们有了一展身手的空间。而开发单位也能不再陷入自建自管的繁琐事务之中，可以钻研开发事宜，有利于社会分工的科学化、精细化和物管效率的不断提高。
3、有利于业主正确认识物业服务中的矛盾与纠纷
目前，物业服务行业的多数企业均是开发商直属机构，外聘物业服务公司较少，实行招投标选聘物业服务的项目更是屈指可数。因此，业主入户后将开发遗留问题混同于物业服务公司的问题也在情理之中。实行招投标选聘物业服务公司后，即使仍是开发商下属的物业服务公司获胜，情况也会大不一样，业主会更认同中标方案的合理性和效力，认清物业服务与开发建设的区别，双方应有的职责权限将更加明晰。
4、前期物业服务招投标对物业服务常规招投标具有重要的示范效应
前期物业服务招投标作为推进房地产开发与物业服务分业经营的重要措施，将促进物业服务企业的独立自主经营，加快培育社会型物业服务企业，为业主大会和业主委员会选聘物业服务企业提供经验和优选方案，有利于物业服务市场普及以招投标形式选定物管的模式。
二、推行物业服务招投标制度的若干建议
1、应当建立物业服务招投标专业有形市场
物业服务招投标的正常运行是物业服务市场健康发展的重要条件，为了避免物业服务招标人假接招投标窃取投标单位的投标方案成果，造成一些投标人知识产权受到侵害，有关机构应在政府相关部门和行业协会的引导下，及时建立物业服务专业市场机构，使物业服务招投标活动由专业机构、专业人员依国家政策法规要求的规程举行。有了有形的物业服务招投标市场，物业服务行政主管部门可以有效加大监管力度，使违规操作难以进行。
2、合理建立物业服务评标专家库，建立科学、公正的评标机制
目前，经主管部门推荐，国内首批物业服务评标专家已入库，但名额明显偏少，结构也不尽合理，难以实现随机抽选和满足多种类型物业招投标对专家的需求，也难以避免招投标单位与评标专家的非正常接触。因此，对专家较少的省区应跨省区资源共享，使评审专家具有较高的公信度和代表性。
其次，应给予专家评标结果应有的法定效力。凡是申请或法定必须实行物业服务招投标的项目，只要招投标市场机构受理后按照法定程序公开、公正、公平评选出来的结果，招标人必须无条件接受，否则应当承担损失赔偿和相应法律责任，并在招投标市场诚信档案中留下相关记录。
3、逐步减少招标人自行招标的比例
目前，实行招投标的项目以招标人自行招标为主，这种做法虽然与自建自管、内部钦定物业服务单位相比有了较大的进步，但自行招标的公正性和科学性难以保障，使物业服务投标方处于不利地位。因而我们建议符合条件的项目均应纳入招投标代理机构的招标范围，以维护招投标双方的合法权益。
4、招投标项目规模、主体资格和结果的认定必须明确
目前，关于应当实施招投标项目的最小规模尚无界定，按规定“投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。投标人较少可能是因为项目的招标公告传播范围和知晓度太小；也可能因为项目太差或要求太高，符合要求或愿意参与的竞争者过少；还有就是项目未达最小经济规模，使物业公司不主动接招。各地应根据当地经济发展水平，项目业主的承受能力及服务要求确定应实施物业服务招投标项目的最小规模标准，使公开招投标项目有法定界限，避免协议选聘方式过多。另外，对招标主体和投标主体双方的资格认定和合理搭配也是必须明确的，可参照物业服务资质和物业项目分类分级标准进行认定，通过政府文件或专业机构招标文件发布。物业服务的招投标结果应当由监管机构认定其科学性、公正性后，得到招投标双方认可和尊重，不得无故弃标或撤标，主管部门应维护公开招投标的严肃性。
5、应研究从前期物业服务招投标向全过程物业服务招投标过渡的问题
前期物业服务招投标的招标主体是开发建设单位，各级主管部门对其进行管理和调控比较容易进行，只要法规政策作出明确规定，各相关机构齐抓共管，就会得到积极响应，而前期物业服务投标主体符合条件的很多，仅重庆就有900多家有资质的物业服务企业，因此，前期物业服务招投标可能会得到较快的推行。但当业主入住达到规定比例，房屋销售达到规定年限后，就必须成立业主大会和业主委员会，由业主大会决定选聘、解聘物管企业。业主大会和业主委员会作为招标主体时会产生意想不到的困难：如业主大会难以召开，业主委员会越权决定是否招投标甚至私自议标、无法人地位、无常规经费、失误造成损失无力承担责任等问题。因此，我们应研究和关注物管项目的第二次，及以后物管合同到期时科学地实施物业服务招投标的问题。否则，很可能前期物业服务招投标轰轰烈烈，以后各期物业服务招投标难以进行，使物业服务模式最优化选择难以持续实现。
重庆市国土资源和房屋管理局政策法规处重庆大学 魏勇 贺云华