质量/环境/安全管理体系作业指导书
物业空调设备(设施)保养维修规程
1.0 目的
有计划地对机组进行保养和检查各种功能部件，其保持最高的工作效率。
2.0 适用范围
适用于**管理处。
3.0 职责
3.1机电维修人员负责维护保养工作。
3.2 机电班长负责维护保养工作的安排、指导。
4.0 工作程序
4.1 压缩机回油系统除污器的清洗方法
4.1.1 关闭除污器两侧的截止阀。
4.1.2 慢慢(为了泄压)拧松帽盖螺纹，让帽盖板保持压在除污器壳体上，设法截取留在除污器壳体上的油。
4.1.3 卸下并清洗除污器的滤芯。
4.1.4 插入滤芯，再重新装上帽盖。
4.1.5 开启除污器两侧的截止阀，检查冷媒是否渗漏。
4.1.6 应每半年清洗一次回油系统的除污器。
4.2 油过滤器的清洗和更换方法
4.2.1 关闭过滤器两侧的截止阀。
4.2.2 每只过滤器有一只级泄去过滤器内压力的小阀门，泄压时要缓慢、小心。
4.2.3 如机组配的是旋装式罐型过滤器，可作板手或小工具卸下过滤器，扔弃后再安装新。
4.2.4 如果机组配的是芯子可更换的过滤器，用板手套在过滤器底部的六角帽盖上把盖卸下，然后取出并扔过滤芯子，清洗壳体内壁，安装新芯子，最后再把过滤器装好。
4.2.5 开启过滤器两侧的截止阀，开启过滤器上的小阀门，放出过滤器内的空气。
4.2.6 检查冷媒是否渗漏。
4.3 机组注油的方法
4.3.1 机组应停机。
4.3.2 将注油泵的吸油口浸入清洁的新油桶内，再将其排油口与组注油阀相接。先不要拧紧注油阀接口，在油泵进行了几次行程将空气压出后再拧紧。这样既使油注入管内又防止空气被入机内。
4.3.3 打开注油阀将油泵入机组。直到油分离器中的油位约在上视镜中间为止，然后关闭注油阀，卸下手动油泵接口。 4.3.4 在一完成注油工作后即闭合至启动器的电源，使油加热器通电，它可使油的冷媒农度保持在最低值。
4.4 机组渗漏检查
4.4.1 运行期间的渗漏检查
机组受截运行之后，高压部件应用检漏仪认真检漏，要确认所有接口是严密的。如有渗漏，就会出现抽气频繁和冷媒损失，当表明有渗漏时，应立即予以修理。
4.4.2 机组r22压力试验检测方法
4.4.2.1在系统中没有压力时，通过充注阀将r-22汽体干燥氮气注入系统中，使其压力达到150磅/英寸表压。
4.4.2.2 确认冷媒农度已达到系统中的各个部分，稍微开启注油阀，用检漏仪检测是否有冷媒出来。
4.4.2.3检油要围绕在每个连接点和在厂内焊的焊逢。
4.4.2.4 如需对蒸发器和冷凝器进行检漏，打开蒸发器和冷凝器封盖上的放空气口，检测是否有冷媒出来。
4.4.2.5 当机组已达到绝对严密后，用充注阀注入氮气和冷媒混合物。
4.5 机组抽真空
4.5.1 真空试验的方法
4.5.1.1将一台带指示器的高容量真空泵与机组的充注阀相接，然后启泵。
4.5.1.2 开大机上所有阀门，包括抽气阀和表阀，确认所有通大气的阀门是关闭的。
4.5.1.3 依照"真空干燥"这节内容运行真空泵，直至湿球温度达到 32℉或压力值达到5mm汞柱为止。
4.5.1.4 为了改善真空度，可用热水(不超过125℉)循环于蒸发器和冷凝器管束内，使壳体彻底干燥。如手无热水源，应使用移动型热水器。切勿使用蒸气。
4.5.1.5 关闭机组上的充注阀和真空指示器与真空泵之间的截止阀，然后卸下真空泵，让真空指示器留在原位。
4.5.1.6 保持按第三步得到的真空什达8小时。如压力稍有上升，则表明有渗漏或有湿气进入或两者都有。8小时以后，如真空指示器上的湿球温度值来上升到高至40℉或压力不高于6.3汞柱，则系统可被认为是严密的。
4.5.1.7 如果在第6步中规定的真空范围不能保持8小时，则必须寻找渗漏处并予以修复。
4.6 冷媒充注、
4.6.1 在向抽真后的系统充注冷媒时，为了避免蒸发器管束中被冷液体结冰的可能性，只有来自桶顶或瓶顶的冷媒蒸发汽才允许进入系统，直到系统压力上升到比蒸发器中被冷液体冰点的对应压力还高为止。
4.6.2 在充注冷媒过程中，必须取各种措施防止潮湿空气进入。
4.7 测定马达兆欧值的方法
4.7.1 用一只兆欧表测相间和每相的接地电阻。
4.7.2 如读值在图中阴影区之下，则要卸下马达的外部接线柱并重复测试。
4.7.3 马达电阴测试是测定，是在马达停用24小时的环境温度下测得的。
4.8 冷凝器与蒸发器的清洗、检漏方法
4.8.1 化学水处理
4.8.1.1 于蒸发器、冷凝器中循环水的矿物成份几乎是随不同水源而变化，因此所用之水有可能会腐蚀管道或将成为热阴的水垢沉积在管束上。
4.8.1.2 作为防垢防腐的预防措施以及为了廷长蒸发器和冷凝器管束寿命，在机组安装前应该先作水的化学分析。
4.8.2 管束的清洗方法
4.8.2.1 刷洗法：如管束受污是因脏物和泥渣所至，一般可用刷洗法清除。放掉需清洗管路中的水，卸下封头，用软性铜刷彻底清洗每根管子。彻勿用钢刷，因为钢刷会损害管束在清洗过程中让水通进管内可以改善洗刷效果。
4.8.2.2 酸洗法：如获至宝管束的污垢是坚硬的沉淀物，必须用酸洗法。在酸洗之前，先用刷子清洗，这一点很重要。若是相对松软的外部物质在酸洗前已除去那未酸溶液只需溶解和平齐少量的管，使清洗效果又好，时间又节省。
4.8.2.3 在许多主要城市中，现在有一些商业组织能为蒸发器和冷凝器提供特殊服务。
4.8.2.4 冷凝器管束应每年清洗一次，蒸发器的管束在正常情况下不需清洗。
4.8.3 蒸发器与冷凝器管束的检漏方法
4.8.3.1 进入机组以增加壳体中的压力。卸下封盖，在管束的每段上听是否有嘶嘶漏气声，这有助于进一步查找。
4.8.3.2 用水清洗管束的封盖和所有管子的端头，彻勿将四氯化碳用此目的，因为它的白色烟雾与冷媒产生的烟雾一样。
4.8.3.3 用氮气或干燥空气吹扫管束，以清除因循环水造成的带水残留冷媒，待管子吹扫干净后立即将软塞塞在管子的每一端头。做下一步之前，让蒸发器或冷凝器保持12~14小时。取决于渗漏量多少，塞了有可能从管子端头处吹掉，这便指示了渗漏位置。如果不是如此，就必须用卤素灯彻底进行检查。
4.8.3.4 在管子被塞住12~14小时后，推荐两人在蒸发器两端仔细地测试管子，一人在一端卸下塞子另一人在另一端卸下塞子并拿着检测灯，从待检段的顶排管子开始，同时卸下两端塞子，插入测试管达5秒钟，此时间对于检测器吸入通过管壁渗漏的冷媒气体来说是足够长了，在蒸发器对着检测器的一端放一台风扇，它能保证任何漏气体通过管子流向检测灯。
4.8.3.5在渗漏管子上作出标记供以后鉴别之用。
4.8.3.6如果管板上的管接口有渗漏，用检测灯应该能查出，如果怀疑管壁有渗漏，则用肥皂液可找可确切位置。管子周围连续冒气泡表明管板有渗漏。
4.8.4 电气控制器保养 4.8.4.1 应该检查所有电气控制器是否有明显故障。
4.8.4.2 不得改变厂方设定的控制器设定值是十分重要的(包括运行控制器与安全保护控制器)。
4.8.4.3 一年使用期的a5-11电池是rtc实时时钟的一个部件。如需更换请按照微电脑控制中心操作说明书"form160.47-01.1"进行。
5.0 支持性文件 5.1《冷水机组维护保养说明书》
篇2：给排水设施设备维修保养作业规程
给排水设施设备维修保养作业规程
一、目的
规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好。
二、适用范围适用于物业辖区内给排水设备设施（含消防供水机组）的维修保养。
三、职责
1、管理处主任负责审核《给排水设备设施维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。
2、工程部主管负责组织制定《给排水设备设施保养年度计划》并组织监督该计划的实施。
3、水泵房组长/机电维修员具体负责实施给排水设备的维修保养。
4、事务部负责向有关用户通知停水的情况。
四、程序要点
1、《给排水设备设施维修保养年度计划》的制定
(1)每年的12月15日之前，由工程部主管组织水泵房组长/机电维修员一起研究制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并上报公司审批。
(2)制定《给排水设备设施维修保养年度计划》的原则：
①给排水设备设施使用的频度；
②给排水设备设施运行状况（故障隐患）；
③合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）；
(3)《给排水设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容：
①维修保养项目及内容；
②备品、备件计划；
③具体实施维修保养的时间；
④预计费用。
2、水泵房机电维修员对给排水设备设施进行维修保养时，应按《给排水设备设施维修保养年度计划》进行。
3、广场内主供水管（dn100以上加压管）爆裂、主供水管上闸阀拆换、以及控制柜内变压器、pc中央处理器的维修保养由外委完成，其余维修保养由水泵房机电维修员负责。
4、水泵机组维修保养。水泵房机电维修员每年的4月、10月份应对小区内所有水泵机组进行一次清洁、保养。
(1)电动机维修保养：
①用500v摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5mω以上，否则应烘干处理或修复；②检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承；
③检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理；
④清洁电动机外壳；
⑤检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。(2)水泵维修保养：
①检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常磨擦声响，则应更换同型号规格轴承；
②转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴；
③检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根；
④清洁水泵外表；
⑤如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。
(3)检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。
(4)检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。
5、控制柜维修保养。水泵房机电维修员每年的5月、11月应对广场内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。
(1)用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。
(2)检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换。
(3)检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改。
(4)交流接触器维修保养：
①清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；
②清除触头表面及四周的污物（但不要修锉触头），烧蚀严惩不能正常工作的触头应更换；
③清洁铁芯上的油污及脏物；
④检查复位调簧情况；
⑤拧紧所有紧固件。
(5)自耦减压启动器维修保养：
①用500v摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5mω，否则应进行干燥处理；
②外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。
(6)热继电器维修保养：
①检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换；
②检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。
(7)自动空气开关维修保养：
①用500v摇表测量绝缘电阻，应不低于100mω，否则应烘干处理；
②清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换；
③自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象；④检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭
。(8)中间继是器、信号继电器修保养：对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查两者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。
(9)信号灯、指示仪表维修保养：
①检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯泡；
②检查各批示仪表指示是否正确，如有偏差侧应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。
(10)远传压力表维修保养：
①检查表内是否有积水，如有则应干燥处理；
②检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接；
③偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。
6、闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养
(1)闸阀维修保养：
①检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫；
②检查压横油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻油；
③对闸阀阀杆加黄油润滑；
④对锈蚀严重的闸阀（明装）应在彻底铲除底漆后重新油漆。
(2)止回阀维修保养：
①检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；
②检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧；
③检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油漆。
(3)浮球阀维修保养：
①检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换；
②检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直；
③检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。
(4)液位控制器维修保养：
①检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；
②清除压力室内污物，疏通控制水道；
③检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧；
④紧固所有螺母。
7、潜水泵或排污泵维修保养
(1)用500v摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25mω以上，否则应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。
(2)检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。
(3)检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承。
(4)清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新没漆一遍。
(5)检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。
8、明装给排水管维修保养（每年10月进行一次）
(1)检查支持托架是否牢固，否则应加强。
(2)检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。
(3)检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。
(4)检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理（更换胶垫）。
9、每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，则应由机电处主管填写《申请延时维修保养表》经管理处主任批准后方可延时。
10、对于计划中未列出的维修保养工作，应由工程部主管尽快补充至计划中；对于突发性的设备设施故障，先经工程部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《事故报告》并上报公司。
11、水泵房机电维修员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《维修保养记录表》内，并于每次维修保养后的3天之内由水泵房组长整理成册后交机交处存档，保存期为长期。
12、停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，应由机电处主管填写《停申请表》，经物业经理批准后通知公共事务部，由事务部提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然停水，应在恢复供水12小时内向有关用户作出解释。
五、记录
六、相关支持文件
篇3：物管中心工程管理部设备维修工岗位职责
物管中心工程管理部设备维修工岗位职责
a)服从主管、副主管、领班的领导，完成上级安排的日常工作。
b)自觉遵守公司、物管中心各项规章制度、本岗位服务标准和《员工手册》的要求。
c)认真执行本岗位安全操作规程，工作时做好个人防护，确保安全生产。
d)在检修过程中，树立安全第一的思想，如遇伤亡事故，立即报告部门主管并做好现场保护工作，积极参与调查分析事故原因，提出改进办法。
e)定期巡检，主动向运行人员了解设备的运行情况，认真填写巡检记录。
f)严格执行检修、维保计划，按规程检修，并做好记录。
g)发现问题及时解决，不能解决的及时上报。
h)保持现场工作环境，做到“工完、料净、现场清”。
i)保证设备正常运行，完好无损，无跑、冒、滴、漏现象。
j)完成主管、副主管、领班交办的其它工作。