物业自查自纠问题及整改措施
1、基础管理
1）、管理人员监督检查不到位。
2）、与业主代表交流沟通不够，公司由于特殊原因，未能及时解决
业主投放及反映的工程遗留问题。
3）、对小区装修监管力度不够，环境治理不能得到有效的控制。
4）、小区已交房别墅及洋房近期10年，小高层2年多，入住率仅有
三分之一，物管费用收缴率较低，在遗留问题未解决之前，现不宜采取非常规措施。
整改措施
1）、3月20日前各部门主管选聘到位（或内部员工竟聘上岗），各部门巡查制度落实到位，每天对小区形成交叉巡查，对发现的问题，及时通知给各部门负责人限期整改，要求每周形成督导报告。
2）、与业主加强沟通提示业主按装修管理规定执行，就小区部分装修违规现象，采取措施及办法进行处理。
3）、对小区欠费业主进行清理和统计，在服务质量提升以后及遗留问题解决后尽快催缴。
4）每月对常住户时行回访，每季度对已办理入住手续的业主回访率不低于60%的标准。
2、秩序维护
存在问题
1）保安部新招聘较多，素质、形象参差不齐，部分保安员虽经培训但是取得的效果有限，后续加大招聘力度，尽快淘汰。
2）门岗人员的服务礼仪及仪容仪表欠缺，表情麻木、呆板对一些突发事情处理反映迟缓。
3）大门口电动车乱停现象时有发生。
整改措施
1 加强保安员基础素质的培训，每周不少于4次培训，提升服务意识。
2 加强保安员平时工作程序的督导，考核要求领班付连带责任，发挥领班的主动能动性，增加责任心。
3 门口电动车停放责任到人，违反一例均有门岗值班室保安负责。
4 对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次;
5 加强对所有人员进出管理，严格要求所有人员凭证进出小区，业主和住户发卡刷卡进门，出租户办理出入证进出小区，外来人员办理临时出入证并登记进出小区；
6 对进出小区的车辆实施证、卡管理，大门道闸系统3月25日之前整改完毕，引导车辆有序通行、停放；3月至4月份培训不间断
3、工程维护存在问题
1）、水岸豪庭已入住业主反映户内的渗水、漏水问题较多，一直得不到妥善解决。
2）、小区内弱电问题如门禁对讲系统，设备陈旧设计不合理，必须进行更新及维修才能处理。
3）小区路沿石损坏严重，影响形象。
4)、小区内木制作经长时间日晒雨淋，已经腐朽，存在安全隐患。
5)、小区部分铁饰品（如电表箱）锈迹严重。
6）装修管理缺位，措施和力度不够，小区内违章现象严重。整改措施
1） 加强工程维修部自身业务技能的培训，对工程人员工作进行量化管理，提高工作效率。
2）联系一家专业维保修施工队伍，重点解决水岸豪庭遗留问题。
3）对小区内存在问题应分门别类，分轻重缓急，由工程部人员制定保养计划，对相关设施进行刷漆翻新、除锈，室外裸露线整理，达到美化效果并延长使用寿命。
4）单元门工程维修部部分已维修到位，现有16栋1单元4单元，12栋1单元4单元，8号楼1单元密码开户不顺。物业正在联系中，本月维修方案确定呈报公司领导。
5）建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
篇2：质保期小区遗留问题整改维修协议
质保期小区遗留问题整改维修协议
甲方：zz房地产开发有限公司
乙方：zz建筑工程公司
丙方：zz物业发展有限公司
为了给______小区住户提供优质、快捷的前期遗留问题的整改维修服务，甲、乙、丙三方本着平等互利的原则，就____小区房屋前期遗留问题的整改维修达成以下协议：
一 甲方将乙方承建____小区的质量保证金____万元于本协议生效之日一周之内一次性转由丙方保管；
二 乙方全面负责其承建的____小区前期遗留问题的整改维修服务、协调工作；
三 乙方在接到丙方维修整改通知（电话或书面形式）后，必须24小时之内前往现场查看并及时找出问题之所在：一般性整改应立即解决（如更换零部件等）；当时不能解决好的问题（如墙面渗水等），应书面告知业户最迟解决期限，最迟不能超过一个月。如因乙方整改不及时造成业户拒交物业管理费，物业管理公司有权从其质量保证金中双倍扣出（不管以后该业户是否补交其所欠的物业管理费都不退还所扣费用）；如因乙方整改不及时造成的安全、赔偿与法律责任由乙方承担。
四 乙方在接到丙方维修整改通知（电话或书面形式）后，24小时之内不能前往现场查看解决问题，丙方有权以双倍的市场价请其他单位或个人对该项问题进行整改。因此所支付的整改费从乙方当年应退质量保证金中扣除。
五 乙方应对维修过程中产生的安全责任负全责。
六 甲方对 小区前期遗留问题的整改维修具有监督的义务。
七 丙方将其所保管的乙方承建 小区质量保证金 万元在扣除相应费用后分期无息退还乙方：
1、第一次退质保金的时间为：____年____月____日，退还比例为质保金总额的20%；
2、第二次退质保金的时间为：____年____月____日，退还比例为质保金总额的15%；
3、第三次退质保金的时间为：____年____月____日，退还比例为质保金总额的15%；
4、第四次退质保金的时间为：____年____月____日，退还比例为质保金总额的15%；
5、第五次退质保金的时间为：____年____月____日，退还比例为质保金总额的35%；
上述退款时间如遇周末或节假日依次顺延。
八 甲方与乙方签订的工程承包合同为本协议的附件之一。
九 本协议从当事人三方签字盖章之日起生效，至乙方承建____小区的质量保证金____万元退完终止。
甲方（盖章）：代表签字：联系电话：
乙方（盖章）：代表签字：联系电话：
丙方（盖章）：代表签字：联系电话：
时间： 年 月 日
篇3：老花园小区物业现有问题和整改建议
关于老花园小区物业现有问题和整改的建议
该小区是五，六年的老小区问题比较多，我将再以下五各方面阐述相关问题并提出整改办法。
1、该小区环境保洁方面只能对小区道路进行清扫，楼内卫生不规范如楼梯扶手没人擦，楼梯外面污恣不处理，楼道内玻璃没擦过，住户门没擦过。
2、环境方面，小区绿化面积比较高，但管理不到位，杂草丛生，有绿化员但没人管理。业主自己小院内种植有大型农作物，没售出别墅小院内全是杂草，没人管理。
1）秩序维护方面相关问题
保安员对进出小区人员及车辆，不闻不问，在岗不进职，有聊天，看小说现象
2）保安员素质差在小去内像外来闲散人员
3）保安人员没有规范管理制度，没有寻岗人员，如小区内机动车辆乱停乱放，没有效的管理
3、工程维修方面相关问题
1）对小区内各公共部位，维修不到位，如单元门，室外配电箱铁艺护栓等
2）没能开展有针对性的有常服务如下水道疏通，油烟机清洗，纱窗的更换等
3）对小区内各业主家装饰装修没人员管理，至使小区内有大量装饰装修垃圾。
4）小区内正常楼体维修疏于管理，有很多建筑材料，乱堆乱放。
4、客服方面相关问题
1）没有完善的客服体制，只是坐等业主来反映相关问题
总以上四方面所述提出以下几点建议：
1）现有物业全面费撤离该小区。
2）组建新的物业公司已全新的面貌接管该小区，（已先服务后收费的方式）
3）已全新的服务里念及服务标准为业主提供服务，（相关标准见附见经集团公司批准后在小区内公示并在所有业主内征求议建）。
4）完善式建立小区业主档案，（人员车辆宠物）
5）小区东门，北门设立电子开启到闸门。
6）为业主提供良好的服务的前题下，提高物业费的标准（在0.5至0.8元之间）
7）在小区内增加电子巡跟设备，在两个大门保安员值班室增加设闭路兼控设备，保安员及物业公司相关人员配发对讲机。
8）对小区内停放车位统一管理并收取管理费，不含保管费用。
9）对小区内末售出；车库式有放空间进形改。