夏阳街道业主委员会工作操作办法
索引号：qf4008004-2021-001
公开类型：主动公开
发文日期：2021-06-24
发文字号：青夏街〔2021〕23号
公开主体：上海市青浦区夏阳街道办事处
发布日期：2021-06-24
为规范物业管理活动，维护业主的合法权益，根据《民法典》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》等相关法律、行政法规，结合夏阳街道实际情况，制定本办法。
业主委员会经业主大会选举产生，是业主大会的执行机构。业主委员会一般由5-15 人组成，并由业主委员会选举产生一名主任、一名或若干名副主任。业主委员会应在居民区党组织的领导下，接受居民委员会和街道自治办、城建中心等相关职能部门的指导、监督，依法履行自治管理职责。
一、业主委员会新建、换届或补选
1、业主委员会任期一般在 3 至 5 年，具体由小区业主大会议事规则约定，任期届满前五个月应书面报告街道办事处申请换届改选。
2、部分业主委员会委员自然终止业委会资格或提出书面辞职的，业主委员会应将委员辞职情况及时在物业管理区域内公告，并在下一次业主大会召开时补选委员，业委会在职人数不满原有业委会人数二分之一的直接进行换届。
3、业主委员会委员人数不足二分之一的或无法正常运作的，在新一届业主委员会选举产生之前，由居民委员会代为履行职责。
4、业主委员会委员全体书面辞职的，在新一届业主委员会选举产生之前，原业主委员会继续履行职责，由于不履行职责造成损失的，由相关责任人承担。原业主委员会不履行职责的，由居民委员会代为履行职责。
5、业主委员会主任或者副主任的委员资格终止的，业主委员会应及时召开会议，重新选举产生业主委员会主任或者副主任。
6、业主委员会主任、副主任应当依法履行业主大会、业主委员会的决定，因拒不履行决定造成损失的，由责任人承担。
7、由居民区党组织把好业主委员会候选人初步人选关。原则上候选人应满足以下几个条件：年富力强、身体健康、知法守法、责任心强、具有社会公信力和一定的组织能力的业主。经提名推荐的业委会候选人需经居民区党组织先行政审、考察、简历公示公告等环节，报街道业委会组建、换届部门联审通过，提交街道党工委会议讨论确定后，予以公示、公告。凡有本人、配偶及其直系亲属本物业管理区域服务的物业服务企业任职的;损坏房屋承重结构、违法搭建、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费和专项维修资金、违规出租房屋等情形且未改正的业主;以及经上级部门认定的非正常上访人员和因违反国家法律、法规受到刑事处罚的人员不得担任业主委员会换届改选小组成员和业主委员会候选人。
8、业主委员会应当自换届改选小组成立之日起 10 日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案材料、印章及其他属于业主大会所有的财务移交房管机构保管。对于一些不需要经常使用的资料和物品，则可以会同居委会共同临时封存并由居委会临时代为保管。
9、业主委员会任期届满前，应当在换届改选小组的指导下至维修资金开户银行委托有资质的中介机构对专项维修资金、公共收益的使用情况以及业主委员会工作经费进行财务审计。审计报告用于变更银行维修资金账户，未及时出具影响小区维修资金的使用，由相关责任人承担法律责任。
10、经业主大会决议后产生的业主委员会应在30日内向街道办事处申领《业主委员会备案证》。街道办事处对业主大会程序文件完备、业主委员会岗前培训合格、已签订承诺书的业主委员会发放《业主委员会备案证》。
二、业主委员会工作职责
(一)召集业主大会会议，报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况;
(二)执行业主大会决定，处理业主大会的日常管理事务;
(三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(四)拟订业主大会年度财务预算方案和决算方案;
(五)拟订物业共用部分经营管理方案以及收益的管理、使用和分配方案;
(六)拟订印章管理、财务管理、档案管理、停车管理、宠物管理、装饰装修管理等规章制度;
(七)监督专项维修资金的使用以及组织专项维修资金的补建、再次筹集;
(八)业主交纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(九)监督管理规约的实施，对业主违反管理规约的行为进行制止;
(十)业主大会赋予的其他职责。
三、业主委员会日常工作制度
1、业主接待制度。业主委员会应公示接待时间、地点及时了解业主、物业使用人的意见和建议，地点、联系电话，并于接待时间内接待和听取业主对物业管理的意见和建议，接收业主的咨询、投诉和监督，认真做好记录记载在《青浦区夏阳街道业主委员会工作手册》。
2、信息发布制度。业主委员会应当主动、及时在物业管理区域内公告业主大会、业主委员会作出的决定和物业服务企业选聘、维修资金和公共收益收支、物业服务合同变更等物业管理事项。
3、印章管理制度。业主大会印章、业主委员会印章和业主大会财务章应分别由专人保管，按印章管理制度使用。保管人员应做好印章申请及使用登记。
4、档案管理制度。业主委员会应建立档案管理制度，编号造册，指定专人管理，确保资料完整。内容包括业主清册及尊龙凯时注册的联系方式、业主委员会备案资料、物业服务合同、维修资金收支情况清册、业主大会和业主委员会会议记录、纪要以及作出决定的书面材料，业主、物业使用人的书面意见、建议书以及物业管理有关的往来文件等。
5、账户和资金管理制度。业主委员会要单独建立业主大会账户账本。每个科目、每一笔款项都应单独记账，并做好相关记账凭证、资料的装订和保管工作。凡参与市局代理记账的业主委员会应做好相关配合工作。
6、矛盾协调工作会议制度。业主委员会应建立物业管理矛盾协调工作会议制度，协调处理业主之间、业主与物业服务企业之间的矛盾和纠纷。
四、业主委员会会议
1、业主委员会应当按照业主大会议事规则的约定召开业主委员会会议。发生紧急情况需要由业主委员会及时作出决定的，如法定的应急维修事项、物业突然撤离等应当召开临时业主委员会会议。
2、如业主委员会讨论物业重大事项的，应当邀请自治办、城建中心和居民委员会参加，业主委员会应当并充分听取自治办、城建中心、居民委员会的意见。物业管理重大事项一般包括但不限于以下事项：拟定业主大会议事规则草案、拟定管理规约草案、拟定更换业主委员会成员方案、拟定选聘和解聘物业服务企业方案、拟定筹集和使用专项维修资金制度方案、拟定改建重建建筑物及其附属设施方案、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
3、业主委员会会议应当有过半数委员出席，业主委员会主任不能召集或不召集的，可由副主任召集;业主委员会主任、副主任均不能召集或不召集的，可由居民委员会指定其他委员召集。
4、作出决定必须经全体委员人数半数以上同意，在部分委员缺额不足《业主大会议事规则》规定的委员人数时，“全体委员人数”应是《业主大会议事规则》设定的委员人数，而不是现 有实际委员人数。出席会议的委员应当在《青浦区夏阳街道业主委员会工作手册》上记录并签名，作出的决定应当告知相关居委会。
五、定期业主大会会议
夏阳街道辖区内业主委员会组织召开小区业主大会会议一般采用书面征求意见的形式召开，根据小区议事规则，原则上每年召开一至二次业主大会，主要流程与注意以下事项如下：
1、广泛听取业主等意见后形成初步议题。
2、召开业主委员会会议拟定业主大会议题、时间。重大事项需书面邀请居委会、自治办、城建中心参加听取意见。召开业主大会的，应书面通知所在地的自治办、城建中心、居民委员会，邀请其派代表监督开票，听取其意见、建议。
3、在公告栏以及所有楼道张贴业主大会会议公告至少 7 天。会议公告应载明议题、开票时间、开票地点、上门发放选票时间段(7 天)、寄送挂号信时间段(一般 7-14 天)、固定投票箱地点、选票投放截止时间等。同时张贴选票样张以及工作人员公告。所有选票编号，加盖原章，工作人员分发选票做好记录。
4、上门发放选票并填写签收单，出租户或多次上门不在家的寄送挂号信并公告。上门工作人员应当佩戴工作证，两两一组，带好上锁并贴有封条的小号投票箱。只介绍议题，不做引导性发言。告知应由产证上有名字的成年人在选票上签名，当场投票的可以投入小号投票箱中，未当场投票的可以在规定时间内在指定地点投票。
5、在公告载明的时间与地点由工作人员现场开启贴有封条的投票箱，唱票、计票、汇总。书面邀请居委会、自治办、城建中心派员参加，现场监督。开票时间就是业主大会召开时间。
6、结果公告。在业主大会开票日后 3 天内出具结果公告并张贴在《议事规则》、《管理规约》、《专项维修资金管理规约》约定的公告地点。
六、临时业主大会会议
业主提议召开业主大会临时会议的，应当向业主委员会提交书面提议，业主委员会在收到提议之日起30日内对提议进行审核，作出是否召开业主大会临时会议的决定，并在物业管理区域内公告。
同时符合下列条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：
1、有明确发起人;
2、经专有部分占建筑物总面积且占总人数 20以上的业主书面提议，并随附提议人房地产权证复印件，注明用于提议召开 某某议题临时业主大会之用。
3、提议事项明确、事实理由清楚，属于业主大会议事范围。
业主委员会收到业主提议后，应当对以下内容进行核实：
(1)发起人及提议者业主身份;
(2)提议内容是否为业主大会职责范围;
(3)是否为正在讨论的内容;
(4)发起人及联名者占小区业主比例是否达到 20;
(5)是否符合《业主大会议事规则》对临时提议限制的规定。
业主委员会逾期未作出决定的，视作提议有效。业主委员会应当在作出召开业主大会临时会议决定之日起15 天内(逾期未作出决定的应在收到提议之日起 45 天内)，召开业主大会临时会议，就提议事项征求业主意见并表决，业主大会临时会议讨论表决议题应与提议议题相一致。
提议涉及改选业主委员会成员的，提议发起人应将提议及相关资料同时送交居民委员会。
七、维修资金的使用
1、维修资金的使用范围为小区共用部位、共用设施设备及其他非经营性车库、车场、公益性文体设施等。
2、不得在维修资金中列支的费用有以下几点：
(1)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;
(2)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;
(3)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;
(4)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
3、商品房小区内发生的物业日常养护费(包括日常绿化养护费、水箱清洗、公用照明和共用设备养护费等)应纳入日常物业管理服务收费范围。
4、售后公房或混合小区自 2015 年 9 月 1 日起，公有住宅售后维修资金应当专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。绿化养护以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修等物业服务标准、收费标准和经费来源等事项需经业主大会表决后施行。
5、维修资金和公共收益的一般支用
(1)授权业主委员会使用维修资金的范围应在《专项维修资金管理规约》中约定。规模较小的物业小区每次物业设施设备和相关场地等共用部分的维修、更新费用授权业主委员会一般不高于 8000 元，规模较大的物业小区每次物业设施设备和相关场地等共用部分的维修、更新费用授权业主委员会一般不高于20000元;
(2)超过授权业主委员会使用维修资金的，有关物业设施设备场地等共用部分的维修、更新，需要使用维修资金的，由物业服务企业制定维修、更新方案，经由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积二分之一以上的业主且参与表决人数二分之一以上的业主同意后，由物业服务企业组织实施，费用按规定列支;涉及改建、重建建筑物及其附属设施的，经由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意后，由物业服务企业组织实施，费用按规定列支;
(3)公共收益对业委会并未做相应授权，除小区《议事规则》约定的业委会委员津贴、业委会及业主大会会议费用、业委会办公经费及小区《管理规约》中约定的补贴物业费不足的金额外，原则上应当全额补充维修资金。如确实需要使用公共收益的，任何金额都应当召开业主大会进行表决。对于符合使用维修资金列支的项目的，应使用维修资金，不得使用公共收益。
6、超出授权业主委员会使用维修资金的按下列程序制定并组织实施：
(1)由业主或物业服务企业提出需求;
(2)需求经业主委员会讨论后，委托物业服务企业或相关单位对拟定项目提出初步方案;
(3)业主委员会对初步方案讨论完善后在相关区域内公示，征求业主意见、建议;
(4)业主委员会根据业主意见、建议修改方案后提交业主大会会议讨论;
(5)如议题得到通过，业主委员会或委托的单位按通过的方案组织实施;
(6)项目施工完成后，施工单位向业主委员会提交物业维修、更新、改造情况的书面报告和列支费用;
(7)审核施工费用：由业主委员会依据物业服务企业提交的物业维修、更新、改造情况的书面报告和费用列支清单进行审核，维修费用在 5 万元以上的维修项目应当经有资质的审价机构审价，经审价后向专户银行发出同意划转维修资金通知，并将维修资金使用的情况按照规定在物业管理区域内予以公告。
7、在授权业主委员会范围内的维修资金使用按下列程序制定并组织实施：
(1)由业主或物业服务企业提出需求;
(2)由物业服务企业制定方案听取业主意见并完善后提交业主委员会;
(3)业主委员会讨论决定后在相关区域公示并委托物业服务企业组织实施;
(4)工程单上应有相关业主签字与尊龙凯时注册的联系方式便于审核;
(5)业主委员会主任、副主任都应在工程确认单上签字。
八、维修资金审计工作
业主委员会应积极配合街道组织的维修资金与公共收益年度审计工作。经审计单位实施审计后，审计单位会先将审计报告初稿提交业主委员会。业主委员会收到审计报告初稿后，应在15 日内向审计单位提交书面反馈意见。逾期未反馈或未提出实质性问题的，审计单位可直接出具审计报告，有争议的由居委会组织相关部门协调确定。业主委员会在收到街道下发的《维修资金与公共收益收支管理整改意见书》后应当在规定时间内进行整改，逾期未整改的由相关责任人承担相应法律责任。
在日常维修资金与公共收益的收支管理中应注意以下事项：
1、要注意列支范围，以及分摊方式。不应从维修资金与公共收益列支的应杜绝发生。
2、要注意流程规范，每个票据都应有业主委员会正、副主任签章，发票、明细等存根都应妥善保存。
3、具体工作中应完全按照《小区议事规则》、《管理规约》、《维修资金管理规约》执行。
4、公共收益在扣除必要管理费用后应纳入业主大会专项账户，每季度末结算，次月 5 日前纳入专项维修资金。
5、车辆管理办法需通过业主大会讨论，包括道闸安装、停车位分配方案、停车费收费标准等。
6、需要召开业主大会会议讨论的不能以业主代表会议代替。
九、业主委员会委员津贴及评优
1、业主委员会工作津贴在每工作年度末一次性支取。
2、业主委员会任期内，凡自末次支取业主委员会津贴后服务未满一个工作年度主动辞职的，除业主委员会委员已不是本物业管理区域内业主的，视作自愿放弃当年度工作津贴直接补充至小区维修资金账户。
3、对于自然年度综合评优的业主委员会委员，街道给予一定的奖励。
4、政府财政供养的体制内工作人员兼任业主委员会委员的， 兼职不兼薪。
十、附则
本办法未尽事宜按相关法律法规执行。本办法自2021年 7月 1 日起执行。本办法最终解释权归夏阳街道自治办、城建中心所有。
附件：1.业主委员会委员任职承诺书
2.业委会组建、换届部门联审机制
3.业委会候选人审核情况表
上海市青浦区人民政府夏阳街道办事处
2021年6月24日
篇2：相城区业主大会业主委员会成立条件、步骤、具体操作及注意事项
相城区业主大会业主委员会成立条件、步骤、具体操作及注意事项
(一)成立条件
1、根据《江苏省物业管理条例》第十三条规定：
符合下列条件之一的，应当召开首次业主(代表)大会。
(1)物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的。
(2)物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。
2、根据《苏州市住宅区物业管理条例》第十条规定：
物业管理区域符合下列情形之一的，应当召开首次业主(代表)大会：
(1)已交付使用物业的建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，或者达到百分之三十不足百分之五十但交付使用已超过一年的;
(2)同一物业管理区域内分期开发的住宅区，已交付使用物业的建筑面积未达到百分之三十，但交付使用已超过两年的。
(二)成立步骤
申请报告 成立筹备组 筹备工作 业主大会成立 备案
(三)具体操作、注意事项
1、申请报告
符合成立业主大会条件的，向物业管理区域所在的街道办事处(镇人民政府)提出申请，填写《关于成立业主大会的报告》，提供具备成立业主大会条件的相关资料。
注意事项：
(1)建设单位或者10人以上的业主公开联名提出。
(2)具备成立条件的证明材料包括：物业管理区域证明、房屋及建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图、交付使用共用设施设备的证明、物业服务用房配置证明等其他有关的文件资料。
2、成立筹备组
张贴《关于组建业主大会筹备组公告》
组织筹备组成员，成立业主大会筹备组
成立筹备组后7日内筹备组成员名单(公告)
注意事项：
(1)街道办事处(镇人民政府)在收到筹备业主大会书面申请后60日内，组织成立首次业主大会筹备组。
(2)筹备组成员包括：业主、建设单位、街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会等派员组成。其中业主成员由街道办事处(镇人民政府)组织业主推荐产生。
(3)筹备组人数应当为5-11人的单数，其中业主成员应当不少于筹备组总人数的60%。筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)指定人员担任。
3、筹备工作
注：筹备组履行的职责，详见《江苏省物业管理条例》第十七条
筹备组成立之日起 75日内 公告相关内容 15日后 召开业主大会会议 (90日内 )
公告相关内容包括：
(1)召开业主大会会议的形式;
(2)业主大会会议召开的时间、地点和内容;(告知社区居(村)民委员会)
(3)拟订的管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案;
(4)确认业主身份及业主在业主大会会议上的投票权数;
(5)业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;
(6)业主大会会议表决规则。
注意事项：
(1)筹备组制定计划表，会议要有记录，做好筹备工作期间的资料收集整理，公告内容均要拍照片存档。
(2)业主大会的投票权数确定可参考建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第23、24、25条规定。
(3)业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法，先报社区居(村)民委员会、街道办事处(镇人民政府)征求意见后再发布公告。
4、业主大会成立
业主大会自首次业主大会会议，确定下列两项内容之日起成立：
(1)表决通过《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》等;
(2)通过选举产生业主委员会，业主委员会委员人数为5-15人(单数)。
注意事项：
(1)做好选票发放、选票回收、选票验票、选票唱票、选票统计等书面记录材料，并将业主委员会成员名单及所得票数的公告(社区居(村)民委员会、街道办事处(镇人民政府)加盖公章);
(2)业主委员会自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任;
(3)业主委员会成立公告及业主委员会工作职责、人员分工情况、内部管理制度(其中必须具备公章使用管理制度、财务管理制度)的公告在物业管理区域内公示。
5、备案
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持相关材料向相城区住房和城乡建设局物业管理科和街道办事处(镇人民政府)备案。备案材料包括以下几方面内容：
(1)业主委员会备案申请书;
(2)业主委员会委员名单;
(3)业主大会议事规则和管理规约;
(4)业主大会会议记录;
(5)业主大会成立经过情况(社区签字盖章证明选举过程真实有效)。