奉节府办〔20**〕170号
各乡镇人民政府,县政府各部门,各单位:
为保障住房售后的维修管理、维护住房产权和使用人的共同利益,构建和谐的人居环境、县国土房管局根据相关法规制订了《奉节县住宅专项维修资金管理暂行办法》,经县政府研究同意,现印发给你们,请认真执行。
二○○八年八月五日
奉节县住宅专项维修资金管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为加强对住宅专项维修资金的管理,保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护住宅专项维修资金所有者的合法权益,根据国家建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》(建设部165号令)规定,制定本办法。
第二条 本县行政区域内商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督,适用本办法。
本办法所称住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。
第三条 本办法所称住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。(www.pmceo.com)
第四条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
第五条 县国土房管部门会同县财政部门负责本办法的组织实施以及住宅专项维修资金的管理工作。
第二章 交 存
第六条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金:
(一)住宅,但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。
(二)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
前款所列物业属于出售公有住房的,售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。
第七条 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为本县住宅建筑安装工程每平方米造价的5%。
县人民政府根据本县实际情况,合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额,适时调整,并在每季度末向社会公布。
第八条 出售公有住房的,按照下列规定交存住宅专项维修资金:
(一)业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
(二)售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
第九条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
第十条 业主大会成立前,商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金及已售公有住房住宅专项维修资金,由县房地产管理所代管。
县房地产管理所委托一家商业银行,作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。
开立住宅专项维修资金专户,以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋户门号设分户账。
第十一条 商品住宅的业主在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。
已售公有住房的业主在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。
公有住房售房单位在收到售房款之日起30日内,将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。
第十二条 未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的,开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。
第十三条 专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由重庆市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。
第十四条 业主大会成立后,按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金:
(一)业主大会委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。
开立住宅专项维修资金专户,以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账。
(二)业主委员会通知县国土房管部门;涉及已售公有住房的,通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。
(三)县国土房管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门在收到通知之日起30日内,通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户,并将有关账目等移交业主委员会。
第十五条 住宅专项维修资金划转后的账目管理单位,由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理
制度。
业主大会开立的住宅专项维修资金账户,接受县国土房管部门的监督。
第十六条 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的,应当及时续交。
成立业主大会的,续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的,续交的具体管理办法由县国土房管部门会同县财政部门制定。
第三章 使 用
第十七条 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,不得挪作他用。
第十八条 住宅专项维修资金的使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
第十九条 住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,按照下列规定分摊:
(一)商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
(二)售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊;其中,应由业主承担的,再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
(三)售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中,售后公有住房应分摊的费用,再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。
业主直接到代管单位缴存的,代管单位应当直接办理。
第二十条 住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造,涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的,开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积,分摊维修、更新和改造费用。
第二十一条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前,需要使用住宅专项维修资金的,按照以下程序办理:
(一)物业服务企业根据维修、更新和改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的,由相关业主提出使用建议。
(二)住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。
(三)物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案。
(四)物业服务企业或者相关业主持有关材料,向县国土房管部门申请列支;其中,动用公有住房住宅专项维修资金的,向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支。
(五)县国土房管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后,向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。
(六)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
第二十二条 住宅专项维修资金划转业主大会管理后,需要使用住宅专项维修资金的,按照以下程序办理:
(一)物业服务企业提出使用方案,使用方案应当包括拟维修、更新和改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等。
(二)业主大会依法通过使用方案。
(三)物业服务企业组织实施使用方案。
(四)物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金;其中,动用公有住房住宅专项维修资金的,向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支。
(五)业主委员会依据使用方案审核同意,并报县国土房管部门备案;动用公有住房住宅专项维修资金的,经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意;县国土房管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的,应当责令改正。
(六)业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。
(七)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
第二十三条 发生危及房屋安全等紧急情况,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造的,按照以下规定列支住宅专项维修资金:
(一)住宅专项维修资金划转业主大会管理前,按照本办法第二十一条第四项、第五项和第六项的规定办理。
(二)住宅专项维修资金划转业主大会管理后,按照本办法第二十二条第四项、第五项、第六项和第七项的规定办理。
发生前款情况后,未按规定实施维修、更新和改造的,县国土房管部门可以组织代修,维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支;其中,涉及已售公有住房的,还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。
第二十四条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支:
(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用。
(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。
(三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用。
(四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
第二十五条 在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下,可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。
利用住宅专项维修资金购买国债,应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债,并持有到期。
利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的,应当经业主大会同意;未成立业主大会的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。
利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的,应当根据售房单位的财政隶属关系,报经同级财政部门同意。
禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
第二十六条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用:
(一)住宅专项维修资金的存储利息。
(二)利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益。
(三)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的,业主所得收益,但业主大会另有决定的除外。
(四)住宅共用设施设备报废后回收的残值。
第四章 监督管理
第二十七条 房屋所有权转让时,业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明,该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房
屋所有权同时过户。
受让人持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。
第二十八条 房屋灭失的,按照以下规定返还住宅专项维修资金:
(一)房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主。
(二)售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位;售房单位不存在的,按照售房单位财务隶属关系,收缴同级国库。
第二十九条 县国土房管部门、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会,每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目,并向业主、公有住房售房单位公布下列情况:
(一)住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额。
(二)发生列支的项目、费用和分摊情况。
(三)业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额。
(四)其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。
业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的,可以要求复核。
第三十条 专户管理银行每年至少一次向县国土房管部门、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。
县国土房管部门、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的,可以要求专户管理银行进行复核。
专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度,接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。
第三十一条 住宅专项维修资金的管理和使用,依法接受审计部门的审计监督。
第三十二条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算执行财政部有关规定。
县财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
第三十三条 住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理,按照财政部以及重庆市财政局的有关规定执行,并接受财政部门的监督检查。
第五章 法律责任
第三十四条 公有住房售房单位有下列行为之一的,由县政府财政部门会同县国土房管部门责令限期改正:
(一)未按本办法第八条、第十一条第三款规定交存住宅专项维修资金的。
(二)违反本办法第十二条规定将房屋交付买受人的。
(三)未按本办法第二十条规定分摊维修、更新和改造费用的。
第三十五条 开发建设单位违反本办法第十二条规定将房屋交付买受人的,由县国土房管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以3万元以下的罚款。
开发建设单位未按本办法第二十条规定分摊维修、更新和改造费用的,由县国土房管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以1万元以下的罚款。
第三十六条 违反本办法规定,挪用住宅专项维修资金的,由县国土房管部门追回挪用的住宅专项维修资金,没收违法所得,可以并处挪用金额2倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
物业服务企业挪用住宅专项维修资金,情节严重的,除按前款规定予以处罚外,还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
县国土房管部门挪用住宅专项维修资金的,由市国土房管部门追回挪用的住宅专项维修资金,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
县财政部门挪用住宅专项维修资金的,由市财政部门追回挪用的住宅专项维修资金,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。(来自:www.pmceo.com)
第三十七条 县国土房管部门违反本办法第二十五条规定的,由市国土房管部门责令限期改正,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;造成损失的,依法赔偿;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
县财政部门违反本办法第二十五条规定的,由市财政部门责令限期改正,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;造成损失的,依法赔偿;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
业主大会违反本办法第二十五条规定的,由县国土房管部门责令改正。
第三十八条 对违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的行为,按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。
第三十九条 县国土房管部门、财政部门及其工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第四十条 本办法实施前,商品住宅、公有住房已经出售但未建立住宅专项维修资金的,应当补建。
第四十一条 本办法由县国土资源和房屋管理局、县财政局共同解释。
第四十二条 本实施办法从自公布之日起施行
篇2：物业专项维修资金筹集、使用、管理协议
物业专项维修资金筹集、使用、管理协议
甲方：_____商贸有限公司(业主)
乙方：_____物业管理有限公司(受委托物业管理方)
为明确甲方业主同乙方物业管理公司专项维修资金筹集、使用及管理责、权、利关系，明确双方的权利和义务，保障博盈投资广场维修资金的筹集及正常使用，根据建设部及物业管理条例相关法律法规，特签订本维修资金筹集、使用、管理协议，具体内容如下：
一、甲方同意自_____年12月1日前于银行帐户按博盈投资广场实际工程设施设备总造价的2%设立专项维修资金科目，该银行款项按受物业管理部门监督，其本金及利息收入均用于博盈投资广场公用设施维修保养，不挪作他用或减少金额。
二、双方约定同意按《_____广场维修资金管理制度》对维修资金予以使用管理。
三、乙方有责任监督和指导甲方维修资金的筹集，并确保维修资金按预定申报审批程序合理有效使用。
四、维修资金的提现使用额度应根据投资广场年度维修计划及维修保养方案予以申报审批执行，乙方不得中途更改维修资金用途及超支维修资金。
五、乙方由责任向甲方汇报维修资金使用情况及维修报告预算执行情况。
六、如因甲方私自挪用维修资金，不能保证维修资金正常到位，导致影响维修质量及设备设施使用，乙方不承担物业管理服务质量责任。
七、乙方使用维修资金应确保工程质量，外协加工必须提供资质证明报业主方正式维修方案，按审批方案方可执行，否则如发生质量事故或问题由乙方承担维修及赔偿责任。
八、本协议同《博盈投资广场维修资金管理制度》自_____年12月1日起一并生效，甲、乙双方各持一份。
甲方：___________乙方：___________
_____年___月___日_____年___月___日
篇3：天津市关于非住宅物业专项维修资金交存管理的意见(2014)
天津市人民政府办公厅转发市国土房管局关于我市非住宅物业专项维修资金交存管理意见的通知
津政办发 〔20**〕14 号
各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：
市国土房管局《关于我市非住宅物业专项维修资金交存管理的意见》已经市人民政府同意，现转发给你们，自20**年3月1 日起施行。
天津市人民政府办公厅
20**年1月26日
关于我市非住宅物业专项维修资金交存管理的意见
市国土房管局
为了进一步规范我市非住宅物业管理活动，切实维护非住宅物业所有权人的合法权益，根据《天津市物业管理条例》有关规定，现对我市非住宅物业专项维修资金(以下简称专项维修资金)的交存管理工作提出如下意见：
一、专项维修资金的交存范围。凡在本市行政区域内，销售给2个以上业主的新建非住宅物业项目，应当统一交存共用部位、共用设施设备专项维修资金。但住宅小区内的非住宅物业或住宅小区外与住宅物业结构相连的非住宅物业专项维修资金的交存，仍按照市人民政府有关规定执行。
二、专项维修资金的交存标准。非住宅物业的购房人和开发建设单位，应当按照每建筑平方米100元的标准分别交存首期专项维修资金。
三、专项维修资金的交存方式。开发建设单位和购房人应当统一在商品房买卖合同备案时，将双方按规定交存的维修资金一次性存入市维修资金专户。
四、专项维修资金的使用管理。专项维修资金属于建立专项维修资金的业主所有，应当用于非住宅物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。具体使用办法由市国土房管局制定。
五、本意见自20**年3月1日起施行，有效期5年。
篇4：南宁市物业专项维修资金管理办法(2009年)
广西壮族自治区南宁市人民政府
南宁市人民政府令第27号
二〇〇九年九月二十三日
第一章 总 则
第一条 为加强本市物业专项维修资金管理,保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用,维护业主的共同权益,根据《物业管理条例》的规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本市城市规划区国有土地范围内非单一产权的商品房、售后公有住房等物业的专项维修资金的交存、管理、使用,适用本办法。
第三条 物业专项维修资金实行统一归集、专户存储、所有权人决策、专款专用、政府监管的原则。
第四条 市房产主管部门会同市财政部门负责本市物业专项维修资金归集与使用的监督、指导工作。
市房产主管部门设立物业专项维修资金管理机构(以下简称管理机构)具体负责本市物业专项维修资金归集与使用的监督、指导的日常工作。
规划、建设、审计等部门按照各自职责协同做好相关工作。
第五条 市财政部门设立物业专项维修资金专户,并委托商业银行作为物业专项维修资金的专户管理银行。
物业专项维修资金专户应当以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋户门号设分户账;公有住房专项维修资金专户,按照售房单位设账。
第二章 交 存
第六条 业主应当按照本办法规定交存物业专项维修资金,业主交存的物业专项维修资金属于业主所有。
第七条 业主应当按照下列规定交存首期物业专项维修资金:
(一)未配置电梯的物业,业主每平方米建筑面积交存的首期物业专项维修资金数额为本市上年度物业建筑安装工程每平方米造价的5%。
(二)已配置电梯的物业,业主每平方米建筑面积交存的首期物业专项维修资金数额为本市上年度物业建筑安装工程每平方米造价的7%。
业主每平方米建筑面积应交存的首期物业专项维修资金的具体数额由市房产主管部门定期公布。
第八条 售后公有住房应当按照下列规定交存物业专项维修资金:
(一)业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额为当年房改成本价的2%。
(二)售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取物业专项维修资金。
从公有住房售房款中提取的物业专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
第九条 开发建设单位应当在商品房销售合同中以专门条款与业主约定物业专项维修资金交存的数额、交存时间、方式等事项(来自:www.pmceo.com),由业主按照本办法的规定交存物业专项维修资金。
第十条 新建物业的开发建设单位应当在下列期限内按照房产主管部门商品房测绘备案的建筑物总面积足额预缴物业专项维修资金:
(一)需办理商品房预售许可的,在办理预售许可前;
(二)需办理商品房现售备案的,在办理现售备案前;
(三)本办法实施前已办理商品房预售许可的,在办理现售备案前。
业主在申请办理商品房权属登记前应当向开发建设单位支付预交物业专项维修资金,并到管理机构办理更名手续。
第十一条 已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期物业专项维修资金存入公有住房专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房专项维修资金专户。
公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内,将提取的维修资金存入公有住房专项维修资金专户。
第十二条 物业购买人未按照本办法的规定交存物业专项维修资金的,开发建设单位或公有住房售房单位有权不交付房屋。
第十三条 交存物业专项维修资金应当按照下列程序办理:
(一)业主向管理机构提交物业专项维修资金交存登记表、房屋销售合同或房屋所有权证、业主的身份证明等材料后,领取物业专项维修资金交存通知单;
(二)业主凭物业专项维修资金交存通知单到专户管理银行交存维修资金,取得物业专项维修资金交款凭证;
(三)业主凭物业专项维修资金交款凭证到管理机构领取票据。
第十四条 业主分户账面物业专项维修资金余额不足首期交存额30%的,应当及时续交。相关业主续交后的物业专项维修资金余额不得少于其按本办
法应交首期物业专项维修资金数额。
物业专项维修资金的续交方案由业主委员会拟订,提交业主大会决定后,由业主委员会具体实施。未成立业主大会续交维修资金的,由业主按照首期物业专项维修资金标准补足。
第十五条 本办法实施前未建立或未按规定交存首期物业专项维修资金的物业,业主应当自本办法实施之日起,每年按照建筑面积每平方米5元的标准,连续四年将首期维修资金交存至物业专项维修资金专户。
业主大会对前款规定另有决定的,按照业主大会决定执行。
第三章 管 理
第十六条 业主大会成立前,物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户,由管理机构负责代管。
第十七条 业主大会成立后,业主大会决定不再委托管理机构代管物业专项维修资金的,应当就下列事项进行表决:
(一)不委托管理机构代管物业专项维修资金的决议;
(二)物业专项维修资金使用管理办法及应急支取预案;
(三)委托物业管理单位或会计师事务所作为业主大会物业专项维修资金账目管理单位的协议草案;
(四)物业专项维修资金账目管理办法;
(五)确定业主委员会主任为物业专项维修资金账目责任人的决议;
(六)其他与物业专项维修资金有关的决议事项。
以上事项经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后,业主委员会可以持业主大会的有效决议到管理机构办理物业专项维修资金划转手续。
第十八条 管理机构应当在办理物业专项维修资金划转备案手续后5个工作日内书面告知市财政部门。
市财政部门应当在5个工作日内通知专户管理银行开立业主大会物业专项维修资金账户,将物业专项维修资金账面余额划转至业主大会物业专项维修资金账户,并由管理机构将有关收支情况账目等移交业主委员会。
第十九条 房屋所有权转让时,业主应当向受让人说明物业专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明,该房屋分户账中结余的物业专项维修资金随房屋所有权同时转让。原业主未交存首期物业专项维修资金,业主应当在办理房屋所有权转移登记前协商足额交存。
第二十条 有下列情形之一的,开发建设单位、业主或业主委员会应当到管理机构办理有关物业专项维修资金的变更手续:
(一)物业管理区域发生调整的;
(二)房屋所有权发生转移的;
(三)物业专项维修资金账目责任人发生变更的;
(四)业主大会委托的账目管理单位发生变更的;
(五)其他发生变更的事项。
第二十一条 房屋灭失的,按照下列规定返还物业专项维修资金:
(一)房屋分户账中结余的物业专项维修资金返还业主;
(二)公有住房售房单位交存的物业专项维修资金账面余额返还售房单位;
公有住房售房单位不存在的,按照公有住房售房单位财务隶属关系,收缴同级国库。
第二十二条 管理机构、负责管理公有住房专项维修资金的部门或业主委员会,应当与专户管理银行每半年核对一次物业专项维修资金账目,并向业主、公有住房售房单位公布下列情况:
(一)物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;
(二)发生列支的项目、费用以及按户分摊的情况;
(三)业主、公有住房售房单位分户账中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;
(四)其他有关物业专项维修资金使用和管理的情况。
业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的,可以要求复核。
第二十三条 管理机构、负责管理公有住房专项维修资金的部门或业主委员会,应当建立物业专项维修资金查询制度,接受业主、公有住房售房单位对其分户账中物业专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。
第二十四条 物业专项维修资金的管理应当依法接受审计部门的监督。
第四章 使 用
第二十五条 物业专项维修资金应当专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,任何单位和个人不得挪作他用。
物业专项维修资金的管理费用在物业专项维修资金的增值收益中列支,并与专项维修资金分账核算。管理机构代管专项维修资金的管理费用,由市财政部门核定。
第二十六条 物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,按照下列规定分摊:
(一)商品房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
(二)售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主和公有住房售房单位按照所交存物业专项维修资金的比例分摊;其中,业主承担的部分,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
(三)售后公有住房与商品房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,先按照建筑面积比例分摊到各相关物业;其中,售后公有住房应分摊的费用,再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存物业专项维修资金的比例分摊。
物业专项维修资金不足支付维修费用的,不足部分按照物业建筑面积按比例由相关业主分摊。
第二十七条 物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造,涉及尚未出售的物业,由开发建设单位或者公有住房售房单位按照尚未出售物业的建筑面积,分摊维修和更新、改造费用。
第二十八条 按照本办法使用物业专项维修资金时,维修工程符合以下情况之一的,应当委托工程造价咨询单位进行项目审价:
(一)单项维修工程费用超过1万元;
(二)一次性使用维修资金总额超过1万5千元;
(三)其他依法应当进行项目审价的工程。
第二十九条 物业专项维修资金未划转业主大会管理的,使用物业专项维修资金按照下列程序办理:
(一)物业管理单位根据维修和更新、改造项目提出使用方案;没有物业管理单位的,由相关业主提出使用方案。
(二)使用方案应当向物业专项维修资金列支范围内的业主公示不少于5日。
(三)物业专项维修资金列支范围内专有部分占该范围内建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意使用方案。
(四)物业管理单位或相关业主持物业专项维修资金使用申请表、相关业主签字同意的书面材料、使用方案、施工合同等材料,向管理机构申请办理预支手续;其中,动用公有住房专项维修资金的,向负责管理公有住房专项维修资金的部门申请预支。
(五)管理机构在5个工作日内审核完毕相关材料,向市财政部门申请拨付核定预算金额70%的费用;市财政部门应当于收到管理机构申请之日起2个工作日内通知专户管理银行将不超过核定预算金额70%划转至维修单位。
(六)负责管理公有住房专项维修资金的部门应当于收到申请之日起7个工作日内审核完毕并将不超过核定所需公有住房专项维修资金预算金额70%划转至维修单位。
(七)维修工程竣工验收合格后,物业管理单位或相关业主持下列材料报管理机构、负责管理公有住房专项维修资金的部门核实,拨付维修费用的余额:
1、工程决算单;
2、维修和更新、改造工程的发票;
3、相关业主意见反馈表;
4、维修费用分摊明细表;
5、其他相关材料。
第三十条 维修工程最终决算金额超出核定预算金额20%以上或超出金额在1万元以上的,超出部分应当按照本办法规定的程序重新申报。
第三十一条 物业专项维修资金划转业主大会管理的,使用物业专项维修资金按照下列程序办理:
(一)物业管理单位根据维修和更新、改造项目提出使用方案;没有物业管理单位的,由业主委员会提出使用方案。
(二)使用方案应当在物业专项维修资金列支范围内公示不少于5日。
(三)物业专项维修资金列支范围内专有部分占该范围内建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意使用方案。
(四)物业管理单位持有关材料向业主委员会提出预支维修资金申请。
(五)业主委员会预支维修资金的,应当将有关材料报管理机构备案。
(六)业主委员会凭管理机构的备案证明通知专户管理银行拨付不超过核定预算金额70%的费用。
(七)专户管理银行将所需维修资金划转至维修单位。
(八)维修工程竣工验收合格后,经业主委员会、账目管理单位核实,拨付维修费用的余额。
第三十二条 物业专项维修资金在管理机构代管期间,物业经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋或者出现电梯故障、屋盖漏水等严重影响物业正常使用的紧急状况,需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,由物业管理单位或业主委员会提出书面紧急报告,管理机构核实后及时通知市财政部门预先拨款。
维修工程竣工验收合格后,物业管理单位或业主委员会应当将核实后的维修工程决算费用清单在物业专项维修资金列支范围内公示不少于5日。公示期满物业管理单位或业主委员会将维修工程决算费用报管理机构复核后办理结算手续。维修工程决算费用超过1万元的维修工程,应当经审计后方可办理相关结算手续。
物业所在区域内没有物业管理单位和未成立业主委员会的,由所在城区负责房产管理的行政主管部门代为组织维修。
第三十三条 下列费用不得从物业专项维修资金中列支:
(一)依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用;
(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;
(三)应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用;
(四)根据物业服务合同约定,应当由物业管理单位承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
第三十四条 下列资金应当转入物业专项维修资金滚存使用:
(一)按规定计取的物业专项维修资金的存储利息;
(二)利用物业专项维修资金购买国债的增值收益;
(三)利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益,但业主大会另有决定的除外;
(四)物业共用设施设备报废后回收的残值。
第五章 法律责任
第三十五条 开发建设单位违反本办法第十条规定,不预交物业专项维修资金的,由市房产主管部门责令限期整改;逾期不改正的,处以1万元以上5万元以下罚款并暂缓办理相关业务。
第三十六条 违反本办法的规定,业主不交存或不续交应分摊的物业专项维修资金的,业主委员会可采取相应的催交措施。
经业主委员会催交,业主仍不交存或续交应分摊的物业专项维修资金的,由市房产主管部门责令其限期交存。
第三十七条 违反本办法规定挪用物业专项维修资金的,由市房产主管部门追回挪用的维修资金,没收违法所得,可以并处挪用金额1倍以上2倍以下的罚款;物业管理单位挪用物业专项维修资金,情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第三十八条 市房产主管部门
、市财政部门及其工作人员利用职务上的便利,收受他人财物,不依法履行物业专项维修资金的监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十九条 因物业专项维修资金的交存、使用等发生纠纷,当事人可以自行协商解决,协商不成的,可依法申请仲裁或向人民法院起诉。
第六章 附 则
第四十条 本办法所称专项维修资金,是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
本办法所称物业共用部位,是指根据法律、法规和物业买卖合同,由单幢物业或者物业管理区域内业主共有的部位及其他在使用上、功能上为单幢物业或整个物业管理区域服务的部位,包括:基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊和通道等。
本办法所称物业共用设施设备,是指根据法律、法规和物业买卖合同,由单幢物业或物业管理区域内业主共有的附属设施设备以及其他在使用上、功能上为单幢物业或整个物业管理区域服务的设施设备,包括共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、空调系统、给排水管道、消防设施、避雷设施、安防技防监控系统、智能化系统、音乐背景系统绿地、水箱、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性停车场所、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
本办法所称建筑物总面积是指专有部分面积总和。
第四十一条 经济适用住房、拆迁安置房、市场运作方式建设住房按照本办法有关商品房的规定交存物业专项维修资金。
第四十二条 本办法施行前,已按有关规定或合同约定归集物业专项维修资金的,应当统一交存至专户管理银行,其管理与使用依照本办法的有关规定执行。
第四十三条 市辖县物业专项维修资金的交存、管理、使用,参照本办法执行。
第四十四条 本办法自20**年11月1日起施行。
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