物业二手项目交接工作内容
一、物业管理项目交接过程中常见的问题
(一)新建物业项目交接过程中常见的问题
在新建物业项目交接过程中，由于没有明确建设单位的义务，当出现建设规划设计不合理、配套缺失、基础资料不全、施工质量及物业共用部位、共用设施设备出现问题时，物业服务企业无法主张权利，使得自身利益受到侵害，增大了物业服务企业的经营管理成本和潜在的管理服务风险;另一方面，由于缺乏行业和政府部门的监管及具体明确的交接规范和程序作为指导，再加上自身专业能力的不足，许多物业服务企业在交接过程中感到无据可依、无从着手，也导致大量遗留问题的存在。进而导致业主对物业服务企业的不满，激化了物业服务主体双方的矛盾，最终深化为物业服务企业恶意退出或业主恶炒物业服务企业的现象。
(二)“二手”物业项目交接过程中常见的问题
在“二手”物业项目交接过程中，由于缺乏指导业主大会规范运作的法规、规章，造成一些业主大会和业主委员会处于无序运作状态，使得交接的主体缺失或自身出现矛盾，不能依法有效地履行交接职责;另一方面，原物业服务企业在项目物业服务期间，为追求经济效益最大化，不注重服务品质和业主感受，不断降低各项成本投入，造成基础资料遗失和共用设施设备非正常损坏。在交接时，为推卸或逃避责任而有意掩盖遗留问题、扰乱交接的工作的顺利进行，严重影响了业主的正常生活，造成了极其不良的社会影响。
二、物业管理项目交接过程中需要掌控的关键要点
(一)交接前准备工作的关键要点--事前介入
1.新建物业管理项目交接前的准备
承接新建物业管理项目的物业服务企业，在与开发建设单位签订物业服务合同前，应就该项目后期的交接事项进行协商约定并确认。较佳做法是双方签订相关的书面协议，协议需包括以下主要内容：应移交的资料、接管验收的内容和标准、交接双方责任、交接时间、交接程序以及遗留问题解决等。
新建物业管理项目交接前，开发建设单位应向物业服务企业发出《交接通知》，物业服务企业应书面回复是否同意交接。如同意交接，物业服务企业应参照国家及当地政府法律法规编制《交接方案》，进一步从实际操作的角度，细化签订物业服务合同时有关交接的约定，并要求开发建设单位书面确认。
2.“二手”物业项目交接前的准备
“二手”物业管理项目交接应重点关注项目遗留问题，提出解决遗留问题的预案。要关注整个交接过程的信息透明，并在政府、行业主管部门及业主的监督下着重关注资料交接与业务移交内容。因主要内容与首次进入项目大致相同，故在此不再赘述。
(二)交接工作实施关键要点--事中控制
1.新建物业管理项目交接实施要点
对于新建物业管理项目的交接有些行业的操作经验可以借鉴，关键是能够依照国家的相关政策法规要求落实。尤其要避免开发建设单位派生物业服务企业和为了盲目扩张规模的物业服务企业不交接、假交接、交接不完全的情况，要借用政府和行业的力量保证交接的真实有效，为保证业主利益和后期物业服务企业运营保驾护航。此间，把好项目承接验收关是最为关键的环节。
2.“二手”物业项目交接实施要点
此类项目交接不能完全等同于新建物业管理项目的交接。在借鉴新建项目交接的基础上，其全部交接过程应在政府及行业主管部门监督下进行，交接各方书面确认交接内容及遗留问题尊龙凯时注册的解决方案，并向全体业主公示交接过程及结果。
(三)交接后续工作关键要点--事后跟进
不论是新建物业管理项目还是“二手”物业管理项目均存在遗留问题解决及交接前、交接中未发现的隐蔽问题，这类问题的解决往往会对后期物业服务企业运营产生较大影响，需引起相关方的高度关注，其中对物业管理区域内公共设施设备及共有部位的质量遗留问题的解决尤其重要。
对交接过程中双方进行备忘的事项，应派专人进行跟进，保证在约定的时限内处理完成，如遇干扰影响事项完成的，双方应另行约定。在“二手”物业管理项目交接中，应尽量避免未尽事宜或遗留问题的出现，以一次性当期尊龙凯时注册的解决方案为首选解决措施。
物业项目交接注意事项及主要工作内容
项目交接工作主要分为两部分，六个方面：
第一部分：文案交接
包括：
1、客户档案资料交接;
重点：(1)客户交屋原始资料交接;
(2)二次装修档案;
(3)前期销售合同补充协议。
2、财务交接;
重点：(1)客户缴费情况统计表，包括物业、能源费等;
(2)对外各种合同协议，费用的结算情况;
(3)物业公司代缴各项费用的缴费情况，重点是水电费代缴收据等;
(4)开办费使用明细及余额统计;
(5)开办费购置各项固定资产明细;
(6)客户预缴物业费及能源费明细。
3、工程图纸档案资料交接：
重点：(1)前期工程接管验收图纸清单;
按照前期物业与开发商确认的交接清单，与对方交接工程图纸及设备资料、合同、协议。
(2)住宅与商场能源计量分摊办法;
(3)确认住宅用电供电协议内容，确定民用用电电价及供电方式是否是独立供电;
第二部分：设备交接
包括：
1、设备现状交接：
检查各项设备是否处于运行状态，及了解各项设备前期维修状况、设备运行记录，并检查运行记录是否齐全。
2、设施状况检查：
检查公用设施是否有明显损坏、丢失。
3、其它
(1)检查各项照明器具缺损数量;
(2)检查各项附属设备的缺损状况。
相关内容：
1、给排水专业
(1)各种设备合格证，使用说明书、设备保修单
(2)系统调试和试运行记录
(3)设备调试和操作手册、安装说明
(4)系统设计方案和设计图纸(水、电图纸)、竣工图纸
(5)施工变更洽商记录
(6)水箱防疫站验收合格证(即使用许可证)，水质化验报告
2、弱电专业
(1)消防系统设备技术资料
主机部分：
① 产品说明书，产品技术说明
② 方框图、逻辑图、原理图
③ 产品合格证
④ 探测器清洗和维修说明
⑤ 整机操作规程说明
⑥ 软件编制表
⑦ 地址码编制表
联动部分：
①防火阀、水流指示器、显示报警器、警铃、排烟阀(含滚动顺序)等部分的说明书、接线图、产品合格证
②联动台使用说明书、配线图
③电动防火门、防火卷帘门使用说明书、接线图、产品合格证
④各类联动部件数量、规格、型号一览表
消防系统施工工程资料
①全套消防系统竣工图
②整机及其联动设备系统布线图
③中控室端子柜总端子图
④消防竖中模块箱端子图
⑤联动设备配电柜弱电控制入线端子图
⑥隐蔽工程安装记录
⑦施工变更记录
接管应具备的技术条件
⑴ 火灾报警自动系统功能正常。
⑵ 消音、复位功能正常。
⑶ 报警记忆功能正常。
⑷ 火灾优先功能正常。
⑸ 故障报警功能正常。
⑹ 消防通讯功能正常。
⑺ 手报功能正常。
⑻ 火灾事故照明及疏散指示装置正常。
⑼ 火灾紧急疏散广播功能正常。
⑽ 工作泵与备用泵现场转换运行1-3次均正常。
⑾ 主电源与备用电源自动转换及备用电源自动充电功能正常。
⑿ 主机与区域报警器工作状态一致。
⒀ 连续无故障运行120小时记录。
消防局初验、二验报告及点评开通使用备忘录。
3、电梯专业
(1)按北京市电梯安装工程施工技术资料所要求的进行逐项移交，它包3项评定及电梯安装验收(保修)证书，施工技术资料移交书，施工方案，质量、全技术交底，质量事故报告等资料(即大蓝本)。
(2)对电梯安装验收条件检查表中提到的应具备完整的资料文件进行移交，其中：包括文件目录，装箱单，产品合格证，机房井道布置图，电气接线图，安装(调试)说明书，部件安装图等15项资料文件。
(3)相关的资料移交
① 国家电梯质量监督检验中心检验报告;
②质量监督站核定证书;
③甲方与厂家和安装单位签订的维保合同及所有变更洽商复印件。
(4)劳动部门签发的相关资料移交
①电梯安全检测报告;
②电梯安全使用许可证;
③电梯安全检验合格牌照。
(5)北京市质量监督局签发的资料移交
①北京市质量监督局的电梯检测报告
②电梯层门装置、安全钳、缓冲器、限速器的检测报告
4、电气专业
(1)电气设备建筑平面分布图(标准用电设备总参数)。
(2)配电线路平面分布图(标准线路参数)。
(3)配电室平面布置图。
(4)电气装置隐蔽工程竣工图(包括：电缆、接地装置、隐蔽工程施工记录)。
(5)所有电气设备系统图。
(6)电气设备的试验报告和调试记录：
①开关柜、架构试验报告。
②电力电缆试验报告。
③绝缘试验成绩报告。
④安全工具的试验报告。
(7)上级电站的地址、开关、编号等。
(8)各种设备制造企业应提供的资料
①文件目录。
②装箱单。
③产品合格证。
④使用维护说明书。
⑤安装(调试)说明书。
第三部分：注意事项
1、各项费用与交接方结清后，再签署项目交接文件;
2、不能完全交接的费用，可采用押金方式进行确认;
3、公共能源、通讯费用等过程中费用，须用押金方式进行确认;
4、特别关注物业公司是否有，已存在服务关系但未签定各种协议、合同的项目;
5、尽量保留原物业公司电脑中的文件资料;
6、与原物业公司项目主要人员建立良好沟通关系，以使交接工作顺利进行;
7、项目交接工作，要由开发单位与交接双方单位对交接文件进行确认;
8、原物业公司主要工作内容：物业管理费测算、开办费测算、物业用房安排。
篇2：物业交接查验作业指导书
物业交接查验作业指导书
这份《物业交接查验作业指导书》详尽地规定了xg物业在接管新建住宅物业时的验收交接程序，旨在确保物业接管验收工作的有效控制，从而为全面管理物业和保障业主顺利入住奠定基础。以下是对该指导书核心内容的结构化提炼：
1.目的
规范流程：统一公司接管验收交接程序。
有效控制：确保物业接管验收交接工作得到妥善管理。
全面管理：为物业的全面管理提供有力支持。
顺利入住：保障业主能够顺利入住。
2.适用范围
新建住宅物业：本指导书适用于公司承接的新建住宅物业的接管验收工作。
3.职责划分
项目经理：负责组建验收小组，并主导验收工作。
验收小组：负责技术资料验收、设备设施验收、分户验收跟踪整改，以及最终与开发商办理接管手续。
4.方法与过程
预验收：依据《设备设施接管验收项目表》进行，记录问题并提交整改报告。
正式验收：在整改完成后进行，记录合格情况，并办理交接手续。
单元房检查：对每套单元房进行全面检查，并记录问题，督促整改。
设备设施验收：确保设备规格、型号、数量与设计相符，安装位置和质量合格，技术性能符合设计要求。
图纸资料接收：根据《图纸资料接收项目表》进行验收，并办理交接手续。
隐蔽工程检查：在施工过程中进行检查，并记录问题，督促整改。
观感验收：以建设部p30001-90《房屋接管验收标准》为基准，对楼体和公共区域、公共配套设施、机电设备进行详细验收。
5.观感验收具体要求
楼体和公共区域：涵盖主体结构、楼层地面面层、内墙面、门、窗、电气、仪表、给排水、采暖及热水设备、公共卫生间、楼梯扶手、不锈钢单元门、防盗网、安全防范系统等多个方面。
公共配套设施：包括天台、散水坡、屋面避雷设施、路灯、草坪灯、道路、楼宇门牌、垃圾中转站、保安岗亭、道闸、停车场、自行车棚、强电弱电水暖竖井、雨水污水管道、空调机座栏杆、台阶踏步等。
机电设备：针对电梯设备、变配电设备、给排水供暖设备、消防设备等提出具体验收标准。
6.接管验收遗留问题处理
问题登记确认：详细记录资料验收和硬件设施验收中的遗留问题，并要求开发商签字确认。
问题跟进解决：针对不同问题设定解决时限，并要求项目经理协助推进。
维保修管理：明确物业主责的维保修流程和权限，制定消项计划，并逐步实施。
会议纪要与协调记录：针对遗留问题，与开发商保持沟通，并保留会议纪要或协调记录。
7.记录表格
列出了包括《设备设施接管验收检查记录单》、《接管验收设备设施问题登记表》、《房屋检查记录单》等在内的七种关键记录表格，用于详细记录验收过程中的各项信息。
这份指导书内容全面、细致，为**物业的接管验收工作提供了清晰的指导和规范，有助于确保物业接管的质量和效率。
篇3：小区秩序维护员交接班制度
小区秩序维护员交接班制度
一、秩序维护员实行24小时轮流值班制度。白班8:00-20:00;夜班20:00-8:00。接班员提前15分钟接班，和交班人员共同对所管辖服务区进行全面检查，认为没有问题后方可签字接班，记录本上要记录好当天确切的交接班时间。
二、接班秩序维护员若有特殊事情，不能准时接班，必须提前请示，便于秩序维护部另作人员安排。
三、接班秩序维护员若无正当理由，既不请示又不准时接班的，按缺勤及处罚条款进行处理。
四、交接班时，交班秩序维护员必须把本班情况及各种设施设备的状况，以及可能出现的非常情况、需在下一班值班过程中继续观察、特别留意或应处理的问题、上级的指示、待办事项等，向接班秩序维护员交待清楚，同时也须督促接班员接收清楚并签名。一旦签名，责任由签名秩序维护员自己承担。
五、所有事情交接清楚之后，交接后必须分别在登记本上记录清楚真实的上下班时间并签名，然后交班秩序维护员方可离开岗位下班。
六、接班秩序维护员若在接班验收时发现问题，不具备接班签名条件时，可以拒绝签名接班，但必须同时报告上级领导说明情况后并要签名接班，责任由交班秩序维护员承担。如果报告领导后拒不接班者，按旷工处理。
七、接班秩序维护员自己验收完毕并已签名接班，而且交班秩序维护员已离开岗位之后，无论发生发现任何问题，责任一律由当班秩序维护员承担。
八、接班秩序维护员因故没有及时接班，交班员不得擅离岗位或下班。
九、若接班员未签名接班，交班员已下班离开岗位，其间发生的任何问题责任由两人共同承担，没有发生问题，则按物业制度及处罚条款进行处罚。
十、交班员若发现接班员无故不签名接班或拖延接班时间，交班员可以提出抗议，并报告上级领导，公司将根据情况对接班人员按处罚条款进行处罚。
篇4：小区新老物业交接案例
小区新老物业交接案例
新老物业原定9日进场交接，突然被街道办叫停!是发生了什么?新老物业该如何交接?
01 案例回顾
西安市五湖名邸西区是一个交付于2014年的小区，原由西安某物业管理服务有限公司提供服务。由于物业管理不善，导致小区秩序混乱、公共设施损坏严重及环境卫生问题频发。业主们对此极为不满，于是成立了业主委员会，并在2021年启动了某物业的解聘程序。经过长时间的筹备与投票，业主大会最终决定选聘某某物业作为新物业，并于2024年7月11日正式向旧物业发出撤场与移交通知，要求其在9月9日前完成所有交接工作。
原定交接日：2024年9月9日上午，原计划进行新旧物业的直接交接。
突发变故：9月8日晚，街道办突然叫停直接交接，改为由业委会先与旧物业进行交接，待完成后再邀请新物业入场。然而，次日旧物业紧锁房门，拒绝任何交接行为，导致场面陷入僵局。
多方协调：面对僵局，街道办、社区、物业及业主等多方召开紧急协调会议。经过沟通，旧物业最终同意在9月30日前向业委会移交相关资料并撤出小区。
案例结果：虽然过程波折，但在多方努力下，物业移交问题得以基本解决，新物业有望在约定时间内顺利入驻，为小区提供新的服务。
02 新老物业交接建议
为确保业主权益在新老物业交接过程中得到充分保障，以下是一些建议：
1.明确交接时间与流程：
在选聘新物业时，应明确具体的交接时间与详细的交接流程，包括资料移交、财务清算、设施设备检查等关键环节。
双方物业应提前沟通，确保交接过程的顺畅进行。
2.完善交接文件：
编制详尽的交接清单，包括但不限于小区公共设施设备清单、业主资料、财务账目、维修基金使用情况等。
确保所有交接文件真实、准确、完整，便于后续核查与追责。
3.业主监督与参与：
业主委员会应全程参与交接过程，监督交接工作的执行，确保业主利益不受损害。
鼓励业主积极提出意见与建议，促进交接工作的透明化与民主化。
4.第三方机构协助：
在条件允许的情况下，可聘请专业的第三方机构(如律师事务所、会计师事务所等)协助进行交接工作，确保交接过程的公正、公平与合法。
5.法律保障：
双方物业应遵守相关法律法规及合同约定，如有争议应通过协商或法律途径解决。
业主委员会应确保选聘新物业的流程合法合规，避免因程序问题影响交接工作的顺利进行。
6.后续跟进与评估：
交接完成后，业主委员会应定期跟进新物业的服务质量，确保新物业能够按照承诺为小区提供优质服务。
同时，可对交接过程进行总结与评估，为未来可能的物业更换积累经验。
03 总结
新老交替，这是自然规律!老物业公司要站在一切为人民服务的高度，积极配合业委会和新物业公司完成交接。同时，物业公司作为一个企业，肯定是以盈利为目的，被要求撤场肯定就会伤及其利益，业委会及新物业公司也应体谅。只有彼此理解，积极配合，才能顺顺利利的完成新老交接，从而不让业主权益受到伤害。