房屋及共用设施机电设备及设备房承接查验标准 -尊龙凯时注册

　　房屋及共用设施机电设备及设备房承接查验标准

　　下表所列项目及标准根据国家有关建设工程验收质量规范摘录，供参考。

　　执行时可根据国家现行颁布有效的各相关专业的建设规范、标准及当地法规要求进行细化及修订。

　　一、房屋及附属共用设施

项目	检查标准
屋顶天台 （露台）	隔热层、防水层板缝油膏紧帖，表面无裂缝
	天沟落水口畅通，无垃圾，管道完好
	地面、扶手无破损、变形、无明显锈蚀
	地砖：粘贴牢固、无缺棱掉角，无裂缝损伤，色泽一致，对缝砂浆饱满，线条顺直
	屋面、平台坡度适当，檐沟和天沟内没有明显积水
	防水层不起皮、不开裂、无空鼓；大雨天后进行渗漏检查
	檐口板平整，檐沟落水畅通
	天沟内雨水横向落水口，配备平面铸铁篦子，竖向落水口配备半球形铸铁篦子
	瓦片表面平整，无破损
	女儿墙外墙涂料不脱落、起皮，墙面无破损、缺口
	出气口，烟道口顶罩齐备
	天台无滞留施工材料、垃圾，无施工污染
屋面 避雷设施	所有接点牢固可靠、无断裂
	表面油漆正常，无脱落、锈蚀
公共区域 天花、吊顶	抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮
	无裂缝、无霉点、无渗水痕迹，无污渍；接点平整、无间隙
公共区域 墙面	抹灰面平整、涂料均匀、无漏刷、无明显裂缝、无污渍
	墙砖面：粘贴牢固、无缺棱掉角，无裂缝损伤，色泽一致，对缝砂浆饱满，线条顺直
	墙壁面：无裂缝、起砂、麻面、无渗水现象
	平整度好、无空鼓、无污渍
	面层平整，接缝均匀、无损
	涂料无掉粉、起皮、漏刷、透底及色差严重现象
	墙面砖无缺损，外墙无渗水；干挂花岗岩固定牢固，色调均匀，无破损，拼缝部位用胶密封
公共区域 地面	毛地面：平整、无裂缝
	地砖：粘贴牢固，无缺棱掉角，面层无裂缝、损伤，色泽一致，对缝线顺直，砂浆饱满；
	水泥砂浆地面：抹灰平整，压光均匀，无空鼓、无裂缝、无起泡等
	散水坡度、宽度合适
公共区域 门窗	开启自如、门窗与墙体连接牢固，无晃动和裂缝
	零配件装配齐全，位置准确，无变形
	门锁与门连接牢固，开启灵活
	通道防火门、木门油漆均匀，门缝线条均匀，不掉角、无变形，插销安装齐全
	闭门器安装牢固，调整合适、使用正常
	玻璃安装牢固，无轻微晃动现象，玻璃胶缝密实饱满，玻璃无裂缝，无损伤和；划痕，无污染
	对讲门：开启灵活，通话器完好无损，表面无明显的损伤、擦伤、划伤，通话清楚，液晶显示清楚
楼梯、扶手、通道	无裂缝，面层无剥落，钢筋无外露
	钢筋钢架无锈蚀、无弯曲
	安装牢固，无晃动
	地面平整无空鼓；防滑地砖、台阶防滑条完好
	楼梯扶手安装牢固，铁栏杆的高度（大于1.05米）、间距（小于0.11米）符合规范，无锈蚀
	墙面平整清洁，手摸不沾染涂料，粉刷层无脱落
	踢脚线上下平行、无破损，与地坪连接拐角的收头完好
	楼梯间通风窗灵活，牢固、无损、安全保护栏齐全
	木扶手油漆光亮、光滑、无裂缝，金属扶手无焊接毛刺
	通道无堆放杂物、门窗玻璃无污染
	管道井、强/弱电井门锁统一、开闭正常，内墙刷白，无建筑垃圾，有挡水门坎
公共区域装修（门厅、楼道、公厕等）工程	检修孔的位置符合检修使用要求
	饰面板上灯具、烟感器、喷淋头、风口等设备的位置合理，与饰面板交接处无明显缝隙
	饰面板表面平整，边缘整齐，颜色统一
	饰面板没有污垢、裂缝、缺角、翘曲、起皮、色差和图案不完整等，胶合板无脱胶、变色和腐朽
	轻质隔墙的板面与基层（骨架）连接牢固
	木装修工程表面光洁、线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层连接牢固
	窗玻璃安装平整，油灰饱满，粘帖牢固
	饰面砖、地砖表面洁净，色差小粘帖牢固，无空鼓；阴阳角与线角顺直，无缺棱角
	油漆、刷浆色泽一致，表面无脱皮、漏刷现象
	玻璃门地弹簧安装牢固、安全可靠，门锁、把手齐全，间隙合理
	玻璃幕墙安装牢固，连接缝密封胶密实
公共区域 电气装置	电表箱安装符合规范，一户一表与房号准确对应，电表有检验合格标签和铅封
	弱电（电信、电视及网通、宽带、智能化、消防模块等）其各分支器箱有明显标识，要求上锁
	配电箱、柜的双电源自动切换装置正常使用
	井道内的电缆桥架接地线连接可靠，导线的连接牢固、紧密
	配电箱：安装牢固，配件齐全，试操作空气开关观察是否正常；开关型号符合设计规定；导线与设计相符；布线规范；开关标识清晰；箱盖油漆均匀无损伤
公共区域 插座	电器插座：盖板安装牢固，无晃动并紧贴墙面，盖板无损伤，符合“左零右火”安全规定
	电视插座安装稳固，盖板无损坏
	电话和计算机插座盖板安装稳固，盖板无损坏
公共区域 接线盒	轻击盖板安装牢固，目视盖板无损坏
	用试电笔检查是否接通电，接头胶布缠包完好
公共区域 开关	安装牢固，盖板无损伤
	开关灵活，接触良好
公共区域 照明灯具	用木或竹片等轻碰灯具无轻微摇晃、紧贴密封，零配件齐全，灯罩完好无损
	打开所有灯具，接通正常
	连续开关三次，灯泡（管）无损坏
	各类灯具（日光灯、节能灯、应急灯、安全出口指示灯等）、插座等均有产品合格证，且安装整齐、协调，使用正常
	红外感应、声控、触摸开关工作正常，面板安装牢固、整齐，无晃动
给排水管网系统	管道安装牢固，位置正确，无渗漏，横管坡度符合设计要求，立管按设计设置检查、清扫口
	立管穿越混凝土楼板时宜带止水环的专用套管
	立管穿越屋面混凝土层时有预埋套管，套管高出屋面大于50mm，再在其上做防水层
	立管垂直度、横管弯曲度、卫生洁具排水管接口的纵横坐标符合规定
	连接点或接头的整洁、牢固和密封性
	穿越楼板、墙等孔洞的牢固性和密封性
	固定和活动支架、吊架、管托等支承件安装位置的正确性和牢固性
	伸缩节设置与安装的正确性，伸缩节、螺母挤压密封圈接头预留伸缩量的准确性
	给水设备和管网在使用前进行冲洗、消毒，经当地卫生防疫部门检测合格；明装管道有色标，如：消防-红色，煤气-黄色等；寒冷地区露天管道外包保温材料
供水设施	各层水阀调节灵活，无渗漏水，无锈迹
	水龙头调节灵活，流水畅通，接头无漏水
排水、排污管道	安装牢固，配件齐全、无破损
	主管进行通球试验，从管道顶端放球可直落地面或排污井
	进行排水试验，从各排水口注水，排水畅通无堵塞，楼下无渗水
卫生间	卫生间洁具安装牢固，无破损、无污渍和刮痕
	接口密实，无渗漏无锈迹，冲水正常、不堵塞，冲水畅通
	地漏安装牢固、排水流畅、无堵塞、无渗漏
明沟暗沟	沟底无断裂，沟壁和底抹灰平整
	沟盖板安装平稳、牢固，排水畅通
沙井、检查井	井内无垃圾杂物，进排水畅通，井壁无裂痕
	井盖搁置稳固
烟感、温感、喷淋头	安装牢固，无损坏
	紧贴楼板天花
	分布均匀，无保护死角
	巡检信号正常
消火栓、消防箱	油漆均匀，无少刷、漏刷现象
	箱门完好，消防带、水枪配套齐全；管道、阀门无渗漏
	手持式灭火器压力指示正常，气体灭火系统压力正常
	箱门上标识清楚完整，箱门玻璃安装牢固，门锁开启自如
	箱内消火栓按扭安装牢固无损坏
楼层手动报警和楼层声光报警	安装牢固无损坏
	油漆均匀
	盖门装卸灵活
防火卷帘门	导轨安装牢固平整
	手动操作运行正常，无异常阻拦
	能开启到位
	整体外观无破损，无锈蚀
地下车库及人防工程	地面、墙面平整，无起砂，无空鼓，无裂纹，无渗漏、整洁无垃圾
	照明设施齐全，开关灵活，照明正常
	排水畅通，集水井无杂物、垃圾，排水泵运转正常
	地下车库、人防通风设施功能齐全，试运行正常
	交通标识布置齐全；车道出、入口标识清楚，油漆均匀
	自行车、汽车泊位需划线确定区位，汽车泊位编号清晰醒目
	汽车坡道进出口处的减速带配置合理
	在适当的位置安装反光透镜，各类停车、行车指引牌子到位
绿化工程	树木无死株、枯枝、无断根
	树木树坪基本挺直
	树木无病虫害、无药害
	图纸与现场苗木规格要符合；按绿化图纸检验，不少株少苗，无病虫害，无死角无杂草
	场地平整，无低洼积水
	草种适宜，草坪平整、杂草少，无裸露地面、无成片枯黄、无病菌害，无大石块及杂物
	绿化水龙头设置合理，有专用手柄控制用水；绿化用水管分布合理，阀门灵活，无漏水，安装稳固；绿化排水系统完善无积水
	无雨水管直接排放至绿地的情况
	悬挂有相应的树木名牌
市政及附属工程	窨井、化粪池的设置、坡度、管径容量与竣工图纸相符，排水通畅，井盖齐全完好
	排水沟、散水沟、落水沟不得有断裂和积水
	房屋集中设置信报箱，信箱门锁开启灵活，房号标志清楚、有序，信箱表面无明显的擦碰、划痕、焊点
	楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固、标识清楚
	安全岗亭安装牢固，照明、插座、通讯到位，标识清楚
	雕塑、小品牢固、完好、安全
	招牌、广告牌安装牢固、安全、表面平整光洁
	小区道路上的阀门井盖应牢固，且均与地坪标高平齐
	接管验收的房屋必须做到工完、料尽、场地清，临时设施、过渡用房和建筑垃圾必须清理完毕
道路	路面平整，无水泥块、无起砂、断裂
	石砌筑整齐、灰缝饱满、无缺角损坏
	面层拼砌整齐、平整牢固、无明显裂缝、缺棱少角
	小区道路连接房屋入口与主干道路面无积水（排水反坡）、空鼓和断裂；若铺地砖的，不得高低不平、破损或有明显色差等
	交通标识线、路牌清楚完好
垃圾房/箱	冲洗水管到位，阀门灵活无漏水，地面和墙面铺设磁砖，并有排水设计
	石砌筑房，应满足房屋地面、墙体、外墙要求；进出口门开启灵活、牢固、无锈迹
	塑料垃圾桶无破损，不漏水，桶盖完整
	标识清楚
围墙	高度不低于2.5米，周围1.5米内无高大可攀爬物，每4米一个构造柱，尖刺排列整齐，间距不大于0.15米
	实体围墙：抹灰面平整、涂料均匀、无漏刷、无明显裂缝、无污渍。
	铁艺围墙：油漆光亮、光滑、无裂缝，金属无焊接毛刺
二、机电设备及设备房
配电房		开关室清洁、通风
		地面刷耐磨油漆（或铺地砖），开关柜前、后铺设橡胶绝缘垫
		有应急灯，布置合理
		模拟线路图正确，安全标识明晰；（如高压危险等标识牌）
		仪表、指示灯工作正常
		配备灭火器
		安全工具，绝缘鞋、绝缘手套配置齐全
		门口设置档鼠板，窗户有防虫网，防止小动物进入室内
高压开关柜		目视柜内无杂物和灰尘
		仪表、指示灯工作正常
		各母线接点连接牢固
		开关完好无损
		运行无异常声音
		倒闸操作开关灵活有效
变压器		变压器内外清洁无异物
		母线、线缆与变压器连接牢固良好
		带负荷运行声音正常
		仪表、指示灯工作正常
低压配电柜		配电柜内外清洁无尘无异物
		母线、电缆线之间接点牢固
		各电器开关完好无损
		各电器在投入运行后正常运行，无异常声响
		仪表、指示灯工作正常
无功补偿柜		柜内外清洁无尘、无异物
		母线、电缆线之间接点牢固
		各电器开关完好无损
		各电器投入运行无异声
		补偿器功率因数符合标准要求
		仪表、指示灯工作正常
		补偿控制器操作正常，相应动作准确无误
电器控制柜		内外清洁，无尘，无异物
		各路开关灵活、准确
		双电源切换箱开关切换正常
		内外标识完整清楚，内附接线图
		各线头连接牢固、整齐
		主控电缆铜接头压接牢固平稳，无毛刺；固定牢固，无摇晃
室外照明 系统		灯杆、灯罩无破损、无生锈，能全部亮
		灯柱安装牢固，柱面油漆均匀
		灯具无晃动
		时间控制正确，安装牢固
应急灯、安全疏散指示灯		无破损
		清洁无尘
		各按钮功能正常
		蓄电池放电时间大于60分钟
水泵房		地坪排水沟无积水
		各类阀门管道接口无渗水漏水，调节灵活
		水泵上方顶板适宜部位设置检修吊钩
		泵房门锁齐全
		泵房通风机运行正常
		泵房照明满足工作需要，并配备应急照明灯
		泵房地面铺设防滑地砖（或刷耐磨漆），墙面、天花粉刷层完好，无渗漏
水池水箱		蓄水池做满水试验，无渗/漏水现象；不锈钢水箱加盖上锁（或水箱房上锁）；交付使用前清洗消毒
		内外爬梯无锈蚀现象
		浮球阀灵敏可靠；水位计标示明显；溢流水位、极低水位报警灵敏可靠
		水箱外观清洁，无锈迹、污迹；进出水路、溢流管路畅通
水泵（包括生活水泵、消防 泵、喷淋泵、稳压泵、排污泵等		外观清洁、标示完好
		各机电设备表面油漆完整，无锈蚀
		泵体相连法兰口和闸阀口处密封完好且无渗漏；盘根完好且密封；泵体与电机联接可靠，同轴度合乎要求
		电机编号，控制柜标识齐全，开关一一对应，附有原理图
		试运行无异常响声；泵体运行温度正常
		水泵工作压力平衡，水压无泄漏现象，安装平稳，运行无较大震动
		生活水泵低水位停泵控制功能灵敏可靠
		消防泵、喷淋泵主备泵切换正常；消防稳压泵根据管网压力变化自动启停
		地下室集水井潜污泵无堵塞，止回阀有效、自动/手动控制正常
风机		风机及其连接软管清洁无杂物，机房无杂物，门及锁正常
		风机运转稳定、噪音小、振动小
		风机与风管连接良好、密封
消防系统（消防系统接管验收，应在安装调试人员的协助下进行）		消防报警控制柜、消防水泵、消防电梯、防排烟风机、防火卷帘、疏散指示照明等消防用电设备电源（包括直流备用电源）的双电源自动切换装置功能试验：切换三次均应正常
		火灾探测器（包括手动报警按钮）和火灾报警控制器功能试验：按实际安装数量的5％～10％（不得少于10只），进行模拟火灾响应和故障报警试验，试验时每个功能重复1～2次
		室内消火栓进行以下功能抽验：   a、工作泵、备用泵转换运行1～3次； b、消控室内操作启停1～3次； c、消火栓按钮抽检5％～10％； d、报警阀：打开试验阀排水，检查报警功能是否正常； e、稳压泵、气压罐：检查系统压力是否正常；检查稳压泵启停是否正常； f、室外消火栓：安装位置是否与设计相符；按10％抽检消火栓出水压力及出水量。
		自动喷淋系统进行以下功能抽检：   a、工作泵、备用泵转换运行1～3次； b、消控室内操作启停1～3次； c、水流指示器、信号蝶阀等安装数量的10％～30％进行末端放水试验； d、报警阀：打开试验阀排水，检查报警功能是否正常； e：稳压泵、气压罐：检查系统压力是否正常；检查稳压泵启停是否正常； f、喷淋头：安装位置、产品型号规格符合设计要求；装饰圈齐全、外观清洁。
		消防设备：   a、防火卷帘门：手动启停、联动控制试验；检查升降是否平稳、信号返回是否正常； b、防排烟设备功能试验：手动启停、联动控制试验；检查运行稳定性、噪声、振动、风量等是否正常；排烟阀、防火阀：手动检查机构是否灵活；信号返回是否正常； c、消防电梯功能检查：进行1~2次人工控制和联动控制功能检查，在消防状态下，应能消除桥箱内操作和桥箱外召唤信号，直返基站。
		火灾事故广播应按10％～20％的比例进行以下功能试验：   a、在消防控制室选层广播； b、与背景音乐共用系统强行切换试验；备用扩音机功能试验。
		消防通讯设备通话功能试验： 按5％～10％的比例进行抽查。
		灭火器： 无锈蚀；压力正常；放位置符合要求；有合格证；无过期（生产日期起两年内），重量符合要求。
		消防主机： 控制柜及操作平台标识齐全、简明；打印机、电脑显示屏工作正常；消控主机柜内外清洁；接线牢固；控制面板各项功能操作灵活、可靠、显示齐全；各项联动操作报警及时可靠。
机房		室内铺静电地板，安装空调；有应急照明灯
		通风良好，窗户有防虫网
对讲系统		单元门口机：   1.对监控中心及户内通话及图像传输情况 2.单元门锁具开启情况 3.停电后备用电源使用情况 4.功能及信号是否正常
		户内对讲主机：   1.对讲主机与单元门口机、监控中心通话及图像监视情况 2.户内防灾系统撤布防和各传感器检测及与监控中心信息传输情况 3.单元门开启情况 4.功能及信号正常
		监控中心 管理主机： 1.管理主机与各单元门口机的通话、图像监视、开锁情况 2.管理主机与户内对讲主机的通话情况 3.午夜管理软件的各项功能运行及记录情况 4.功能及信号是否正常
		控制箱：   1.各控制箱安装位置、固定情况 2.暗式箱盖（门）是否紧贴墙面，箱体油漆、标识、箱内外清洁、箱盖开闭情况 3.室外设备是否有必要的防雨措施
视频监控 系统		电视图象清晰逼真
		云台转动，调焦、变倍正常，图像切换正常
		摄像镜头覆盖范围调节适当，能清晰识别
		按照产品说明和设计，查看夜间效果（能清晰识别）
		车道进出口摄像机夜间效果（能识别车牌）
		按地理位置顺序编排摄像机地址
		地址详细（以附近参照物为宜），便于寻找
		与周界报警有联动的，应调试
		硬盘录像机的容量及储存天数（大于15天）
周界报警		布防、撤防正常
		设备全部接入
		报警信息传输正常
		防破坏功能正常
		探测灵敏
		支架、探头安装牢固
		无裸露线
		探测器安装无死角
车辆管理 系统		机械部分无锈蚀、无变形、部件齐全
		读卡功能灵敏有效，显示正确
		道闸启闭灵活，车辆出入联动正确
		主机设定、维护、查阅、报表等功能有效
		查看夜间抓拍效果
电梯		电梯井底内无积水、杂物、排水口无堵塞，安全装置无松动、生锈
		按钮与指示灯正常
		电梯应急工具齐全
		轿厢与站层水平；轿厢门和站层门之间缝隙符合标准（不大于3.5公分）
		轿厢灯、风扇正常；警铃正常，五方对讲系统正常
		电梯机房清洁且通风良好；配备空调设备；配备灭火器；有应急照明灯；附有禁止吸烟、突发故障处理和最大负载标志；双电源末端自动切换装置动作可靠
		轿厢包装保护，电梯门保护膜完好
		井道照明和检修插座正常
		电梯启动平稳，无明显漂浮感
		运行中无异常声响和震动感
		减速停层无明显压迫感
		电机与钢丝绳运行平稳,无杂音,表面无划伤、油漆无脱落
		手动平层工具完整，钢丝轮显示正确、清晰
游泳池		游泳池：   a、池底平整无障碍，池内无槽沟、台阶；池壁无凌角，池周通道防滑； b、满水观察无渗漏； c、设有禁示牌；按要求配备辅助救生器材； d、照明符合要求（不低于80勒克斯），夜间开设配有应急照明； e、泳池附近有清洁冲洗水龙头； f、给水控制及排水设施齐全，有独立计量水表； g、有明显的水深标识、安全提示。
		循环设备：   a、设备资料齐全； b、循环设备外观清洁，无污迹； c、循环设备固定可靠，运行正常，无异声，辅助工具齐全； d、控制设备完好，设独立计量表。
		配套用房：   a、设有男、女更衣室、更衣柜、卫生间，淋浴龙头按要求配置； b、入池前设有消毒浸脚池及强制喷淋头； c、有严密的隔离设施，确保游泳者从一个通道入场； d、配套的休闲椅、救生台等符合使用要求。

篇2：物业承接查验办法(2011)

　　物业承接查验办法(20**)

　　关于印发《物业承接查验办法》的通知

　　建房[20**]165号

　　各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市房地局（建委），新疆生产建设兵团建设局：

　　为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，我部制定了《物业承接查验办法》，现印发给你们，请贯彻执行。执行中的情况，请及时告知我部房地产市场监管司。

　　中华人民共和国住房和城乡建设部

　　二〇一〇年十月十四日

　　物业承接查验办法

　　第一条 为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本办法。

　　第二条 本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

　　第三条 物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。

　　第四条 鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。

　　第五条 国务院住房和城乡建设主管部门负责全国物业承接查验活动的指导和监督工作。

　　县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作。

　　第六条 建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。

　　第七条 建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。

　　第八条 建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。

　　前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充。

　　不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

　　第九条 建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

　　第十条 建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

　　第十一条 实施承接查验的物业，应当具备以下条件：

　　（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；

　　（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；

　　（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；

　　（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

　　（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；

　　（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；

　　（七）法律、法规规定的其他条件。

　　第十二条 实施物业承接查验，主要依据下列文件：

　　（一）物业买卖合同；

　　（二）临时管理规约；

　　（三）前期物业服务合同；

　　（四）物业规划设计方案；

　　（五）建设单位移交的图纸资料；

　　（六）建设工程质量法规、政策、标准和规范。

　　第十三条 物业承接查验按照下列程序进行：

　　（一）确定物业承接查验方案；

　　（二）移交有关图纸资料；

　　（三）查验共用部位、共用设施设备；

　　（四）解决查验发现的问题；

　　（五）确认现场查验结果；

　　（六）签订物业承接查验协议；

　　（七）办理物业交接手续。

　　第十四条 现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

　　（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；

　　（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；

　　（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（五）承接查验所必需的其他资料。

　　未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

　　第十五条 物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。

　　第十六条 物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：

　　（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；

　　（二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；

　　（三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

　　第十七条 建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。

　　第十八条 现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。

　　第十九条 现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。

　　第二十条 现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。

　　第二十一条 建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。

　　第二十二条 物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

　　第二十三条 物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。

　　第二十四条 建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。

　　第二十五条 物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。

　　第二十六条 交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。

　　第二十七条 分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。

　　第二十八条 物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。

　　第二十九条 物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：

　　（一）前期物业服务合同；

　　（二）临时管理规约；

　　（三）物业承接查验协议；

　　（四）建设单位移交资料清单；

　　（五）查验记录；

　　（六）交接记录；

　　（七）其它承接查验有关的文件。

　　第三十条 建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。

　　第三十一条 物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验的过程和结果可以公证。

　　第三十二条 物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　第三十三条 物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。

　　第三十四条 自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。

　　第三十五条 物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。

　　物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。

　　第三十六条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。

　　建设单位可以委托物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。

　　第三十七条 建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益。

　　第三十八条 建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。

　　第三十九条 物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。

　　第四十条 建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动*同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。

　　第四十一条 物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。物业所在地房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。

　　第四十二条 建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。

　　第四十三条 建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照《物业管理条例》第五十九条的规定处罚。

　　第四十四条 物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地房地产行政主管部门调解，也可以委托有关行业协会调解。

　　第四十五条 前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动，可以参照执行本办法。

　　第四十六条 省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门可以依据本办法，制定实施细则。

　　第四十七条 本办法由国务院住房和城乡建设主管部门负责解释。

　　第四十八条 本办法自20**年1月1日起施行。

篇3：物业管理师物业管理实务试题汇编之物业承接查验(附答案解析)

　　物业管理师物业管理实务试题汇编之物业承接查验(附答案解析)

　　物业管理师物业管理实务试题汇编之第五章物业的承接查验

　　一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

　　1．物业的承接查验步骤有：(1)物业移交；(2)物业管理企业组织人员进行承接查验；(3)对查验中发现的问题进行处理；(4)物业建成通过竣工综合验收。选择正确的流程顺序()。

　　a、(1)、(2)、(3)、(4)

　　b、(4)、(2)、(3)、(1)

　　c、(4)、(1)、(2)、(3)

　　d、(2)、(3)、(4)、(1)

　　【答案】b

　　【解析】本题考查的是考生对新建物业承接查验的掌握程度。新建物业承接查验的流程是：①物业建成通过竣工综合验收；②物业管理企业组织人员进行承接查验；③对查验中发现的问题进行处理；④物业称交。故本题选b，有关内容可参见教材第78页。

　　2．以下哪项不属于物业查验的主要内容：

　　a、物业资料

　　b、居室户门

　　c、物业共用部位、共用设备设施

　　d、园林绿化工程

　　【答案】b

　　【解析】本题考查的是考生对物业查验内容的掌握程度。物业查验的主要内容是：物业资料、物业共用部位、共用设施设备、园林绿化工程和其他公共配套设施。故本题选b，有关内容可参见教材第79页。

　　3．对新建物业承接查验中发现的问题，不属于一般处理程序的是()。

　　a、收集整理存在问题

　　b、处理方法(由建设单位提出处理方法，物业管理企业可提出相应整改意见)

　　c、跟踪验证

　　d、负责监控整改质量

　　【答案】d

　　【解析】本题考查的是考生对承接查验发现问题处理的掌握程度。对于承接查验发现的问题，一般的处理程序有：收集整理存在问题、处理方法和跟踪验证。故本题选d，有关内容可参见教材第81页。

　　4．以下哪一项不属于新建物业管理工作移交的内容()。

　　a、产权资料，竣工验收资料

　　b、业主资料

　　c、设计、施工资料，物业保修和物业使用说明资料，机电设备资料

　　d、房屋装修资料

　　【答案】d

　　【解析】本题考查的是考生对新建物业移交的掌握程度。d选项“房屋装修资料”在新建物业管理移交时还不存在，属于物业管理机构更迭时管理工作的移交内容。故本题选d，有关内容可参见教材第83页。

　　5．物业管理机构更迭时移交工作应注意的事项不包括()。

　　a、明确交接主体和次序

　　b、移交工作的难点、重点要想全，签合同、办手续留有余地

　　c、确认原物业管理企业退出或留下人员名单

　　d、对仍在保修期内的项目要多方签字，明确保修责任

　　【答案】c

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理机构更迭时管理工作移交的掌握程度。物业管理机构更迭时的注意事项有：明确交接主体和次序；移交工作的难点、重点要想全；对仍在保修期内的项目要多方签字；签合同、办手续留有余地，明确保修责任。故本题选c，有关内容可参见教材第86页。

　　6．物业管理机构更迭时的准备工作不包含哪一项内容()。

　　a、符合承接查验条件

　　b、成立物业承接查验小组

　　c、准备资料和工具

　　d、环境准备

　　【答案】d

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理机构更迭时承接查验的掌握程度。物业管理机构更迭时准备工作包括：符合承接查验条件、成立物业承接查验小组和准备资料和工具。故本题选d，有关内容可参见教材第82页。

　　7．物业查验的相关资料由()提供。

　　a、建设单位

　　b、施工单位

　　c、物业管理企业

　　d、开发商

　　【答案】a

　　【解析】本题考查的是考生对物业承接查验方式的掌握程度。物业承接查验的相关资料由建设单位提供，物业管理企业主要是进行必要的复核。故本题选a，有关内容可参见教材第80页。

　　8．物业查验的相关资料，由()进行必要的复核。

　　a、建设单位

　　b、施工单位

　　c、物业管理企业

　　d、开发商

　　【答案】c

　　【解析】本题考查的是考生对物业承接查验方式的掌握程度。物业承接查验的相关资料由建设单位提供，物业管理企业主要是进行必要的复核。故本题选a，有关内容可参见教材第80页。

　　9．物业承接查验发现的工程质量问题整理出来之后，由()提出处理方法。

　　a、建设单位

　　b、施工单位

　　c、物业管理企业

　　d、开发商

　　【答案】a

　　【解析】本题考查的是考生对承接查验发现问题处理的掌握程度。在承接查验所发现问题的处理方法中指出“工程质量问题整理出来之后，由建设单位提出处理方法”。故本题选a，有关内容可参见教材第81页。

　　10．通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量，以监测其是否符合质量要求的检查方法是()。

　　a、观感查验

　　b、使用查验

　　c、检测查验

　　d、试验查验

　　【答案】c

　　【解析】本题考查的是考生对物业承接查验方式的掌握程度。a选项“观感查验”是对查验对象外观的检查；b选项“使用查验”是通过启用设施或设备来直接检验被查验对象；c选项“检测查验”是通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量；d选项“试验查验”是通过必要的试验方式测试相关设施设备的性能。故本题选c，有关内容可参见教材第80～81页。

　　二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

　　1．关于物业承接查验以下说法正确的是()。

　　a、物业的承接查验是指物业管理企业对新接管项目的物业公用部位、共用设备设施进行承接查验

　　b、物业的承接查验必须和建设工程竣工验收同步进行

　　c、新建物业的承接查验发生在建设单位向物业管理企业移交物业的过程中

　　d、物业管理机构更迭时的承接查验发生在业主大会或产权单位向新物业管理企业移交物业的过程中

　　e、物业管理的承接查验的主要方式是核对

　　【答案】a c d e

　　【解析】本题考查的是考生对物业承接查验的掌握程度。b选项“物业的承接查验必须和建设工程竣工验收同步进行”应为“物业的承接查验可以和建设工程的竣工验收同步进行”。故本题选a、c、d、e，有关内容可参见教材第78页。

　　2．新建物业承接查验是技术难度高、专业性强、对el后影响大的工作，除人员准备外还要作好以下哪几方面的工作()。

　　a、计划准备

　　b、资料准备

　　c、查验的仪式策划

　　d、设备工具准备

　　e、符合承接查验条件

　　【答案】a b d

　　【解析】本题考查的是考生对新建物业承接查验准备工作的掌握程度。准备工作包括：人员准备；计划准备；资料准备；设备、工具准备。故本题选a、b、d，有关内容可参见教材第78。79页。

　　3．物业承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可采用()。

　　a、观感查验

　　b、使用查验

　　c、检测查验

　　d、试验查验

　　e、感觉查验

　　【答案】a b c d

　　【解析】本题考查的是考生对物业承接查验方式的掌握程度。物业承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可采用感观查验、使用查验、检测查验、试验查验等具体方式进行检查。故本题选a、b、c、d，有关内容可参见教材第80～81页。

　　4．物业管理机构更迭时物业查验的内容包括()。

　　a、物业资料情况

　　b、物业共用部位、共用设施设备及管理现状

　　c、各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况

　　d、物业管理用房、产权属全体业主的设备、工具、材料及市政管理单位的供水、供电合同、协议等

　　e、物业可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等

　　【答案】a b c d

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理机构更迭时物业查验内容的掌握程度。e选项“物业可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等”属于物业查验的方式，而不是查验的内容。故本题选a、b、c、d，有关内容可参见教材第82～83页。

　　5．物业管理机构发生更迭时，新的物业管理企业必须满足下列哪些条件下才可实施承接查验()。

　　a、物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业管理服务合同

　　b、物业的产权单位或业主大会同新的物业管理企业签订了物业服务合同

　　c、原物业管理企业已决定撤离

　　d、物业服务合同约定的期限届满

　　e、原物业管理企业已宣布破产

　　【答案】a b

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理机构更迭时承接查验准备工作的掌握程度。在物业管理机构发生更迭时，新的物业管理企业必须在下列条件均满足的情况下实施承接查验：①物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业管理服务合同；②物业的产权单位或业主大会同新的物业管理企业签订了物业服务合同。故本题选a、b，有关内容可参见教材第82页。

　　6．以下哪些项属于新建物业管理工作移交的内容()。

　　a、产权资料，竣工验收资料

　　b、业主资料

　　c、设计、施工资料，物业保修和物业使用说明资料，机电设备资料

　　d、房屋装修资料

　　e、合同协议

　　【答案】a b c

　　【解析】本题考查的是考生对新建物业移交的掌握程度。d选项“房屋装修资料”和e选项“合同协议书”在新建物业管理移交时还不存在，属于物业管理机构更迭时管理工作的移交内容。故本题选a、b、c，有关内容可参见教材第83～84页。

　　7．物业管理机构更迭时移交工作应注意的事项包括哪些()。

　　a、明确交接主体和次序

　　b、移交工作的难点、重点要想全，签合同、办手续留有余地

　　c、确认原物业管理企业退出或留下人员名单

　　d、业主人住、房屋装修资料

　　e、对仍在保修期内的项目要多方签字，明确保修责任

　　【答案】a b e

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理机构更迭时管理工作移交的掌握程度。物业管理机构更迭时的注意事项有：明确交接主体和次序；移交工作的难点、重点要想全；对仍在保修期内的项目要多方签字；签合同、办手续留有余地，明确保修责任。故本题选a、b、e，有关内容可参见教材第86页。

　　8．物业承接查验中出现的质量问题主要原因有()。

　　a、施工单位的不规范

　　b、给排水系统

　　c、设计不当

　　d、门窗、阳台等五金件

　　e、原材料把关不严

　　【答案】a c e

　　【解析】本题考查的是考生对物业工程质量问题的原因的掌握程度。发生物业工程质量问题的原因主要有以下几个方面：设计方案不合理或违反规范造成的设计缺陷；施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料；验收检查不细、把关不严；建材质量不合格；建设单位管理不善；气候、环境、自然灾害等其他原因。故本题选a、c、e，有关内容可参见教材第81页。

　　9．物业管理工作的移交是物业管理操作中一个重要环节。移交工作分为哪几种情况()。

　　a、建设单位向物业管理企业移交

　　b、业主大会向物业管理企业移交

　　c、物业管理企业向业主大会或物业产权人移交

　　d、物业管理企业向建设单位移交

　　e、原物业管理企业向准备承接的物业管理企业移交

　　【答案】a b c

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理工作移交的掌握程度。移交工作分为3种情况：一是由建设单位将新建物业移交给物业管理企业；二是在业主大会选聘新的物业管理企业并订立物业服务合同后，由业主大会或物业产权单位将物业移交给物业管理企业；三是在物业管理企业与业主大会或物业产权单位终止物业服务合同、退出物业管理项目的同时，由物业管理企业向业主大会或物业产权单位移交或交接物业。故本题选a、b、c，有关内容可参见教材第83页。

　　10．物业管理机构更迭时办理交接手续时的注意事项包括()。

　　a、评价物业及共用配套设施设备的使用状况

　　b、移交资产和费用

　　c、业主和装修资料

　　d、合同协议情况

　　e、提出遗留问题的处理方案

　　【答案】a b e

　　【解析】本题考查的是考生对物业管理机构更迭时办理交接手续的掌握程度。在办理交接手续时应注意以下几个主要方面：①对物业及共用配套设施设备的使用现状作出评价；②各类管理资产和各项费用应办理移交；③确认原有物业管理企业退出或留下人员名单；④提出遗留问题的处理方案。故本题选a、b、e，有关内容可参见教材第85-86页。

　　三、案例题

　　”1．a公司建设了一座涉外商务大厦，由于当时a公司自身并不具备直接管理大厦的经验和能力，便招标了f公司作为专业机构负责该项目的物业管理工作。由于f公司是以低价中标，因而财务压

　　力很大，在实际管理运作中经常偷工减料，对管理成本进行非正常压缩，造成客户大量投诉，大厦形象受到影响。随即a公司决定提前一年终止委托合同，自己组建机构接管。项目交接时双方分别就项目现状进行了逐项检查和记录，在检查到空调机组时，因正值冬季，环境温度无法达到开机条件，在粗略看过机房后，接收人员便在“一切正常”的字样下签了名。

　　春夏之交，在进行空调运行准备过程中发现，前管理公司对机组的维护保养工作做得很差，竟然在过去的一年里从未给机组加过油，有的机头已不能启动，需要更换部分零件。f公司要求a公司支付双方约定的提前终止委托管理的补偿费用，而a公司则认为f公司在受委托期间未能正常履行其管理职责，造成设备受损，补偿费用要扣除相当部分。这时f公司的律师出场了，手里拿着有a公司工作人员“一切正常”签字的交接验收记录的复印件向a公司提出了法律交涉。请问a公司在这场“物业管理机构更迭”的移交工作中存在什么问题?如何避免?

　　【答案】(1)在物业管理机构更迭的移交工作中，各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分

　　析全面，考虑周期，以利交接和今后工作的开展。从案情介绍我们知道，a公司在物业管理方面不具备很多经验和能力，a公司的失误在于空调机组验收时没有进行开机运行，如果当时不具备开机条件，则应标注存疑，而不能草率签字。

　　(2)在这种情况下，a公司应聘请专业机构或专家来指导移交文件的起草和指导移交工作的进行。特别是移交合同，对双方都十分重要，要谨慎签署。对遗留问题要签署“遗留问题备忘录”，这时的签字可能是“一字千金”的。

　　”2．说明新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验之区别。

　　【答案】物业承接查验是指物业管理企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验，前者发生在建设单位向物业管理企业移交物业的过程，后者发生在业主大会或产权单位向新的物业管理企业移交的过程中。两种承接查验的区别主要是：

　　(1)移交的主体不同：新建物业承接查验移交的主体是建设单位；物业管理机构更迭的是承接查验移交的主体是业主委员会及原物业管理企业。

　　(2)机构更迭时新的物业管理企业接管的前提是物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同；物业的产权单位或业主大会同新的物业管理企业签订了物业服务合同。

　　3．如果你是某物业公司的高级管理人员，公司委派你参加新建物业的承接查验工作，请说明新建物业承接查验的内容和方式。

　　【答案】内容包括：①物业资料；②物业共用部位；③共用设施设备；④园林绿化工程；⑤其他公共配套设施。

　　物业管理的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可以采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方式进行查验。

　　4．你是某物业公司的工作人员，公司委派你负责某项目的更迭物业承接查验工作，请说明物业管理机构更迭物业承接查验的内容。

　　【答案】物业管理机构更迭物业承接查验的主要内容包括：

　　(1)物业资料情况。

　　(2)物业共用部位、共用设施设备及管理现状。

　　(3)各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况。

　　(4)物业管理用房、与市政管理单位的合同等其他内容。