小区机电设备综合管理规程
1.0 目的
按小区公共设备规范管理要求，确保设备管理工作的统一、完整和完善，使各项设备处于良好运行状态，满足服务要求。
2.0 适用范围
适用于小区物业机电设备的综合管理工作。
4.0 职责
4.1 工程值班员负责设备的日常养护及运行操作，做好运行记录，并负责所管设备的档案管理工作。
4.2 工程维修工负责设备的定期维护及年度大修工作，做好维修记录。
4.3 电梯维修工负责物业电梯运行保养及安全管理工作。
4.4 弱电工负责物业项目自控、电视电话、背景音乐、消防监控等系统的操作、维护与保养工作。
4.5 工程水工负责物业项目排污管道、雨水管、沙井、雨水井、化粪池、天台渠口、道路、房屋本体等进行检查和维护,确保其最佳状态。
4.7 工程主管全面负责物业项目的设备管理工作，编制设备的维修保养计划，制定月检、季检、年检及全年大修计划，并组织相关人员实施。
4.8 物业服务中心负责人负责计划的审核，呈报公司相关部门或主管领导审批，并监督、检查、指导上述人员的工作。
4.9 物业公司工程经理负责对物业项目的工程管理工作进行监督检查;编制有关工程技术档案;分包工程的方案审定、预算审核;组织专业技术人员处理公司重大工程改造，指导设备设施故障维修工作。
5.0 程序内容
5.1 遵循“维护为主、保养与修理并重”的原则，加强设备的日常维护保养工作，确保设备的使用寿命。
5.2 配置与机电设备管理工作相适应的机电人员、设备设施、仪器仪表和作业环境。
5.3 制订并贯彻执行各种设备设施的维护保养制度和安全操作规程及机电人员的岗位职责。
5.4 制订并贯彻执行设备台帐管理制度，健全设备设施的编号、统计、保管、更新、报废等管理办法。
5.5 制定各种机电设备修理工日、材料损耗报表及备品备件定额。
5.6 建立健全设备技术档案，做好设备运行和维修记录。
5.7 工程人员在操作设备前必须进行有关的培训后，才能使用和操作
5.8 严格执行交接班制度及巡视检查制度。
5.9 必须严格执行设备操作规程，严禁不按规程违章操作。
5.10 坚持“事故处理三不放过”原则，严肃处理设备事故，认真分析事故原因，采取措施预防同类事故的再次发生。
6.0 程序要点
6.1 设备的接管验收
6.1.1 设备的接管验收由主管领导组织相关部门与建设单位办理设备交接验收及资料移交手续。
6.1.2 设备接管时按照出厂合格证明书及国家规范、标准进行验收。如验收不合格，则应在验收单中说明实际情况及原因，并提出整改建议，限期由开发商负责整改。
6.2 设备的基础管理
6.2.1 设备的资料管理
6.2.1.1 在接管物业项目后应尽快将所有设备建立起《设备台账》，并在建档后将《设备台账》进行存档。
6.2.1.2 《设备台帐》内容包括:设备名称、统一编号、型号、生产厂家、使用时间、主要技术参数等。
6.2.1.3 《设备台账》应与设备现状一致，设备管理人员应将设备封存、停用、报废、更换零部件及检修情况，及时分别在《设备台账》或《设备卡》上登记。
6.2.1.4 《设备台账》和设备出厂原件(合格证、说明书、保修协议等)统一由物业公司专人保存。
6.2.1.5 重要设备的操作手册复印件由服务中心建档保管。
6.2.2 设备的编号与标识
6.2.2.1 接管物业项目后应将所有设备及其运行状态进行统一标识与编号。标识内容分别填写在设备卡和设备状态标识牌上。设备标识牌制作、标识要求统一执行公司vi系统要求。
6.2.2.2 所有设备应按单机单台悬挂或张贴《设备卡》。《设备卡》标明该机的编号、型号、责任人、主要技术参数，用标牌形式制作。
6.2.2.3 设备编号按下列规则编制：
设备名称缩写(取汉语拼音字头)
项目代码注意事项：
设备序号按物业项目的设备总数流水编制。
同类型同系统设备的流水号码应保持相对的集中和连续性。
设备名称缩写如下：
设备名称名称缩写设备名称名称缩写
生活水泵jsb消防联动控制柜*lg
消防水泵*fb气体灭火系统q*f
送风机sfj对讲系统dj
排风机pfj闭路监控系统jk
电梯dt周界防范系统zj
发电机fdj低压配电柜dyg
干式变压器byq高压开关柜gyg
空调冷水机组klj交通道闸dz
火灾自动报警系统z*fba系统ba
6.2.2.4 应对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏。
6.2.2.5 设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修及严禁合闸等;
6.2.2.6 设备状态标识牌应在设备状态确定后，由设备操作人员及时悬挂于应标识设备的显眼位置;设备状态改变，标识应随之改变。
6.3设备的日常操作、运行、维修保养管理(详见工程类各设备的操作、运行、维修保养管理程序)。
6.4设备的停用和封存
6.4.1 发现下列情况之一，设备应予停用或封存：
6.4.1.1 多余设备，含服务提供不再需要的设备;
6.4.1.2 设备功能已不能满足提供服务需要的设备。
6.4.2 停用或封存的设备应采用措施防止锈蚀、碰磕和其他形式对其状态的损坏。
6.4.3 工程部应定期对停用或封存的设备进行检查，以保持其适用性。
6.4.4 设备主管人员应填写设备停用或封存的报批单，由服务中心负责人上报公司领导批准后实施。
6.5 设备的报废
6.5.1 无修复价值的设备应予报废。
6.5.2 报废设备应由公司工程部组织鉴定。参与鉴定的人员应包括：运行值班人员、工程主管、服务中心负责人、物业公司工程部经理等。
6.5.3 工程主管填写《设备设施封存、报废审批表》，经服务中心负责人审核、公司主管领导批准后实施。
6.5.4 需报废设备在未获得批准、实施前，应悬挂“待报废”标识。
6.5.5 报废设备应及时撤离原安装或使用场所，未撤离前应悬挂“报废”标识。
篇2：高层楼宇机电设备管理与变革
高层楼宇机电设备管理与变革
高层楼宇机电设备种类多涉及专业广，运行维修比住宅小区和多层楼宇复杂。保证机电设备高效、可靠、安全运行，节约人力和资源，是高层楼宇物业管理的重点和难点。笔者结合多年来高层
楼宇机电设备管理的经历，谈谈个人体会及实际工作的“小改小革”。
一、加强设备的巡检和日常保养工作以及故障的预防性诊断，可以减少和避免设备故障的发生，是保证设备可靠运行的关键。
本管理处由于重视和加强了这方面的工作，并落实了设备岗位责任制，各类设备运行良好，未出现大的故障，设备完好率达到98%以上，受到用户和兄弟单位的好评。例如本管理处管理的商业大厦有两台立式生活泵，虽然当时两台泵运行基本正常，但是根据公司制定的设备设施维修保养规定以及生活泵运行情况分析诊断，有必要进行预防性大修。可是泵房现场空间位置小，拆装难度很大，大修一台周期长，因此有的同志建议暂不大修。但是经过论证和顾防性诊断分析，我们还是决定克服一切困难逐台进行大修。当拆卸电机和泵体后，结果发现轴承磨损严重，泵体内锈蚀斑斑，如果不是及时大修，一旦两台泵同时或相继出现故障，将影响用户的用水，给用户带来不便。
二、利用新技术加强高层楼宇的机电设备管理，保证机电设备高效、可*、安全运行。
1、管理处所管辖的商业大厦设有楼宇自控系统，根据需要，我们对软件系统进行了升级，从信号的采集、数据分析、程序控制，到动态监控，都实现了自动化，提高了机电设备管理的科学性、可*性，有效节约了人力。同时我们还增加了部分点位，使通道照明、地下风机运行等都可以通过时间程序自动控制。
2、引入先进的物业管理软件，提高物业管理及机电设备管理的高效性。公司内部几个管理处都进行了电脑联网，安装了先进的物业管理软件，实现了信息交流和资源共享。所有机电设备住处都进入电脑，技术人员可随时调阅，职能部门可通过联网检查各管理处设备情况，并提出相应的意见和建议。
三、随着楼宇智能化程度的提高，高层楼宇对机电设备管理人员提出了更高的要求。
1、智能建筑(3a建筑)和管理要求从业人员具备较高的专业知识，需掌握电脑、网络布线和自动控制等相关知识，作为物业管理单位除需要引进弱电工程师等专业人才外，还要加强对现有机电设备管理人员的培训，丰富其专业知识，提高其服务水平。
2、为满足信息时代用户提出的新要求，更好的为用户服务，我们先后和深圳数据局、深圳有线电视台协商，为大厦引入深圳数据局网络专线、天威数据专用网，用户可随时登上“信息高速公路”。最近公司已和长城宽带网公司合作，拟在本公所管辖的小区和大厦引入长城宽带网，为广大的用户带来更大的方便。
四、重视日常机电设备管理中的“小改小革”，是提高机电设备管理水平的一条有效途径。
1、大功率发电机组不能一次启动的原因和解决办法。大功率发电机组如果*其底座的日用油箱供油，或*安装位置低于机身的室外油箱供油，由于机组体积大，在机组第一次启动时，输油泵很难一次把足量的柴油输送到喷油泵，需要接着进行第二次启动才能成功。要解决这个问题，只需在机组进油口或底座油箱出油口装一个单向阀，防止机组上次运行或启动时输送到机组的柴油“返回”油箱，这样机组就可以一次启动成功。这个问题看似简单，但往往被机组安装人员忽视，据笔者所知，许多高层楼宇发电机组都存在这个问题。
2、巧用定时器进行照明和小型设备控制，方便快捷。高层楼宇即使采用了楼宇自控技术，但在实际的机电设备运行管理中，难免需要增加或调整某些控制点位，若增加控制模块，成本高，有时条件又不具备，在这种情况下，就可考虑使用定量器。如本商业大厦地下车场部分排烟、送风机和变配电室排、送风机共用一个控制点，考虑到节能和噪音干扰，车场通风时间不需要太长，而变配电室则需要长时间通风，于是我们在变配电室排、送风机控制回路上增设了定时器，设定时间控制，而车场通风还是通过电脑程序控制，花钱不多解决了问题。另外我们对通道局部照明也增设了定时器，节省了人力。
3、控制生活水泵的浮球改用低电压，可以减少故障，节省材料，并且维修更换浮球安全。高层楼宇生活水泵大多采用浮球控制，且把浮球节点直接接入水泵220v控制回路。由于生活泵频繁启动，很容易把浮球电节点烧坏，每年都需要更换浮球，维修人员到水池更换浮球也不安全。为此我们增加一个小型的220/24v变压器，连接到浮球节点，通过控制中间继电器的触点，从而控制水泵的启停。
4、卫生间臭气清除措施。本商业大厦入伙一段时间后，用户普遍反应房间特别是厕所臭味大，我们在污水管主管某一适当位置又增设一弯头(离主管到化粪池的弯头不要太近)，使臭气沿污水管难以“返上来”，发现效果不错。另外我们还根据同行介绍的经验，在污水管旁通管上开口，定期往里打水以冲洗凝结在管路上的污垢，彻底解决了臭气。
5、合理调整高层楼宇中央空调设备的运行时间，满足不同的用户要求。高层写字楼内各用户上下班时间不尽相同，特别是外企和私营公司一般下午下班较晚，有的晚上还加班，且同六上班，如何最大限度地满足所有用户的南非要，又不增加太多成本，是物业管理者最关心的问题。我们的做法就是适当调整空调主机和冷冻泵运行时间，兼顾用户需要和节能的矛盾。例如下午大多数用户下班后，我们就停开主机，而延长冷冻泵的运行时间直到个别用户下班，由于晚间用户少，冷耗少，完全可以满足这部分用户的要求。周六上班的用户少，我们就适当减少主机运行时间，降低了能耗。而周一早晨就需要适当提前开机，因为经过星期天一天的停机，冷冻水制冷用循环比平时需要更长的时间，如果按平时时间开机，室内温度降得慢，用户就会有意见。
篇3：物业公共设施、机电设备接管验收重点内容
物业公共设施、机电设备接管验收重点内容
1、机电设备验收需要哪些资料？
答：机电设备验收时需验证机电设备出厂合格证、机电设备使用说明书（要求中文版本）、机电设备安装，调试报告、设备保修卡、保修协议等资料。
2、机电设备接管验收都有那些项目?
答：可分为电梯、发电机、中央空调、生活水泵、消防水泵、高压配电柜、低压配电柜、干式变压器、交通道闸系统、消防系统、闭录监控系统、对讲报警系统、防越界攀爬远红外报警系统、公共天线系统等。
3、接管验收时供配电系统有哪些注意事项？
答：接管验收时供配电系统要注意，各开关柜容量及母排联络是否与竣工图纸相符；高、低压各开关柜专用操作工具是否齐全、配电柜前后有无绝缘垫（耐压500v及以上）、各开关柜出线有无表明去向的标牌、计量电表有无漏装接地线是否连接，线色地是否正确、配电房内消防系统是否配备合理（例如：烟感数量、分布情况等）；电容柜自动，手动是否工作正常，面版显示与实际是否相符，有无过补或滞后现象。
4、生活水泵、消防水泵接管验收时应注意那些问题？
答：摇测水泵绝缘电阻最低不小于0.5兆欧、手动盘车要灵活轻快、核验水泵的使用说明书、出厂合格证等第1题中所列资料；手动、自动启、停水泵，控制部分无杂音，无接触不良现象；启动水泵仔细倾听有无杂音，有无震动；测量空载电流和满载电流是否与说明书相符、检查泵体有无渗漏、填料槽是否漏水是否符合标准。
5、干式变压器验收时要注意哪些问题？
答：验收时要注意：核验说明书与变压器型号、规格是否相符及耐压实验报告等其他文字资料；保护围栏是否符合标准、护栏内有无杂物、母排与变压器出线是否连接紧密牢固、通风散热情况是否良好、接地母排是否连接良好；高压进线有无安全隐患、空载时的声音是否正常、电流，电压与说明书是否相符、有无温度测量装置使用是否正常等。
6、有线电视、宽频网络、燃气部分由谁验收？
答：由市政相关专业部门或公司验收。
7、公共给水管道验收时应注意什么问题?
答：验收时注意与市政管道接驳处接口是否牢固；水表安装方向是否正确；排水管道是否畅通、井盖是否完好、管道接口是否密实有无渗漏现象、是否与竣工图纸相符等。
公共排水管道验收时要采用《乒乓球试验法》。
8、室内公共设施包括哪些内容？
答：室内公共实施包括：所有的公共装饰面、电梯前室和入户走廊及附属的灯具、开关、电气插座、门窗、防盗网、公共走廊、楼梯、扶手、油漆、水电表井、大堂、公共洗手间等。（消防栓箱、手动报警按钮、烟感等消防设施单独核验）
9、内墙饰面验收时应注意什么问题?
答：内墙饰面验收时要注意：抹灰面平整、面层涂料均匀、无漏刷、无明显裂缝、无污渍等。
10、瓷砖饰面验收时应注意什么问题？
答：瓷砖饰面验收时要注意：瓷片粘贴牢固、无缺楞掉角、面层无裂纹、无损伤、无空鼓、色泽一致、对缝砂浆饱满、线条顺直。
11、顶棚抹灰面验收时注意哪些问题？
顶棚抹灰面要平整、面层涂料均匀、无脱皮、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹。
12、公共门窗验收时应注意什么问题？
答：公共门、窗验收时应注意：门开启自如、无晃动和裂缝、零配件齐全、位置准确、无翘曲变形；门锁、窗铰链开启灵活、窗销连接牢固；玻璃安装牢固、胶封密实、无明显刮花痕迹无损伤；油漆均匀、色泽光亮新鲜；不锈钢门表面光亮、无刮花、变形。
13、公共楼梯扶手验收时应注意什么问题？
答：楼梯、扶手验收时应注意：钢木楼梯安装牢固，无腐蚀、弯曲、油漆完好、色泽均匀表面平滑。
14、木装修工程验收时注意什么问题？
答：木装修工程验收要注意：表面光洁五毛刺、线条顺直、色泽均匀、无起泡、开裂现象、油漆完好。
15、公共电气部分验收时应注意什么问题？
答：电气部分验收时应注意：电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定、电源接通正常、接地线连接良好；开关安装牢固，完好无损、开关灵活、接触良好；灯具安装牢固、完好无损、反应灵敏、发光正常。
16、防盗网验收时应注意什么问题？
答：防盗网验收时注意：安装要牢固、焊接密实无虚焊、无扭曲变形。
17、室外给排水验收是可分为几部分？
答：可分为化粪池、污（雨）水井、所有管道、水表井、管道竣工平面图等。
18、业主室内给水管道验收时的注意事项？
答：室内给水管道验收时注意屋内各种设施安装是否牢固、管道有无渗漏有无锈迹、水流是否畅通、是否有足够压力。
19.设备机房接管验收要注重的事项：
1、电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，符合专业及运行管理要求，配件齐全，标识清楚，表面光洁平整、明亮，机房自然通风良好。
2、变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤，消防设施齐全，具有防止老鼠等小动物出入的防护措施。
3、中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光、防潮良好，符合专业及运行管理要求，设备表面油漆完好，无损伤。
4、发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，符合专业及运行管理要求，防护设置完好，通风，采光良好，消防设施齐全。
5、消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，具有良好的防雷措施，机房干燥、通风、采光良好，符合专业及运行管理要求。
6、给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，阀门开启灵活，安装牢固，无渗漏现象；机房配置完整，符合专业及运行管理要求，通风、采光、防潮良好。
7、智能化系统与移交清单相符使用正常，工作性能良好，操作合理，具有良好的防雷（感应雷）措施，机房干燥、通风、采光良好，符合专业及运行管理要求。
20公共配套设施接管验收标准
1、天台的天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好。
2、散水坡无下陷、断裂，与墙体分离，坡度适宜、平整。
3、屋面避雷设施连接牢固，油漆完好。
4、路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好。
5、绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。
6、道路：
1）路面平整，无水泥块，无积水，无起砂、断裂；收缩缝大小均匀成直线；
2）路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；
3）块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角；
4）交通标识线、路牌设置规范，清楚完好。
7、室外消防栓：
1）消防箱标识清楚，玻璃完好，箱内清洁干净；
2）消防设施配件齐全，摆放整齐；
3）消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，水压充足。
8、楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。
9、垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，附近配置供水口。
10、保安岗亭安装完好无损，配件齐全，标识清晰。
11、道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。
12、停车场地面平整，照明充足，交通标识清楚，安全设施齐全，排水设施良好。
13、车棚安装牢固，交通标识清楚，安全防护和排水设施良好。
14、明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。
15、沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。
16、护坡、挡土墙泄水畅通，砌筑牢固。
17、台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。
18、水池、水箱内壁光滑平整，卫生清洁，无渗漏；水池、水箱检查井盖板密封良好，无渗漏、无锈蚀。
19、信报箱安装牢固，完好完损，标识清楚，表面平整光洁。