给排水设备维保作业规程
一、目的
规范给排水设备设施保养工作流程，从日常巡检到深度维护，确保设备设施运行稳定，各项性能始终保持完好状态，为物业辖区供水排水提供可靠保障。
二、适用范围
适用于物业辖区内所有给排水设备设施的维修保养，包括但不限于生活供水系统、排水系统，同时涵盖消防供水机组，确保各类设备符合安全运行标准 。
三、职责
管理处主任负责审核《给排水设备设施维修保养年度计划》，并定期检查计划执行情况，对整体维保工作进行监督和指导 。
工程部主管负责组织专业人员制定《给排水设备设施保养年度计划》，并在计划实施过程中进行全程监督，确保计划顺利推进 。
水泵房组长 / 机电维修员依据计划，具体实施给排水设备的维修保养工作，严格按照规程操作，保障设备维护质量 。
事务部负责与用户沟通，在停水前及时、准确地向有关用户通知停水情况，做好解释工作 。
四、程序要点
《给排水设备设施维修保养年度计划》的制定
(1) 每年 12 月 15 日之前，工程部主管组织水泵房组长、机电维修员，结合设备运行现状和历史数据，共同研究制定《给排水设备设施维修保养年度计划》，完成后上报公司审批 。
(2) 制定计划遵循以下原则：
①充分考虑给排水设备设施日常使用的频度，高频使用设备重点维护 。
②深入分析设备设施运行状况，针对存在的故障隐患制定专项维护方案 。
③合理安排维护时间，主动避开节假日、大型活动日等特殊时段，减少对用户的影响 。
(3) 计划内容应全面具体：
①详细列出维修保养项目及对应的保养内容 。
②制定备品、备件计划，确保物资储备充足，满足维护需求 。
③明确每项维修保养工作的具体实施时间 。
④预估各项工作所需费用，形成预算报告 。
水泵房机电维修员开展维修保养工作时，必须严格依照《给排水设备设施维修保养年度计划》执行，确保工作的规范性和计划性 。
广场内主供水管(dn100 以上加压管)爆裂、主供水管上闸阀拆换、以及控制柜内变压器、pc 中央处理器的维修保养，因技术要求较高，由专业外委单位完成;其余常规维修保养工作，由水泵房机电维修员负责 。
水泵机组维修保养。每年 4 月、10 月份，水泵房机电维修员对小区内所有水泵机组进行全面清洁、保养 。
(1) 电动机维修保养：
①使用 500v 摇表检测电动机线圈绝缘电阻，若低于 0.5mω，需进行烘干处理或修复 。
②仔细检查电动机轴承，如有阻滞或异常声响，立即更换同型号规格轴承 。
③查看电动机风叶有无碰壳现象，若有则及时修整 。
④全面清洁电动机外壳，去除灰尘和污渍 。
⑤检查电动机脱漆情况，脱漆严重时，彻底铲除脱落层油漆后重新喷涂 。
(2) 水泵维修保养：
①检查水泵轴承灵活性，出现阻滞时加注润滑油;存在异常磨擦声响，则更换同型号规格轴承 。
②转动水泵轴，若有卡住、碰撞，拆换同规格水泵叶轮;轴键槽损坏严重，更换同规格水泵轴 。
③查看压盘根处漏水情况，漏水成线时加压盘根 。
④清洁水泵外表，保持设备整洁 。
⑤如水泵脱漆或锈蚀严重，铲除脱落层油漆后重新刷漆 。
(3) 检查电动机与水泵弹性联轴器，发现损坏及时更换 。
(4) 检查水泵机组螺栓紧固情况，松弛时拧紧 。
控制柜维修保养。每年 5 月、11 月，水泵房机电维修员对广场内水泵房的控制柜进行清洁、保养 。
(1) 用压缩空气、干净干抹布仔细清洁柜内所有元器件和控制柜外壳，确保柜内无积尘、无污物 。
(2) 全面检查、紧固所有接线头，烧蚀严重的接线头予以更换 。
(3) 检查柜内所有线头的号码管，不清晰或有脱落的进行整改 。
(4) 交流接触器维修保养：
①清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒 。
②清除触头表面及四周的污物，烧蚀严重无法正常工作的触头更换 。
③清洁铁芯上的油污及脏物 。
④检查复位调簧情况，确保性能良好 。
⑤拧紧所有紧固件 。
(5) 自耦减压启动器维修保养：
①用 500v 摇表测量绝缘电阻，低于 0.5mω 时进行干燥处理 。
②检查外壳接地情况，松脱或锈蚀的在除锈后拧紧接地线 。
(6) 热继电器维修保养：
①检查热继电器上的绝缘盖板，损坏则更换 。
②检查导线接头处，有过热痕迹或烧伤的进行整修，处理后不达标则更换 。
(7) 自动空气开关维修保养：
①用 500v 摇表测量绝缘电阻，低于 100mω 时烘干处理 。
②清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，灭弧罩破裂则更换 。
③检查自动空气开关闭合或断开过程中，可动部分与灭弧室零头无卡住现象 。
④清除触头表面小的金属颗粒，禁止修锉，轻轻擦拭 。
(8) 中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器进行模拟试验，检查动作可靠性和输出信号准确性，有问题则更换同型号产品 。
(9) 信号灯、指示仪表维修保养：
①检查各信号灯，不亮的更换相同规格小灯泡 。
②检查各指示仪表，有偏差的适当调整，调整后偏差大的更换同规格同型号仪表 。
(10) 远传压力表维修保养：
①检查表内积水情况，有积水及时干燥处理 。
②检查信号线接头腐蚀情况，腐蚀严重的重新焊接 。
③偏差很大或信号线腐烂的远传压力表拆换 。
闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养
(1) 闸阀维修保养：
①检查密封胶垫处漏水情况，漏水时更换密封胶垫 。
②检查压横油麻绳处漏水情况，漏水时重新加压黄油麻油 。
③对闸阀阀杆加黄油润滑 。
④对锈蚀严重的明装闸阀，彻底铲除底漆后重新油漆 。
(2) 止回阀维修保养：
①检查止回阀密封胶垫，损坏则更换 。
②检查止回阀弹簧弹力，太软则更换同规格弹簧 。
③检查止回阀油漆脱落情况，脱落严重处理后重新油漆 。
(3) 浮球阀维修保养：
①检查浮球阀密封胶垫老化情况，老化则更换 。
②检查浮球阀连杆弯曲情况，弯曲则校直 。
③检查浮球阀连杆插销磨损情况，磨损严重则更换 。
(4) 液位控制器维修保养：
①检查密封圈、密封胶垫，损坏则更换 。
②清除压力室内污物，疏通控制水道 。
③检查控制杆两端螺母紧固情况，松弛则拧紧 。
④紧固所有螺母 。
潜水泵或排污泵维修保养
(1) 用 500v 摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻，低于 0.25mω 时，拆开对线圈进行烘干处理 。
(2) 检查密封圈老化情况，老化则更换 。
(3) 检查轴承磨损情况，转动时有明显异常声响或阻滞，更换同型号同规格轴承 。
(4) 清洁潜水泵、排污泵外壳，锈蚀严重的表面处理后重新喷漆 。
(5) 检查潜水泵、排污泵上连接的软管牢固情况，松弛则紧固，同时拧紧所有螺母 。
明装给排水管维修保养(每年 10 月进行)
(1) 检查支持托架牢固程度，不牢固的进行加强 。
(2) 检查流向标示清晰度和醒目程度，不达标则整改 。
(3) 检查保护漆完好情况，脱漆严重的重新油漆 。
(4) 检查各连接处漏水情况，漏水时更换胶垫处理 。
每次给排水设备设施维修保养时间原则上不超过 8 小时，如需超过，由机电处主管填写《申请延时维修保养表》，经管理处主任批准后方可延时 。
对于计划外的维修保养工作，工程部主管及时补充至计划中;突发性设备设施故障，经工程部主管口头批准后先组织抢修，事后撰写《事故报告》上报公司 。
水泵房机电维修员将维修保养工作详细记录在《维修保养记录表》内，维修保养后 3 天内，由水泵房组长整理成册交机电处存档，长期保存 。
停水管理。因维修保养等原因需停水时，机电处主管填写《停申请表》，经物业经理批准后，事务部提前 24 小时通知有关用户;特殊情况突然停水，在恢复供水 12 小时内向用户作出解释 。
五、记录
篇2：物业辖区给排水设备维保规程
物业辖区给排水设备维保规程
1.水泵房设备为24小时自动供水，为确保供水系统的正常运行，检修水工按《楼层水电工巡视记录表》项目进行日常维保。
2.水泵机组的维修养护
2.1水泵的维修养护
生活水泵、消防水泵、排污泵、潜水泵每半年进行一次全面养护。
检查水泵轴承是否灵活，是否有阻滞现象，是否有异常摩擦声响，是否有卡住、碰撞现象，是否轴键槽损坏严重。检查压盘根处是否漏水成线。检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，检查机组螺栓是否紧固。
2.2控制柜的维修养护
维修组对控制柜每半年进行一次全面养护。清洁柜内所有元器件、清洁外壳，务必使柜内无积尘、无污物。检查、紧固所有的接线头，对于锈蚀严重的接线头应更换，检查柜内所有的线头的号码管是否清晰，有否脱落，及时整改。对于交流接触器，应清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒，清除触头表面的污物，不能正常工作的触头应更换。检查复位弹簧是否正常工作，外壳接地是否可靠。热继电器的绝缘盖板是否完整无损，导线接头有无过热痕迹或烧伤；中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查动作是否可靠，信号输出是否正确；信号灯、指示灯是否指示正常。运传压力表信号线接头是否腐蚀。
2.3电机的维修养护
外观检查应整洁、铭牌完好，接地线连接良好，用摇表检测绝缘电阻，电阻应不低0.5ｍω，否则应烘干处理，电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密，电动机轴承有无阻滞或异常声响，电动机风叶有无碰壳现象，清洁外壳，外壳是否脱漆严重，若严重应重新油漆。
2.4相关阀门、管道及附件的维修养护
闸阀密封胶垫是否漏水。止回阀的维修养护应检查止回阀的密封胶垫是否损坏，弹簧弹力是否足够，油漆是否脱落。浮球阀的维修养护应检查密封胶垫、连杆、连杆插销。液位控制器应检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换，清除压力室内污物，疏通控制水道，检查控制杆两端螺母是否紧固，紧固所有螺母。
3.水池、水箱的维修养护
检查水池、水箱是否有明显浮生物、脏物。检查水池、水箱是否完好，作用是否有效。检查水池、水箱周边环境是否良好。
水池、水箱的维修养护每半年进行一次，清洗。具体请详见《二次供水管理规定》
4.室外给排水设施的维修保养
室外给排水管道每半年全部检查一次，水管阀门完好，无渗漏，水管通畅无阻塞，若有阻塞，应清除杂物，若管道坡度不正确，应重新铺设，明暗沟每半年全面检查一次，沟体应完好盖板齐全。排水、雨水井、化粪池每季度全面检查一次，半年对易锈蚀的雨污水井盖、化粪池盖刷一次黑漆防锈，保持雨污水井盖标识清楚，路面井盖要做防震垫圈。室外喷水池每月检查保养一次，要求喷水设施完好，喷水管道无锈蚀。室外消防栓每季度全面试放水检查，每半年养护一次，主要检查消防栓玻璃、门锁、栓头、水带、连接器阀门、"119"、"消防栓"等标识是否齐全，对水带的破损、发黑、发毒与插接头的松动现象进行修补、固定，更换变形的密封胶圈，将水带展开换边折叠卷好，将阀门杆上油防锈，抽取总数的5％进行试水，清扫箱内外灰尘，将消防栓玻璃门擦净，最后贴上检查标志，标志内容应有检查日期、检查人、检查结果。上下雨污水管每月检查一次，每次雨季前检查一次，每4年水管油漆一次，要求水管无堵塞、漏水或渗水，流水通畅，管道接口完好，无裂缝。
5.室内给排水设备设施的维修养护
5.1消防设备的维修养护
室内普通消防栓的维修养护内容及程序见上面室外消防栓的保养内容及程序。对于自动喷洒消防灭火系统的维修养护，其维修养护内容如下：
a)每天巡视系统的供水总控制阀，报警控制阀及其附属配件，外观检查，确保处于无故障状态。
b)每天检查一次警铃，启动是否灵活，打开试警铃阀，水力警铃应发出报警信号，如果警铃不动作，应检查整个警铃管道。
c)每月对喷头进行一次外观检查，不正常的喷头及时更换。
d)每月检查系统控制阀门处于开启状态，保证阀门不会误关闭。
e)每两个月对系统进行一次综合试验，按分区逐一打开末端试验装置放水阀，试验系统灵敏性。
当系统因试验或因火灾启动后，应在事后尽快使系统重新恢复到正常状态。
5.2楼层给排水管道及附件的维修及养护
楼层用户使用过程中，由于使用不当或前期隐患，会出现各种各样的问题，需要进行及时维修和正常养护，所涉及的维修养护内容如下：
a)个别楼层停水。要先关掉总阀，打开支管阀门，检查堵塞原因。及时更换或清洗。告知用户如有楼层停水应及时通知管理处，以便派专业人员前来检查维修。
b)维修墙内水管。关闭室内所有用水阀门，查看水表，如转动说明墙内水管破损漏水，然后关闭水表前阀门，打通漏水处墙面，取出破损水管，装入新水管，再打开总阀看是否漏水，如无漏水，补好水泥，恢复装修饰面。告知用户不得擅自改动墙内水管。
c)阀门接头漏水。关闭自来水总阀，查找原因，若是阀门、接头未扭紧的缘故而漏水，应拆下阀门接头，在外丝处旋上几道水胶带，再把阀门接头装上扭紧，如因破损配件而漏水应及时更换阀门或接头。然后告知用户，应爱护使用，旋扭阀门不要用力过度。
d)水龙头漏水。若是水龙头未上紧而漏水，应先拆下水龙头，在外丝上旋上几道水胶带，再把水龙头装上扭紧，如是内芯断裂应更换内芯，如是水龙头自身有沙泥而漏水，应更换水龙头，检修完毕后，打开总阀门，反复开关水龙头，开关自如不漏水即可，然后告知用户，旋扭开关不要用力过度，不要用硬物通通直至正常，如是漏水，应打破饰面，取下排水管重新安装，完毕后，往浴缸内蓄水，到一定水量存放5min，查看相关部位有无漏水。如没有则修整饰面，然后告知用户，使用时注意清洁。
e)疏通地漏。先用抽子试通，不能查明原因则打开检查口检查，不通时再使用疏通机直至通畅为止，然后用胶管试水检验，并告知用户，使用时不要向管道乱丢杂物。
f)洗菜(脸)盆下漏水。如是存水弯头管处漏水，先拆下存水弯管，检查两接口处是否有破损情况，情况严重更换弯管，不严重可用生胶带密封接口契损处，达到不漏水为止。告知用户，不要随意乱动盆下弯管和接口处，防止漏水，不要随意移动或用力撞击洗菜(脸)盆。
当然室内各类卫生器具除了以上所举例子之外，还会出现各种各样的情况，住户(使用者)除了使用时动作规范，注意清洁之外，一旦出现情况不要擅自进行修改，应按照一定程序及时通知管理处派维修工维修，以确保维修效果和维修时间。