曲靖市人民政府公告第14号
《曲靖市物业管理规定》已于20**年9月13日经曲靖市人民政府第42次常务会议通过，现予公布。自20**年11月1日起施行。
二○○五年九月二十九日
曲靖市物业管理规定
第一条 为规范我市的物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院公布的《物业管理条例》、《云南省物业管理规定》，结合我市实际，制定本规定。
第二条 我市行政区域内的物业管理活动应当遵守国务院公布的《物业管理条例》、《云南省物业管理规定》和本规定。
第三条 曲靖市人民政府房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。
各县(市)区人民政府房地产行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。
街道办事处、乡(镇)人民政府应当协助做好物业管理工作。
工商、发改委、公安、民政、环保、环卫、供水、供电、通讯、有线电视等单位，按照各自职责配合实施本规定。
第四条 房屋的所有权人为业主。
第五条 物业管理区域内全体业主组成业主大会;一个物业管理区域成立一个业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
物业管理区域的划分，应当综合考虑物业的共用部位和共用设施设备、建筑物规模、建设工程项目、物业类型和社区建设等因素。
按照城市规划建设的住宅小区，一个小区划分为一个物业管理区域;但建筑面积在50万平方米以上分多期开发的住宅小区，可以划分为两个以上物业管理区域。
属于城市建设中自然形成的相对独立的住宅区和非住宅区物业，可以划分为一个物业管理区域。
第六条 物业管理区域的具体范围，由县(市)区人民政府房地
产行政主管部门会同民政等部门划分;跨县(市)区物业管理区域的具体范围，由曲靖市人民政府房地产行政主管部门会同同级民政等部门划分。
第七条 物业管理区域应当命名。
新建住宅小区等物业管理区域按照建设工程规划许可证的项目名称命名;已形成的物业管理区域按照住宅小区、街道、社区的名称等因命名。
物业管理区域的具体范围、名称需要调整的，应当经原负责划分物业管理区域的部门核定。
第八条 物业管理区域符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：
(一)将物业交给业主的建筑面积达物业管理区域总建筑面积50%以上的;
(二)将物业交给第一个业主之日起满两年的;
(三)占全体业主30%以上的业主提议的。
第九条 业主委员会是业主大会的执行机构。
召开首次业主大会会议、选举产生业主委员会及业主委员会成员应当符合下列程序：
(一)业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的县(市)区人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组(以下简称筹备组)，负责业主大会筹备工作。
筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。
(二)筹备组应当做好下列筹备工作：
1.确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
2.参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主公约》(草案)和《业主大会议事规则》(草案);
3.确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;
4.确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;
5.做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
上述内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
(三)筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的县(市)区人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。
(四)业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1-2人。
(五)业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的县(市)区人民政府房地产行政主管部门备案。
业主委员会备案的有关事项发生变更的，依照上述规定重新备案。
第十条 业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素，按照下列规定确定：
(一)住宅物业，每套住宅建筑面积在140平方米以下的为1票;超过140平方米不足280平方米的为2票;280平方米以上的为3票。
(二)非住宅物业，每处建筑面积在200平方米以下的为1票;每超过200平方米的增加1票，但最多不超过30票。
第十一条 业主委员会委员应当符合下列条件：
(一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;
(二)遵守国家有关法律、法
规;
(三)遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务;
(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;
(五)具有一定组织能力;
(六)具备必要的工作时间。
第十二条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县(市)区人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第十三条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。
业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。
第十四条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面前期物业服务合同。
第十五条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的县(市)区人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
第十六条 前期物业服务合同可以约定期限;期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第十七条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。物业管理企业资质等级分为一、二、三级。
国务院建设行政主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理。省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市人民政府房地产行政主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设行政主管部门的指导和监督。
一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下住宅项目和8万平方米以下非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下非住宅项目的物业管理业务。
第十八条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项
维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第十九条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第二十条 物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。
第二十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置，将价格管理形式、服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准进行公示。
物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第二十二条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
第二十三条 物业管理区域内，供水、供电、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，应当签定委托协议，向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十四条 供水、供电、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。
第二十五条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第二十六条 业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权、使用权、监督权，任何单位、个人不得擅自处分、损害业主的共同利益。
物业管理区域内，不得从事危害公共利益活动，侵害业主的正当权益和生命、财产、健康安全。物业使用中禁止下列行为：
(一)损坏或者擅自占用物业共用部分、共用设施设备;
(二)破坏房屋承重结构、主体结构和房屋外观;
(三)违法搭建建筑物、构筑物;
(四)擅自改变物业的使用性质;
(五)放置易燃、易爆、剧毒、放射性物品;排放有毒、有害物质;发出超标噪音;安装或者建立通讯发射塔或者基站;
(六)侵占绿地、损毁花草树木;
(七)随意停放车辆或者设置摊点;
(八)随意堆放、倾倒或者乱抛垃圾、杂物;
(九)业主公约所禁止的行为;
(十)法律法规、规章禁止的其他行为。
违反以上行为，由相关部门按照有关法律、法规对责任人进行查处;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑
事责任。
第二十七条 物业专项维修基金由市建设局会同市财政局制定《曲靖市物业共用部位共用设施设备维修基金管理办法(暂行)》。
第二十八条 尚未实施物业管理活动的小区和组团应依本规定成立业主委员会，选聘物业管理企业，建立专业化、市场化的物业管理运行机制。
第二十九条 本规定自20**年11月1日起施行。
篇2：房地产公司物业管理规定
物业管理规定
(一)、物业管理的前期介入，即从物业管理的角度对建筑结构、建筑材料、水电空调、保安消防、办公通讯、绿化环保、楼宇管理、配套设施提出合理化建议，并基于自身的物业管理经验对大楼物业管理的组织结构、岗位设置、人员培训计划、管理计划、各岗位的工作流程和岗位责任制的制定。
(二)、前期物业管理的工作设施方式
自房产公司与物业管理公司签订前期参与管理协议生效之日起，物业公司负责组织专家成立专门的工作小组，针对广场项目的具体问题提出有关的服务计划，并按双方认可的计划书进行实施，定期派人员参加房产公司的重要工程会议，必要时应常驻房产公司。物业公司提供的意见和建议一般以文字材料为准，并要求有较强的时效性，合作双方共同建立前期物业管理档案。
(三)、物业公司提供前期物业管理的内容
1、通过对市场的调研和周边楼宇的比较，提出广场功能设计定位的建议。
2、按照广场的市场定位，提出标准层楼面布局、不同结构楼层的分配比例、管理用户位置、设备安置位置设计建议和依据。
3、对整幢从结构构造，到材料选购、装饰、装修、设备的安装，从大楼的使用者和管理者的角度提出建议。
4、从实际出发，对原设计中可能存在的缺项、漏项和最优化处理及有碍整体协调的部分，提出补充建议和改进建议。
5、对大堂、商场、餐厅、设备层、控制室、管理办公室的分布和布置等提出优化改进的建议。
6、对广场的配套部分，包括客户的进出通道和车道、工具间等设置提出建议。
7、结合物业管理的实际经验、对**广场订购的设施设备的型号、质量、性能等提出参考意见，并配合房产公司进行验收、包括;检验其是否符合国家有关标准要求;有无质检合格证;配件是否齐全;安装是否平整;是否便于维修;各种仪器、仪表是否灵活、灵敏、安全、精确;运转是否正常;辅机和工具是否安全。
8对工程后期设备的安装调试及隐蔽工程提出意见和建议。
9、从实用性的角度对智能化设计提出补充和修正性建议。
10、协助业主做好验收和接管工作，制定验收表格，清点物品数量，检查施工质量。例如验收工作内容主要有;
(1)主体结构;地基沉降不得超过规定要求允许的变形值，裂缝不能超过国际标准，外墙不得渗水;
(2)屋面和楼地面;各类屋面必须符合国家建筑设计表准的规定，排水畅通，无积水不渗漏，注意检查裂缝、脱皮、起起砂现象。卫生间和阳台、厨房的地面不允许倒流水和渗漏;
(3)装修;对门窗、玻璃、开门进行检查;
(4)电气:线路要求平整、顺直、牢固，过强和联接符合要求，支架和悬挂牢固，接触良好，避雷装置符合国家标准，各种电器运转正常，噪声振动不能超标，图纸资料和记录档案材料一应齐全;
(5)水、卫、消防、采暖管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴、漏、跑、冒现象。卫生间、厨房间排水管应分设，出入采用陶管、塑料管;地漏、排水管接口不渗漏，管道排水流畅。消防设施应符合国家标准规定，并有消防部门检验合格证;
(6)附属工程及其他：如室外排水系统的标高，窖井的设置，管道坡度、管位，化粪池等必须符合要求。另外，还包括场地清除、临时设施与过渡房拆除清理完毕，相应市政、公建配套工程和服务设施也应达到质量要求。
11、自工程竣工前三个月起，物业公司即派出专门的管理班子着手为大楼的正式开业做准备工作，其中包括以下内容：
(1)提出管理的财务预算，进行运营成本的测算和管理成本的测算;
(2)设计管理公司的组织机构、制定人员编制、管理人员和部门设置;
(3)提交全套的
管理方案，其中包括员工管理制度、员工守则、劳动条例、福利制度、奖惩条例、安全管理制度、员工培训计划;
(4)提交各岗位的制作范围和责任制度，及工作流程;例如：总经理、部门经理、办公室、后勤、保安消防、楼层管理、大堂服www.pmceo.com务、卫生、绿化、工程维护等等;
(5)建立值班制度和检查制度，设计紧急情况和突发事件处理规程;
(6)设计开办费用计划，协助房产公司落实采购任务，确保开业所需各类物资到位;
(7)协助房产公司组织开业庆典。
12、协助房产公司制定《租赁合同》、《管理公约》、《业主委员会章程》等文书条例，为住户办理入住手续。
13、代理房产公司办理大楼保险，按房产公司要求代理协调与政府及其他相关部门的关系。
(四)、房产公司应尽的义务
1、房产公司应尽最大努力来配合前期物业管理工作的进行，及时为物业公司提供有关材料并清洗地表述其要求，尽最可能为物业公司工作提供方便。
2、房产公司在工程遇到具体问题或有与物业管理有关的问题，理应及时通知物业公司。
(五)、付款方式
本规定所涉及的付款及其方式按双方备忘录承诺的形式支付。
篇3：关于实施《上海市住宅物业管理规定》的若干意见（2011年）
关于实施《上海市住宅物业管理规定》的若干意见(20**)
为了贯彻实施市人大常委会修订的《上海市住宅物业管理规定》(以下简称《规定》)，进一步做好本市住宅物业管理工作，现提出如下若干意见：
一、部门、单位的职责分工
各区县政府负责落实住房保障房屋管理、城管执法、工商、绿化市容、规划国土资源、民政、消防、环保等部门以及供水、供电、供气等专业单位在住宅小区综合管理中的职责，组织召开住宅物业管理联席会议，协调解决住宅小区管理的综合性问题，并对乡、镇政府和街道办事处的住宅小区综合管理工作进行考核。
各乡、镇政府和街道办事处负责落实本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调落实部门和人员解决住宅小区综合管理中的疑难问题，指导监督业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作，办理业主委员会的备案手续。
区、县住房保障房屋管理部门负责对业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作中相关程序的业务指导和监督管理。
区、县民政部门负责对居民委员会、村民委员会履行其对业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作中相关工作职责的指导监督。
居民委员会、村民委员会应当做好对业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作的指导，指导业主选举具有模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强且有一定组织能力的业主担任业主代表、筹备组成员、业主委员会成员、换届改选小组成员;负责对业主委员会的日常指导，帮助业主自行管理的业主委员会的规范运作，并通过人民调解委员会调解物业管理纠纷。
二、物业管理区域的核定
对有市政道路或自然河道穿越的建设用地，在住宅建设工程设计时，建设单位原则上应当分别配置配套设施设备。
区、县规划管理部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当征求区、县住房保障房屋管理部门对物业管理区域的预划意见。区、县住房保障房屋管理部门应当根据物业管理区域划分的原则，审查建设单位住宅建设工程设计方案中标明的物业管理区域划分情况及物业管理用房配置情况，并出具物业管理区域预划意见书,复告区、县规划管理部门。
建设单位在申请办理建设工程规划许可证时，应当向物业所在地的区、县住房保障房屋管理部门提出划分物业管理区域的申请，并提交下列资料：
(一)建设项目用地批准文件;
(二)建筑总平面图;
(三)建设项目停车位、绿化等共用设施设备配置情况说明;
(四)其他应当提交的资料。
物业所在地的区、县住房保障房屋管理部门应当在受理申请之日起5个工作日内，向建设单位出具《物业管理区域核定单》。
需要调整物业管理区域的，由业主委员会提交业主大会会议讨论通过后，向物业所在地的区、县住房保障房屋管理部门提出申请。区、县住房保障房屋管理部门应当会同乡、镇政府或街道办事处按照《规定》第七条的要求，结合当地居民委员会、村民委员会的布局,出具调整物业管理区域划分的意见，并在相关物业管理区域内予以公告。
三、分期开发项目的物业管理
划定为一个物业管理区域的建设项目分期开发的，其前期物业管理招投标以该物业管理区域为范围。
先期开发区域内销售并交付使用的物业符合《规定》条件的，应当成立业主大会。业主大会可就整个物业管理区域的物业管理事项作出决定，但对后期业主可能产生不利影响的除外。业主大会决定聘用物业服务企业的，物业服务合同期限不得超过2年。业主大会成立后接受交付使用物业的业主，成为该业主大会的成员，依法行使权利、履行义务。通过的《业主大会议事规则》中，应当按照分期开发建设的物业建筑面积比例，约定业主委员会组成人数。业主委员会应当按照《业主大会议事规则》，召开业主大会会议，增补业主委员会成员。
业主大会成立后，业主委员会应当将业主大会决定的事项告知建设单位;建设单位销售该物业管理区域内物业的，应当在房屋销售合同中注明业主大会的决定事项。
四、建设项目资料的备案
建设单位应当按照《规定》第十条的要求，向物业所在地的房管办事处提交相关资料。其中“物业管理所必需的其他资料”，包括营业执照、项目批准文件、用地批准文件、施工许可证、房屋土地权属调查报告、业主清册和尊龙凯时注册的联系方式等资料。
建设单位提交房管办事处出具的资料齐备证明后，住房保障房屋管理部门方可向其核发房屋交付使用许可证。
五、业主大会筹备组、换届改选小组中业主代表的产生
筹备组、换届改选小组中的业主代表人数，由乡、镇政府或街道办事处根据物业管理规模和社区建设情况确定，一般为5-10人，其所占比例应当不低于筹备组或换届改选小组总人数的二分之一。
业主代表可通过业主推荐、自荐、召开座谈会听取意见等方式产生，具体方式由居民委员会、村民委员会确定，并在物业管理区域内予以公告。
业主代表不依法履行职责，经乡、镇政府或街道办事处责令限期改正后仍未履行职责的，居民委员会、村民委员会可组织业主重新推荐产生业主代表。
六、业主投票权的计算
业主投票权数，由业主大会根据专有部分面积、建筑物总面积和业主人数、总人数确定。
专有部分面积、建筑物总面积按照下列方法认定：
(一)专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的，暂按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。其中，建设单位“专有部分的面积”是指销售的物业建筑面积，不包括以下物业的建筑面积：停车库;依法归全体或者部分业主共有的物业;配电房、避难层、储藏室;不能单独办理产证的其他物业。
(二)建筑物总面积，按照前项专有部分面积的总和计算。
业主人数和总人数按照下列方法认定：
(一)业主人数，按照房地产权证数确定，一个产权证计为一个业主人数;房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按照房屋销(预)售合同数确定，一份合同计为一个业主人数。
(二)总人数，按照前项业主人数的总和计算。
七、业主委员会成员全体辞职的处理
业主委员会成员全体辞职的，乡、镇政府或街道办事处应当会同区、县住房保障房屋管理部门组建业主委员会换届改选小组。业主委员会换届改选小组中的业主代表，由居民委员会、村民委员会组织业主推荐产生。业主委员会换届改选小组应当自成立起90日内召开业主大会，选举产生新一届业主委员会。
在新一届业主委员会选举产生前，原业主委员会应当继续履行职责。因不履行职责造成的损失，由相关责任人承担。
八、业主委员会主任、副主任不召集业主委员会会议的处理
业主委员会主任、副主任在符合召集业主委员会会议的条件下和规定期限内，无正当理由不召*议的，居民委员会、村民委员会可指定业主委员会其他成员召集业主委员会会议，并在物业管理
区域内予以公告。 九、物业矛盾纠纷的调处
乡、镇政府或街道办事处、居民委员会、村民委员会应当充分发挥人民调解委员会在物业管理纠纷调解中的作用，充实专业人员，提高物业管理矛盾纠纷居间调解的效能。
乡、镇政府或街道办事处可通过设立住宅小区综合管理法律服务咨询站及聘请行业专家、律师等专业人员，为住宅小区综合管理提供法律咨询服务，解决疑难问题，调解矛盾纠纷，提高社区物业综合管理的整体水平。
居民委员会、村民委员会设立的人民调解委员会，受理和调解下列物业管理纠纷：
(一)业主委员会的组建、运作和自我管理中发生的业主与业主委员会之间的纠纷;
(二)业主、业主委员会、物业服务企业之间因维修资金使用、房屋及配套设施、设备及相关场地维修、养护、管理和环境秩序管理等引发的纠纷;
(三)邻里间因安装防盗门、防盗窗、空调、晒衣架、鸽棚等附着物引发的物业使用纠纷;
(四)因业主或使用人违反《临时管理规约》、《管理规约》引发的物业矛盾纠纷;
(五)其他属于人民调解组织调解范围内的物业管理纠纷。
业主委员会可对本条第三款第(三)、(四)、(五)项规定的物业管理纠纷进行调解，居民委员会、村民委员会对业主委员会的调解活动给予协助和指导。
业主委员会应当建立物业管理矛盾协调工作会议制度，协调处理业主之间、业主与物业服务企业之间的矛盾和纠纷。会议由业主委员会主任主持召开。
十、物业服务项目经理的管理
物业服务企业应当向受托管理服务的住宅小区委派一名物业服务项目经理，作为该住宅小区物业管理服务的负责人。物业服务项目经理应当持有建设部颁发的全国物业管理师证书或经全市统一考试取得的相应职业资格证书，并在住房保障房屋管理部门注册，取得物业服务项目经理执业注册证。
对在同一区、县行政区域范围内地理位置上相毗邻的住宅小区，一名物业服务项目经理可管理的数量不得超过3个，且总建筑面积不得超过10万平方米。
物业服务企业未按照规定委派物业服务项目经理的，记入物业服务企业信用档案。
十一、物业管理用房的确认
建设单位在办理建设工程规划许可证时，应当将物业管理用房的坐落、面积等在审照附图中予以注明，并加盖建设单位公章;对分期开发的物业管理区域，建设单位应当按照整个物业管理区域的配置要求，在先期开发的区域内一次性配置或提供临时物业管理用房。建设单位在未按照规划配置物业管理用房前，不得擅自变更、分割、转让、抵押临时物业管理用房。
建设单位提交的资料符合物业管理区域预划意见书和物业管理用房配置要求的，规划管理部门方可向其核发建设工程规划许可证。
房屋土地调查机构应当在房屋土地权属调查报告书中注明物业管理用房的坐落、面积、室号;区、县住房保障房屋管理部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业管理用房室号。
1997年7月1日至20**年8月31日间竣工的居住物业管理区域，其物业管理用房应当按照规划中配置的标准提供;规划中未配置的，按照物业管理区域实际使用状况予以提供。
十二、物业服务的收费
住宅物业管理区域已组建业主大会的，由业主大会与物业服务企业按照质价相符的原则，协商确定物业服务内容、物业服务收费标准和收费方式，并在物业服务合同中予以约定。
十三、物业的自行管理
规模较小且具备自行管理条件的住宅小区，经业主大会会议讨论通过，可在居民委员会、村民委员会的监督指导下，由业主自行管理。业主自行管理的，应当设定执行机构及其负责人，负责自行管理的组织实施并承担由此产生的相关责任。
业主大会聘请专业保洁、保安、绿化养护、设施设备保养维修单位的，应当与其签订专业服务合同。
业主大会采用民事雇佣方式聘请自然人进行公共区域清洁卫生、秩序维护、绿化养护，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务的，应当为其支付意外伤害等保险费用，由被聘用人员自行购买后报业主委员会备案。
业主大会决定开具自行管理发票的，业主委员会可持区、县住房保障房屋管理部门的证明材料，到物业所在地的税务部门申请代为开具。
十四、物业的装饰装修
业主、使用人装饰装修房屋的，应当会同装饰装修单位与物业服务企业签订住宅装饰装修管理协议，明确装饰装修工程的实施内容、实施期限、允许施工时间、现场巡查、废弃物清运与处置以及装饰装修工程的禁止行为和注意事项等。
十五、物业使用性质的变更
由规划管理部门会同区、县住房保障房屋管理部门提出允许改变物业使用性质的区域范围和方案，经区、县政府同意后，区、县规划管理部门应当予以公告并抄送区、县住房保障房屋管理部门。具体范围和方案，应当包括可改变的部位和经营项目等内容。
在允许改变物业使用性质的区域范围内，具体房屋单元的业主需要改变使用性质的,应当符合下列条件：
(一)符合房屋使用安全要求;
(二)符合《临时管理规约》、《管理规约》;
(三)经有利害关系的业主同意;
(四)符合相关法律、法规的规定。
符合前款规定的住宅，其房屋所有权人可向物业所在地的区、县住房保障房屋管理部门申请变更住宅使用性质，区、县住房保障房屋管理部门应当自受理申请之日起20日内做出决定。对符合条件的，准予其变更住宅物业使用性质，并告知其依法向工商管理等部门办理有关手续的义务。
业主大会应当在《管理规约》中，对本住宅物业管理区域内住宅变更使用性质后的物业服务费标准作出约定。物业服务企业应当按照约定，对准予变更住宅物业使用性质的房屋收取相应的物业服务费。改变使用性质的房屋，经政府决定征收的，按照居住房屋用途和建筑面积予以补偿安置。
十六、管线的维修养护责任
住宅小区内水、电、气分户计量表和表前的相关管线和设施设备维修、养护责任，由供水、供电、供气服务单位分别承担;分户计量表后的相关管线和设施设备维修、养护责任，由房屋所有人承担。
十七、维修资金的补建和再次筹集
未建立首期专项维修资金或专项维修资金余额不足首期筹集金额30%的，业主应当按照每月每平方米建筑面积成本价0.2%的标准补建或再次筹集，专项维修资金管理规约约定或业主大会会议决定高于上述标准筹集以及一次性筹集的除外。
物业服务企业应当每月对业主专项维修资金账户进行核对，对按照规定达到补建或再次筹集标准的，应当在15日内书面告知业主委员会。业主委员会应当告知相关业主并在物业管理区域内予以公告。采取分期筹集的，由物业服务企业于次月起在收取物业服务费时予以代收，并出具专项维修资金票据，按月纳入专项维修资金账户，并将补建或再次筹集的情况在物业管理区域内予以公告。
配备电梯的物业，补建或再次筹集的维修资金余额不得少于每平方米建筑面积成本价的7%;不配备电梯的物业，补建或再次筹集的维修资金余额不得少于每平方米建筑面积成本价的5%。
业主转移或抵押房地产的，可到物业所在地的物业服务企业查询房屋维修资金余额。已足额交纳的，业主可持物业服务企业出具的维修资金余额查询单到物业所在地住房保障房屋管理部门开具商品住宅维修资金足额交纳凭证;维修资金余额少于前款规定的，业主可在持物业服务企业出具的维修资金交款单至维修资金账户开户银行补足后，持维修
资金余额查询单及银行交款凭据到物业所在地住房保障房屋管理部门开具商品住宅维修资金足额交纳凭证。 公有住宅售后房屋转让或抵押的，由市公积金管理中心按照前款规定开具维修资金足额缴纳凭证。
业主办理房地产转移或抵押登记时，应当提交维修资金足额缴纳凭证。
十八、物业的检测和鉴定
业主应当按照《房屋修缮工程技术规程》中规定的物业常规检查内容和检查周期，承担物业维修养护责任。
业主应当在物业服务合同中，委托物业服务企业按照《房屋完损状况检查周期表》和《房屋结构完好性检查周期表》的规定，对物业定期进行维修养护和检查。
市住房保障房屋管理部门负责房屋质量检测单位的监督管理，并定期公布符合条件的房屋质量检测单位名单。
物业出现结构安全隐患或异常状况时，相关责任人可根据《房屋质量检测规程》中规定的流程，委托房屋质量检测单位进行检测、鉴定。
检测结论为整体危险或局部危险的房屋，应当由市房屋检测中心出具危险房屋审定书。
十九、房屋外墙的维护
住宅物业管理区域内房屋外墙的维护，由业主负责。业主应当按照有关规定和标准，根据房屋外墙的材质进行清洗或粉刷，确保房屋外墙整洁。房屋外墙存在严重褪色、明显污迹的，业主应当及时予以清洗、粉刷。
二十、示范文本的应用
建设单位、物业服务企业、业主大会、业主委员会按照市住房保障房屋管理部门印发的示范文本，制定和签署临时管理规约、专项维修资金管理规约、首次业主大会会议表决规则、业主大会议事规则、业主委员会成员候选人产生办法、业主委员会选举办法、物业服务合同、住宅装饰装修管理协议等文件。
本意见自公布之日起施行，有效期为5年。
上海市住房保障和房屋管理局
二○一一年五月十二日
篇4：台州市城市住宅小区物业管理规定(1998年)
市政府令第52号
颁布日期:1998-11-18
第一章 总则
第一条 为加强城市住宅小区的物业管理,维护住宅小区的生活秩序,为居民创造整洁、文明、安全的居住环境,明确业主、物业管理企业和业主大会的权利与义务,根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》等有关规定,结合本市实际,制定本规定。
第二条 本规定适用于本市行政区域内城市住宅小区物业管理。
第三条 物业管理按照专业服务与业主自治相结合,行业管理与属地指导相结合的原则,逐步实行社会化、专业化、规模型管理。
住宅小区物业管理应积极创建全国和省级物业管理示范、优秀小区和先进小区。
第四条 新建住宅小区物业管理应实行封闭式管理,封闭设施应与住宅小区房屋建筑和其它设施同步规划、同步设计、同步施工、同步交付使用,所需投资纳入开发成本。http://www.pmceo.com/
第五条 台州市建设行政主管部门是本市住宅小区物业管理的主管部门。县(市、区)建设行政主管部门主管辖区内住宅小区的物业管理工作。其主要职责是:
(一)根据有关物业管理的法律、法规和规章,制定具体的实施细则;
(二)负责物业管理企业的资质管理;
(三)监督和检查住宅小区房屋维修专项资金的缴纳、使用;
(四)负责物业管理专职人员的培训;
(五)负责住宅小区物业管理创优评比工作。
公安、工商、物价、市政、环境卫生、绿化、规划等相关部门按照各自的职责,对住宅小区物业管理进行监督、服务和指导。
街道办事处(居民委员会)应积极支持住宅小区实施物业管理。
第二章 住宅小区物业管理机构
第六条 住宅小区交付使用且入住率达到50%以上时,建设行政主管部门应当会同住宅小区开发建设单位、所在地街道办事处负责组建住宅小区业主委员会并召开第一次业主大会或第一次业主代表大会。
第七条 业主大会由住宅小区的全体业主组成;业主代表大会由每个住宅单位推选业主代表一人组成。
第八条 业主大会或业主代表大会是业主行使物业管理权利的机构。业主大会或业主代表大会行使下列权利:
(一)推选产生业主委员会;
(二)批准业主委员会章程;
(三)通过或修改业主公约;
(四)批准住宅小区物业管理计划;
(五)监督业主委员会的各项工作;
(六)决定其他有关业主权益的重大事项。
业主大会或业主代表大会决定问题,以组成人员的过半数通过。
第九条 业主委员会由业主代表和居民委员会等有关方面人员组成。其中,业主代表的比例不低于百分之八十。
业主委员会组成人数根据住宅小区规模确定,一般不得少于五人。业主委员会推选主任、副主任主持日常工作。
业主委员会决定问题,以组成人员的三分之二通过。
有条件的业主委员会可聘请建设行政主管部门、供水、供电、通讯等部门和公安派出所等有关单位人员担任顾问。
住宅小区已设立居民委员会的,业主委员会可以与居民委员会合署办公。
第十条 业主大会或业主代表大会由业主委员会负责召集和主持,每年至少召开一次;经业主委员会或百分之十以上业主提议,也可临时召开业主大会或业主代表大会。涉及全体业主利益的重大问题,业主委员会应提请业主大会或业主代表大会讨论决定。
第十一条 业主委员会是业主行使业主管理权利的日常办事机构,其工作职责:
(一)维护业主的合法权益;
(二)制订业主委员会章程和业主公约;
(三)决定选聘或续聘物业管理企业,负责签订物业管理委托合同;
(四)审议物业管理企业制订的年度管理计划和小区管理服务的重大措施;
(五)监督物业管理企业履行物业管理合同;
(六)定期向业主大会或业主代表大会报告工作,并接受监督;
(七)督促落实业主对物业管理的意见和要求;
(八)协助物业管理企业落实各项管理措施;
(九)接受当地政府、建设行政主管部门、街道办事处及各有关专业管理部门的监督、指导;
(十)督促业主及使用人遵守业主公约及其他有关规定。
第十二条 业主公约对全体业主具有约束力。
业主公约按省建设行政主管部门制定的示范文本执行。
第十
本文提要：新建住宅小区物业管理应实行封闭式管理,封闭设施应与住宅小区房屋建筑和其它设施同步规划、同步设计、同步施工、同步交付使用,所需投资纳入开发成本.公安、工商、物价、市政、环境卫生、绿化、规划等相关部门按照各自的职责,对住宅小区物业管理进行监督、服务和指导。
三条 业主大会、业主代表大会和业主委员会作出的决定,不得与国家法律、法规和政策相抵触。
第十四条 物业管理委托合同应包括以下主要内容:物业管理的事项、标准、权限、期限、收费标准及收取办法、双方权利和义务、违约责任、合同期满财产和技术资料的移交等条款。
物业管理委托合同按省建设行政主管部门制定的示范文本执行。业主委员会与物业管理企业签订的物业管理委托合同应报所在地县级建设行政主管部门备案。
第十五条 物业管理应提前介入住宅小区的前期管理,在核发建设工程用地许可证时,由建设行政主管部门征询开发建设单位意见,确定一家具备相应资质的物业管理企业开展前期管理,并与开发建设单位签订物业管理合同。前期物业管理所需费用由开发建设单位负责。
住宅小区经综合验收并交付使用后但入住率不到50%的,由已确定的物业管理企业继续实施物业管理。物业管理成本的不足部分由开发建设单位负责。
业主委员会成立后,由业主委员会决定物业管理企业的续聘或改聘,在同等条件下应优先续聘先前已实施管理的物业管理企业。
第十六条 住宅小区开发建设单位应通过批准该建设项目的县级以上建设行政主管部门向该住宅小区业主委员会移交下列住宅小区工程建设技术资料:
(一)住宅小区规划图、竣工总平面图;
(二)单位建筑、结构、设备竣工图;
(三)住宅小区地下管网竣工图;
(四)有关设施、设备的使用和维修技术资料;
(五)住宅小区竣工综合验收资料;
(六)物业管理所必需的其他工程建设技术资料。
业主委员会应将工程技术资料无偿提供给物业管理企业使用。
第三章 物业管理企业
第十七条 设立物业管理企业应具备相应的专业技术和管理人员,并经所在地建设行政主管部门资质审查,报台州市建设行政主管部门审批,领取物业管理企业资质证书。具体条件和标准按省、市建设行政主管部门制订的资质标准执行。
物业管理企业应凭物业管理企业资质证书向工商行政管理部门申请注册登记,领取营业执照后,方可从事物业管理业务。
第十八条 物业管理企业的权利:
(一)根据物业管理委托合同和国家、省、市有关规定对住宅小区实施物业管理;
(二)受业主委员会委托监督业主公约的执行;
(三)依照物业管理委托合同和有关规定收取物业管理费用;
(四)劝阻、制止损害他人物业或防碍住宅小区物业管理的行为,并对造成的损害要求赔偿;
(五)有权要求业主委员会协助管理;
(六)开展多种经营和有偿服务,选聘专营公司或聘用专人承担专项服务。
物业管理企业的义务:
(一)以为业主服务为示旨,严格履行物业管理委托合同,为业主提供日常的便民服务;
(二)接受业主委员会和业主的监督,重大的管理措施应提交业主委员会审议决定;
(三)接受建设行政主管部门、有关专业管理部门及所在地街道办事处的监督指导;
(四)发现违法行为,及时向有关部门报告。
第十九条 物业管理企业根据物业管理委托合同对住宅小区实施物业管理,提供下列有偿管理服务内容:
(一)房屋公用部位、共用设施、设备的维修与养护;
(二)住宅小区公用设施和场地的维修、养护与更新;
(三)房屋公用部位、道路、绿地等公共场所的清扫保洁;
(四)绿地、花草树木的养护、管理,绿化设施的维修、养护;
(五)维护公共秩序,日常治安管理;
(六)车辆进出及停放的管理;
(七)业主委员会与物业管理企业商定的其他管理服务事项。
第二十条 住宅小区内的管道燃气、通讯以及户外水电、有线电视的管线、设施、设备的维修与养护,由各有关专业单位负责;专业单位也可委托物业管理企业负责,维修与养护费用由各专业单位支付。
住宅小区内路灯设施,由开发建设单位统一配套建设;路灯电费由电力部门在公用事业附加中支付。
第二十一条 物业管理企业应当配备具有房地产、建设、市政、园林绿化、水电、财会等方面初级以上职称的专业人员。
第二十二条 物业管理企业的保安人员,经县级以上公安机关培训后持证上岗,并接受所在地公安机关的监督和业务指导。
公安机关应督促物业管理企业建立治安管理制度,落实安全防范措施,并进行监督检查。
物业管理企业的保安人员对住宅小区内违反治安管理的行为和犯罪行为,有责任予以制止,并及时报告公安机关。
第二十三条 物业管理企业应配合住宅小区所在居民委员会做好社会工作,协助开展各项社区性服务。对业主委员会已委托物业管理企业进行管理与服务的项目,居民委员会不得提供有偿服务。
第二十四条 物业管理属于服务性物业,物业管理企业可以享受国家对第三产业的有关优惠政策。除经营性收人外,物业管理费和代收代缴费按照省、市政府规定免缴有关税收。
第四章 管理经费和管理用房
第二十五条 住宅小区房屋维修专项资金按以下规定提取和筹集:
(一)住宅小区房屋维修专项资金由住宅小区开发建设单位按该住宅小区建筑安装工程造价的2?3%比例提取,具体比例由县级人民政府确定;台州市本级由市建设、财政、物价部门确定。住宅小区房屋维修专项资金在领取商品房预售证时预缴,住宅小区竣工综合验收合格后结清。
(二)集资随着建的住宅,由集资建设单位在办理建设工程规划许可证时预缴,工程竣工验收合格后结算。
(三)住房制度改革出售的房屋,其房屋维修专项资金应在房改房出售之月起三个月内,由住房制度改革机构负责划转。
第二十六条 房屋维修专项资金的所有权属业主,由业主委员会委托建设行政主管部门专户储存,专项管理,并负责保值增值,增值额度不得低于人民银行规定的同期年利率。
房屋维修专项资金,用于房屋共用设施、设备以及共用部位、住宅小区内公用设施的维修、养护与更新。增值部分经业主委员
本文提要：新建住宅小区物业管理应实行封闭式管理,封闭设施应与住宅小区房屋建筑和其它设施同步规划、同步设计、同步施工、同步交付使用,所需投资纳入开发成本.公安、工商、物价、市政、环境卫生、绿化、规划等相关部门按照各自的职责,对住宅小区物业管理进行监督、服务和指导。
会同意,可用于物业管理成本贴补。
房屋维修专项次金的收取、管理和使用,按省建设、财政、物价部门制定的办法执行。市、县(区)财政、物价、审计部门依法对房屋维修专项资金的收取、管理和使用进行监督、检查和审计。
第二十七条 物业管理企业使用房屋维修专项资金,应提出年度使用方案,经业主委员会审核同意,报受托的建设行政主管部门。建设行政主管部门应在接到报告后七个工作日内将该住宅小区房屋维修专项资金划拨给住宅小区物业管理企业。
第二十八条 住宅小区开发建设单位和集资联建房屋产权人应按住宅小区房屋总建筑面积1%?3%的比例同步建设物业管理用房,提供给选聘的物业管理企业使用。物业管理用房免交城市建设配套费和相应的土地出让金。
住宅小区开发建设单位和集资联建房屋产权人在住宅小区验收合格时,应按房屋建设成本价提供住宅小区房屋总建筑面积或房屋建设造价的4%的比例建设商业用房。住宅小区内商业用房应合理布局,其所需费用在该住宅小区的房屋维修专项资金中列支。商业用房由该小区业主委员会租赁给物业管理企业使用,租金标准由物业管理企业与业主委员会商定。租金经业主委员会同意,可用于该住宅小区物业管理费用的补贴。
物业管理用房和商业用房产权属该住宅小区的业主委员会。物业管理用房和商业用房不得转让或改变用途。
第二十九条 住宅小区付使用时,开发建设单位可以委托物业管理企业承担保修责任,并签订委托合同。保修经费根据委托合同的约定划给物业管理企业管理和使用。
第三十条 房地产开发建设单位缴纳的房屋维修专项资金、物业管理用房和业主委员会成立前支付的前期物业管理费,列入该房地产的开发成本。
在本规定实施前已建成使用的余额小区可由房地产开发建设单位与业主委员会在建设行政主管部门的指导下,共同协商提取或分担房屋维修专项资金。
第三十一条 物业管理服务费根据所提供的服务性质、特点等不同情况和保本经营、略有微利、以业养业的要求,分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。
第三十二条 为物业所有权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性有偿服务,实行政府定价。
政府定价的物业管理服务费应根据住宅小区封闭管理与否、管理水平优劣和物业管理企业资质等级实行不同的价格标准,具体办法由市建设和物价部门制定。
政府定价的物业管理服务收费标准,由物业管理企业根据服务项目和各项开支情况,向物价部门申报,由市、县物价部门征求同级建设行政主管部门意见后,以独立小区为单位核定。
第三十三条 实行物业管理的住宅小区内空置的住宅,由开发建设单位按核定标准的50%支付物业管理服务费。
第三十四条 为物业所有权人、使用人提供代收代缴水电费、燃气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费,实行政府指导价。政府指导价由市、县物价部门会同同级建设行政主管部门制定。物业管理企业可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。
第三十五条 为物业所有权人、使用人提供的特约服务或专项服务,其服务收费标准实行经营者定价。
实行经营者定价的物业管理服务收费由物业管理企业与物业所有权人、使用人协商议定并签订服务合同。
第三十六条物业管理企业应当严格遵守国家的价格法规和政策,执行规定的收费办法和收费标准,提高服务质量,提供质价相称的服务,不得只收费不服务或多收费少服务。
第三十七条 实行物业管理的住宅小区,物业所有权人、使用人应按核定的收费项目和标准按时向物业管理企业缴纳物业管理服务费;不按规定缴纳管理服务费的,物业管理企业有权按照服务合同要求追偿。
第三十八条 物业管理企业已接受委托对住宅小区实施物业管理并相应收取公共服务费的,其他部门和单位不得再重复征收性质和内容相同的费项。
第三十九条 物业管理服务收费实行明码标价,收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。物业管理服务费的收支情况,接受业主委员会的监督,物业管理企业应当每半年向业主公布一次。
第五章 责任
第四十条 物业管理企业不履行物业管理委托合同或履行合未达到约定标准的,业主委员会有权有要求其限期履行或采取补救措施。双方争议不能协商解决的,可向建设行政主管部门申请调解,也可根据合同约定的仲裁条款或事后达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁,或直接向人民法院起诉。
第四十一条 物业管理企业有下列行为之一的,业主有权投诉;业主委员会有权制止,并要求其限期改正;县级以上建设行政主管部门根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》等有关规定予以警告、责令限期改正、赔偿损失,并可处以罚款:
(一)管理制度不健全,管理混乱的;
(二)擅自扩大收费范围,提高收费标准的;
(三)私搭乱建,未经批准改变住宅小区内房屋和公用设施用途的。
第四十二条 违反本规定,有下列行为之一的,由县级以上建设行政主管部门按照省有关规定处理:
(一)未经建设行政主管部门资质审查擅自承担住宅小区物业管理业务的;
(二)住宅小区开发建设单位或集资联建产权人违反本规定,不交纳房屋维修专项资金或不按规定提供物业管理用房或商业用房的;
(三)物业管理企业转让或改变物业管理用房和商业用房用途的。
第四十三条 对违反业主公约的行为,物业管理企业有权根据业主委员会的委托予以制止、批评教育、通知责任人限期改正;逾期仍不改正的,提请有关部门处理。造成损失的,责任人应承担赔偿责任。(来自:www.pmceo.com)
第四十四条 违反本规定,截留、挪用住宅小区房屋维修专项资金的,除责令限期退回款项外,由财政、物价、审计等有关部门按规定权限对有关责任人给予行政处分;构成犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。
第六章 附则
第四十五条 本规定发布前已建成使用的住宅小区,应按本规定逐步实行物业管理。
本规定发布前已建成使用的住宅小区,应创造条件实施封闭管理,封闭设施所需资金由原开发建设单位负担,城市建设配套费可予适当补助。
第四十六条本规定适用中的具体问题,由台州市建设规划局负责解释。
第四十七条本规定自发布之日起施行。
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