哈市委办发〔20**〕88号
各乡(镇)党委、政府，街道党工委、办事处，市直各单位：
《哈密市支持物业服务企业发展若干意见》已经市党政班子联席会议研究同意，现印发给你们，请认真组织实施。
*哈密市委办公室
哈密市人民政府办公室
20**年10月15日
哈密市支持物业服务企业发展若干意见
为进一步加强物业管理和扶持物业服务业，加快物业服务企业发展，结合哈密市实际，特制定本意见：
一、制定并落实对物业服务业的扶持政策
(一)制定财政扶持政策
建立老旧小区物业服务费财政补贴制度。市政府每年列入财政预算300万元作为物业管理奖补资金，主要对在老旧住宅小区从事物业服务的，由街道办事处(社区)指导，经业主组织自行开展简易物业服务或业主选聘专业物业公司进行管理的群众较为满意物业服务企业，市政府以以奖代补的形式给予一定资金补助;市政府鼓励、支持物业公司或业主委员会接管老旧住宅小区开展物业服务;老旧小区共用部位经营所得收益的，原则上用于老旧住宅共用部位和共用设施维修，以及补充物业服务费用不足。物业服务企业服务期限未满撤离小区的，追缴补贴经费，追究违约责任并依据相关法律法规予以处罚。
市政府将进一步严格落实住宅小区配套公建设施，特别是对小区物业管理用房等设施建设及交付使用。由市规划局牵头，住建、房产等相关部门配合，加大对房地产开发项目建设中配套公建设施建设督查，使住宅小区配套公建设施能够与住宅同步设计、同步建设、同步交付使用。
(二)继续实施老旧小区改造
老旧小区改造是哈密市民生重点工程之一，市政府将有计划、有步骤的逐年对哈密市所辖老旧住宅小区进行改造。通过加装小区门禁系统等公共服务设施，改善老旧小区居住环境，在改造完成后实施专业化的物业服务及管理，不断提高住宅小区的生活质量和水平。
(三)建立物业服务费定期调整指导价制度
市发改委应根据最低工资标准的上调幅度定期对老旧住宅小区、多层住宅物业服务收费标准作相应调整，改善目前物业服务企业亏损经营、恶性循环的现象。同时，在审批物业收费备案前，要征求街道社区意见。市发改委价格主管部门应加强物业服务收费的监管，监督和指导物业服务项目按质定价，加大对违法违规收费行为的查处力度。
(四)大力培育扶持物业服务品牌企业
1、鼓励规模较大的房地产开发企业成立物业服务企业，并给与大力扶持。在承接新建小区物业管理时，房地产开发企业应按物业服务企业管理的面积给予资金补贴;鼓励房地产开发企业在新开发的、有经营性用房的小区预留一定面积的经营性房屋，交由管理小区的物业服务企业经营，所得受益用于弥补物业服务费的不足，提升物业服务企业品质。
2、开展优秀物业服务企业表彰活动。培育扶持物业服务品牌企业，制定优秀物业企业评定办法。从20**年起开展优秀物业服务企业评选活动，在市财政预算中安排专项资金，在对物业企业进行综合考核的基础上，对获得优秀的物业服务企业进行奖励。
3、引导物业服务企业实施品牌战略，鼓励、支持物业企业做大做强。积极开展物业管理示范项目评选活动，建立示范点。通过召开物业服务工作现场会，树立物业服务典型，以点带面，全面提升全市物业管理水平，形成物业服务管理的良性循环。对所服务项目获 “市级物业管理优秀小区”、“自治区级物业管理示范小区”、“国家级物业管理示范小区”称号的物业服务企业，市财政分别给予5-10万元奖励。
二、全面提升物业管理水平
(一)加强物业服务行业监管
市房产行政主管部门应加强对全市物业服务行业的监管，健全市场准入、退出机制;加强区域外物业服务企业进入备案管理，推行物业管理招投标体制，切实规范物业服务市场秩序;制定物业服务管理考核标准和实施细则，完善物业服务企业信用体系，将物业服务企业信用记录与资质晋升、招投标、政府补贴等挂钩;推行小区经理岗前培训和继续教育制度，建立物业小区经理持证上岗制度，全面提高物业服务从业人员职业素质;落实物业住宅小区财务公示制度，提高物业服务企业经营透明度。
(二)加强对物业企业年度目标的考核
由各街道办事处牵头每年组织相关部门对辖区物业公司进行具体考核工作，建立优胜劣汰体制，对年终
考核优秀的企业予以奖励，对考核不达标、只收费不服务或少服务、业主投诉多、物业服务质量较差的企业列入信誉档案黑名单，并根据相关法律法规予以处罚，将考核结果与资质审核、等级收费相结合。对情节严重的物业服务企业，将建议上级主管部门吊销其营业服务资质。
(三)着力解决物业小区服务突出问题
1、加强物业小区治安、环境卫生管理。物业服务企业应按照合同约定做好物业小区内公共秩序维护、环境卫生管理等工作;市公安部门应加强小区安全防范工作指导，督促物业服务企业落实人防、物防、技防措施，减少偷盗发案率;加大对房屋租赁、无证养犬等行为的查处力度。市工商部门应加强对小区内违法经营现象的监管，对未能提供合法有效经营场所证明的，未经规划部门许可擅自改变用途的，不予核发营业执照，并会同相关部门取缔物业小区内无证经营行为;对小区内的违法广告，物业公司应做好登记协调处理，无法消除影响的，由物业公司及时移交市城建管理监察部门依法查处。
2、加强物业小区房屋装修管理。物业服务企业应切实做好房屋装修备案、日常巡查等工作，将房屋装修的禁止行为和注意事项书面告知房屋所有人、使用人;对发现可能存在违法装修情形的，要立即进行劝阻，劝阻无效的，要及时报告房屋安全管理等职能部门。市城建管理监、规划等部门应加大对违法搭建、破墙开店、开挖室内墙体等违法违规行为的查处力度，在接到投诉举报后应及时查处。
3、加强物业小区停车管理。依据自治区发改委、住房和城乡建设厅《关于印发新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法的通知》(新发改法规〔20**〕3088号)及《关于对哈密市住宅小区收取机动车场地占用费实行政府指导价的通知》(哈市发改价格〔20**〕2 号)规定，由市发改委牵头，市房产局配合，积极推行物业小区停车收费管理。物业服务企业应切实做好物业小区内车辆停放秩序的维护工作，引导业主有序停车。物业服务企业、业主委员会要合理划分停车位，制定物业管理区域内的行车路线。对于小区内破坏消防设施、占用消防通道、乱停车等违法违规行为，及恶意堵塞进出通道的车辆，在物业服务企业劝阻无效后，由市公安(交警、消防)部门应及时介入处理，依法强制拖离。
4、建立物业服务纠纷调解机制。建立市、街道办事处、社区居委会物业服务投诉和纠纷调解组织体系，提高物业服务纠纷化解成功率，保护业主和物业服务企业的合法权益，促进社区和谐稳定。
5、加强物业服务费正常收取力度。物业服务企业要严格履行合同约定，加强物业服务管理，提升物业服务质量，在业主委员会或社区认定的基础上，对经物业公司多次催缴仍拒缴物业服务费的，由社区协调通过法律途径进行催缴，对无正当理由长期拖欠不交物业费的党政机关、事业单位的工作人员，取消个人的年度精神文明和平安建设奖。同时，物业公司要通过每年召开征求意见会、满意度测评等方式，广泛听取业主的建议和意见，不断提高服务水平和质量，以良好服务赢得业主认可。
6、加强业委会自治管理。各街道办事处和社区居委会应组织、指导住宅小区成立业委会;业委会应依法履行职责，接受所在街道办事处和社区居委会的监督和指导;各辖区街道办事处和社区居委会督促和协助物业服务企业履行约定，协调处理业主和物业服务企业之间的矛盾和纠纷;是房产部门要加强对业委会的对口业务指导和培训，不断提高业委会自我管理和自治能力。
(四)强化属地物业管理职责
1、市政府要把物业管理作为社会建设的重要内容，加强对物业管理工作的领导和综合协调，落实物业管理补贴(奖励)经费，物业管理工作纳入对各街道办事处的年度目标考核。
2、各街道办事处负责对辖区内物业管理工作的统筹协调，由市房产部门和辖区各街道办事处共同指导业主大会、业委会的成立和换届，规范业委会运作，各街道办事处协调社区居委会、业委会和物业服务企业之间的关系;参与辖区内前期物业管理招投标工作，负责小区物业服务企业退出监管工作;指导社区居委会和业委会正确使用房屋专项维修资金;对辖区内的物业服务企业进行日常考核，并督促有关问题的整改。
3、社区居委会负责辖区小区物业服务的日常指导工作，及时了解业主需求，参与物业服务企业的日常考核，指导业委会依法开展业主自治工作，监督物业服务企业履行合同约定。业委会成立前，由社区居委会组织小区业主代表(或楼栋长)代行临时业委会职责。
4、进一步加强社区居委会、业委会、物业服务企业三方联动，形成工作合力。建立由社区居委会牵头，业委会、物业服务企业共同参与的物业小区联席会议制度，定期不定期通报有关情况，共同商议解决小区物业管理服务中遇到的疑难问题。
三、其他规定
哈密市各乡(镇)、村住宅小区物业管理工作参照上述意见执行。
篇2：论物业服务企业发展策略
论物业服务企业发展策略
1、企业应当树立超前的意识
优秀的物业服务企业不仅在当代独领风骚,而且需要有敏锐的眼光,能够准确的预测到未来行业的发展趋势。就目前物业服务行业现实而论,优秀的物业服务必然具备下述特征：
1)逐渐介入智能化领域。智能化物业服务的研究和实践将是今后评判物业服务发展好坏的重要标准;同时,智能化物业也是建设信息化社区必不可少的硬件基本设施,而且物业自身的智能化也将最大限度地节约资源、方便使用者。
2)引导消费新理念。服务这种产品是一种动态的产品,是很多小细节的综合体,它会随着顾客的不同、环境的不同而发生变化,完成不同细节的组合,以达到服务个性化的目的。建议企业实时依据顾客的差异性不断改进自己的产品--服务,凭借对业主的服务获取业主的满意和忠诚,以获得报酬实现赢利目的。
3) 探索行业新趋势。物业服务行业不断出现新课题,要维持并不断提升管理服务水平,就必须根据实际服务中发现的难题,有针对性地进行不同形式的联合和开发。
2、加速组建物业服务企业集团
从目前来看,单靠单个物业服务企业单枪匹马,势单力薄地与国外企业较量难度较大,我国物业服务企业要想在竞争中取胜,必须尽快结束小兵团分散作战的局面,抓紧组建一批实力雄厚、人才集中、专业技术强,一业为主、多种经营,具有市场竞争力的企业集团。通过企业间的联合,不仅可以扩大企业规模,而且可以加强企业间的协作,实现优势互补,发挥企业在资金、人才、技术、管理、服务等方面的优势,提高企业竞争力。
3、物业服务模式应向经营型转变
从目前的发展情况来看,经营型物业服务模式的实现形式主要体现在三个方面：
1)以技术优势向市场优势转化。根据企业自身优势,发展如清洁、绿化、消杀等基础服务项目,高层楼宇电梯、机电设备、消防设施、智能化系统的检修、维护、保养、设计、改造、施工、水处理系统、物业服务软件系统的研制、开发等技术服务项目,使物业服务服务过程中的基础环节和关键环节有简单维护型、劳动密集型向技术维护型、知识密集型转变。
2)以经营型物业的经营、管理一体化发展为特点,结合企业的发展优势,实现一业为主,多元化经营的发展格局。在物业服务、物业经营、配套项目开发融为一体的同时,不断拓展新的经营领域。积极参与、经营房地产行业相关领域的业务,如房地产项目的规划、设计、销售,投资业务的策划,参与、经营与物业服务密切相关的行业,如物业租赁、商业服务、文化、教育、卫生、建材、装饰等,通过对管辖物业经营与管理的合力运行,开发物业的整体功能,提供物业的增值潜力,增强物业服务企业的发展后劲,实现企业规模效益。
3)以资本运作为纽带,有效利用品牌企业的品牌优势、技术优势、规模优势,运用合资经营、合作经营、兼并、重组、收购等方式,通过输入管理模式、实施品牌运作,收购、兼并具有发展潜力的目标企业,拓展企业生存空间,实现资源共享和低成本扩张,形成跨地区、跨行业的大型物业服务集团。
4)实施跨区域经营,沿海向内陆发展。从全国各地区的发展水平和知名物业服务品牌的现状来看,物业服务的覆盖面相对较小,发展不平衡,经济发达地区与经济落后地区的差距较大,这反过来说明物业服务市场潜力巨大。
(施奇/中国物业服务)
篇3：谈民营物业服务企业的生存发展
谈民营物业服务企业的生存发展
经过22年的风雨兼程，中国物业服务从一个鲜为人知的新生事物，逐渐发展成为被社会认可的国民经济产业类别中的重要行业。物业服务行业的发展过程，也是物业服务企业求生存求发展的过程。从物业服务的市场发展情况来看，先后出现的物业服务企业不外乎四种：一是由传统的房管所、房改处改制而成的物业服务企业；二是房地产开发商组建的物业服务企业；三是随着机关后勤社会化的推进，一些企事业单位机构调整、人员分流，将后勤部门转为独立核算的物业服务企业；四是随着国企改革的深入和国家宏观经济环境的变化，涌现出来的新型的民营物业服务企业。
随着我国经济体制转型、国有企业改革深入推进以及物业服务行业的长足发展，民营物业服务企业成长迅速：在温州，民营物业服务企业达到124家，占行业总数的91.2%；深圳、广州、上海、北京、杭州、重庆等地的民营物管企业也发展迅速，市场占有份额不断扩大。但也有资深的社会人士、行业专家警示：“在我国，民营物业服务企业要想发展、壮大、成为行业的主流，还需要一个漫长的过程......”。那么，究竟民营物管企业的生存状态怎样?发展前景如何?本文略作论述，以期抛砖引玉，引发社会各界以及行业人士深层次的思考。
一、民营物业服务企业是社会和行业发展的必然产物
所谓民营物管企业，是由某一民间集体不可分割的共同拥有全部或部分企业所有权，并直接地去进行经营的经济实体。在这个范畴内，非国有资本、集体资产和企业员工个人参股为主要构成因素的企业组织形式都属于民营物业服务企业。民营机制之所以引人注目，主要在于和它相对照的是国有企业由于长期的计划经济体制带来的弊端影响着它的发展，在于民营企业与国有企业相比有着明显的活力。正是在这种特定的社会条件下，民营经济以其表现出来的优势受到了社会各方面的广泛关注。正如任何事物都有其自身发展规律一样，民营物业服务企业的发展也是社会和行业发展到一定阶段的必然产物。
1、国家政策的催生。
1997年9月，党的十五大把“以公有制为主体、多种所有制经济共同发展”明确确定为我国社会主义初级阶段的基本经济制度以后，国家的宏观经济环境发生了很大变化，个体经济、私营经济的法律地位和政治地位都得到进一步提高；20**年11月，党的十六大报告中鲜明地提出了两个“毫不动摇”和一个“统一”：即“一是必须毫不动摇地巩固和发展公有制经济，二是必须毫不动摇地鼓励、支持和引导非公有制经济发展”；“坚持公有制为主体，促进非公有制经济发展，统一于社会主义现代化建设的进程中”；在新修改的章程中，也明确提出要把“其他各个社会阶层的先进分子吸收到党内”，给予了个体经济、私营经济等民营经济更高的政治地位，也为民营企业的大量涌现提供了良好的社会环境和市场环境。同时，随着国企改革的深入，国有经济布局调整，国有资产“有进有退”，逐步从一些竞争性行业中退出。传统工业、服务业、零售贸易业领域内的国有企业从原来单一国有产权发展为混合产权甚至国有资产完全退出，从而催生了一大批改制民营企业。由于物业服务行业属于典型的服务性行业，属国有经济的退出领域，因此，国有物管企业改制渐成热潮，民营物业服务企业阵容不断扩大。
2、行业发展的需求。
经过20多年的发展，物业服务已经成为国民经济的组成部分。建设部在“九五”计划中明确提出：房地产业跨世纪发展的主要任务之一是加快物业服务的发展步伐，促进房地产市场体系的完善；实现房地产主辅业分离，规范发展物业服务业；今年9月1日，全国《物业服务条例》正式实施，对行业的规范发展、物业服务企业的规范运行等都提出了更高的要求。这些无疑为具有明晰产权制度、灵活经营机制的民营物管企业提供了展示自我的舞台。
3、企业自身的需要。
随着行业发展的日渐规范以及物业服务市场化程度的不断成熟，行业市场对物业服务企业提出了更高的要求，如：其服务性质的基础性就要求服务工作的细化、量化；其服务对象的多样性则要求服务模式要因“物”制宜，以“特”制胜等等。而国有物业服务企业在其长期发展运作中所积累的弊端很大程度上难以满足行业市场的要求，这不可避免地制约了企业的自我发展。在行业发展处于这种“瓶颈”状态之时，就急需企业进行自我调节，而只有民营企业所具备的这些优势才能冲破“瓶颈”，取得新的发展。于是不少国有物业服务企业为了自身发展，积极寻求产权制度改革。深圳的莲花、龙城、长城等一批知名国有物业服务企业纷纷改制转轨，加入民营企业行列，不少老牌国有物管企业的改制正在紧锣密鼓的筹备之中。
二、影响民营物业服务企业发展的不利因素
尽管民营物管企业发展迅猛，但在近期内不可能以强者的态势出现，这源于它的“先天不足”：
1、社会对民营物管企业存在观念障碍。
因受长期以来计划经济的影响，政府、媒体、社会很大程度上还残留着“迷信国企，质疑民企”的思想观念，对民营企业特别是对发展历史还不太长的民营物业服务企业存在一定偏见。同时，我国的社会信用体系尚未建立，企业的资信等级难以通过市场的方式得到体现，民营物管企业毫无疑问与老牌国有物管企业不在同一起跑线上。从国家的宏观政策上来说，虽然给予了民营企业生存发展的大环境，但很多实施细则还没有跟上，这从客观上也抑制了民营物业服务企业的发展。
2、不同起源的民营物管企业面临着不同的发展问题。
对于由民间资本发起组成的物业服务企业来说，规范发展是一个不可忽视的问题。不少民营物管企业不同程度地存在着“家族化”管理的问题。家族化不仅仅包括家族对企业所有权的控制，更为重要的是在关键管理岗位上使用家族成员或自己人的内部继任方式，在领导和决策风格上家族化，在内部管理上非制度化和非程序化，从而导致决策的随意性，给企业成长带来莫大风险。
对于由国企改制而来的民营物业服务企业来说，存在着改制以后的转制问题。由于历史原因，这类企业遗留问题多多：一是人员沉淀严重。在企业还属国有性质时，企业“婆婆”多，社会关系复杂，物业服务给人们的印象也就是“扫扫地”、“看看门”，不需要太高的文化和技能，于是自然而然地成了一个人员的“蓄水池”，可用、不可用的人全往物业公司塞，造成一般工作人员富余，而真正具专业水准的骨干就寥寥无几，就给改制后的企业带来了短时间内无法卸下的沉重包袱；二是思想观念落后。企业体制改革了，而大部分干部员工的思想观念却还停滞在“老国企”状态，还残留着吃“大锅饭”时期的“等”、“靠”、“要”思想，工作效率低下，创新意识薄弱，没有市场竞争观念，与企业体制形成鲜明的反差。观念的改变需要一个较长的过程，并且改变观念比树立观念更难；三是企业形象已被定位，很难有新的突破。这些企业改制后，虽然在质量管理、服务意识、尊龙凯时注册的文化等方面做了很大改进，但是社会各界已给这些企业打下了“老国企”的烙印，短时间内不会改变已固有的定位；四是部分企业资产不良。企业在与母体剥离时所形成的不良资产，使企业背上了沉重的历史包袱，制约了企业自身的发展。因此，改制企业能否适应市场的需求，随着产权制度的变化，建立起符合企业实际的现代企业制度，是这些企业改制能否成功、能否生存和发展的关键。
三、民营物业服务企业具有广阔的发展前景
虽然民营物业服务企业现阶段不能与老牌物业服务企业直接抗衡，但其迅猛的发展势头已引起政府、社会、行业的高度关注。中国物业服务协会常务副会长徐俊达在一次行业研讨会上指出：“要正确认识民营物业服务企业在我国物业服务行业中的地位和作用......民营企业要克服困难，在激烈的市场竞争中站稳脚跟，不断发展壮大，成为我国物业服务行业中的一支生力军。” 事实上，民营物业服务企业面临着前所未有的发展机遇，理由是：
1、民营物管企业的自身优势决定了它的竞争优势。
民营物管企业最大的优势是其良好的运作体制非常适应现阶段社会和行业的发展需要。如：
①民营物业服务企业产权清晰，人员精炼，运作成本低，对市场反应敏锐，决策效率较高，遇到重大事项进行决策时不必经过太多的程序和反复讨论的过程，只经调研确认无误后，可在短时间做出果断决策，便于抓住机遇，容易找到新项目；
②民营物管企业具有较强的市场忧患意识，其体制创新、管理创新灵活适用，紧随时代步伐，这是每一个发展中企业所迫切需要的；
③民营物业服务企业用人观念不像有些国有企业那样论资排辈、能上不能下。“能者上，庸者让”、“优胜劣汰”、“薪酬与业绩紧密挂钩”等现代用人机制可在民营物管企业得到充分体现，人才成长速度要比国有企业要快得多；
④民营物管企业实施的完全是市场化的分配制度，绩效考核实事求是，使员工的收入与效绩挂钩，并通过效绩考核全面培养职业经理人，让员工得到合理的甚至超值的回报，这种健全的分配体制能最大限度地激发企业全员的创业热情；
⑤个性化服务、差异致胜是现代物业市场的特点，而这是老牌国企的劣势所在，这种现状为民营物管企业提供了合适的发展空间。
2、行业的规范发展给民营企业带来了福音。
我国首部《物业服务条例》的出台，标志着物业服务步入规范化发展轨道，使行业发展有章可循，有法可依，这必将推进行业的进步与发展。并且，《条例》第24条中明确规定：住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。这给民营物业服务企业带来了平等竞争的机会。同时，与《条例》相配套的相关实施细则的出台，物业服务行业的法制环境和市场环境将会大大改善。
3、中国入世为民营物管企业提供了契机。
中国加入wto以后，首先将导致物业服务市场的扩大，尤其使物业服务利润相对较有保障的中高档的物业服务需求增加；其次，外资物业服务企业的进入，会带来新的竞争理念和管理模式，从而促使国内物管市场竞争更加激烈，民营物管凭借其较高的敏感度和较好的接受能力，会抢得一定的市场份额。
民营物管企业虽然面临着诸多机遇，但对每一个企业来说，竞争还是残酷的，这需要从业人员有良好的业务素质、服务意识以及高度的心理承受能力，要能够“忍辱负重”，才能求得生存和发展。国家建设部已明确提出要鼓励民营企业的规范发展，这无疑给民营物管企业打了一支强心针，相信民营物管企业最终会在残酷的市场竞争中杀出一条血路来，并逐步发展壮大，成为行业的主力军。
四、几点建议
1、民营物业服务企业应致力于营造良好的“政治环境”。
中国民营企业从诞生的那一天起，就是在一种特定的“政治环境”中生存和发展。深圳华为、四川希望集团、陕西海星等明星民营企业的成长历程，清晰地证明了民营企业政治营销的重要性。在民营企业中，深圳的华为公司应该称得上是一位“政治明星”，它获得的从中央到地方政府的支持力度是许多民营企业望尘莫及的：中央领导来深圳，都会到华为去看看，深圳市委市政府有关领导更是亲自出面为华为解决订单和贷款问题，这些无疑为华为的高速发展提供了良好的条件。地处内陆的陕西海星集团为什么能够在短时间内做强做大，并在1999年就能够拿到上市指标，与有一个好的政治环境有很大的关系。企业的政治环境一部分是人家营造的，一部分是自己营造的。营造政治环境的前提是，你要有相当的学识，就政治问题你可以和当政的人去对话，在政治方面你是很熟悉的，你对他是关心的，你对他是了解的。他们关心的不是你这个产业，严格地讲，你去和他谈电脑，他第二天就不见你了。他有可能问“需要解决什么问题?”解决了这就完了。你要能就他关心的问题和他讨论，跟他交谈流，最后变成朋友。这时候，他才能设身处地给你营造一个非常宽松、非常自如的环境。
中国物业服务行业从诞生起，就自觉承担起了较多的社会责任，比如深圳同行提出的大力开展社区文化宣传活动，寻求社会效益、环境效益、经济效益统一的经营模式，解决市内下岗员工再就业问题，等等，这些措施在物业服务行业初期，确实起到了很好的作用，为物业服务企业赢得了较好的发展环境。而对于新生的民营物业服务企业来说，更需要政府的扶持和帮助，不管是通过实际行动赢得政府的支持也好，通用投身公益事业使政府刮目相看也好，通过自己已取得的政治地位直接参与和影响政府决策也好，通过种种努力，使民营物业服务企业的政治地位得以逐步提高，发展环境得以逐步改善，在行业中的权重也会日益增加。
2、民营物业服务企业应致力于建立现代企业制度。
由民间资本发起的民营物业服务企业和由国企改制而来的民营物业服务企业同样存在着建立现代企业制度的问题。民营物业服务企业只有真正建立起符合市场经济要求的、切合企业实际的内部决策机制、监督机制、激励机制、分配机制，才能使体制上的优势转化为竞争优势。一是要建立起科学的决策机制，使企业的决策更符合市场实际需求；二是要有行之有效的监督机制，要解决好企业所有者对经营者的监督问题。特别是对于改制而来的民营物管企业来说，这一点事关企业成败。现在行业中不少改制企业均采取了员工持股的方式，这当然可以很大程度地提高员工的主人翁责任感，从而有效提高工作效率；但同时，如果不能解决好监督机制问题，让权利集中在缺乏监督的少数经营者手中，则很可能会造成新的矛盾；三是要有良好的分配和激励机制。企业的竞争是人才的竞争，吸引和留住人才是企业能否在21世纪夺取“制控权”、形成战略性竞争优势的关键。良好的分配和激励机制，就是要使人才有归属感，心甘情愿地为企业效劳。如联想集团实施的“期权计划”、中关村科技园的“技术入股”、华为的“知本主义”等，使公司发展与员工的个人利益休戚相关、唇齿相依，从而促进企业的发展。
3、民营物管企业要加强企业的综合经营能力。
企业经营能力的强弱直接影响到企业的生存和发展，而“经营”是一门综合性较强的学科，这需要经营者独具慧眼，运筹帷幄，充分利用自身以及各方资源，科学、有效地将“死”钱变“活”钱，为企业注入新的血液，为企业发展提供强有力的资金保障；再者，企业经营所带来的良好经济效益将相对提高企业对股东和员工的回报率，这从另一方面调动了股东和员工的积极性，从而使企业呈良性循环的势态飞速发展。
4、民营物管企业要培育自己的企业家--职业经理人。
物业服务职业经理人是指专门从事企业经营和管理服务的专业经理，它不是一种职务，而是一个具备某种能力和精神特征的社会群体。职业经理人代表着双重身份：一是企业的决策者，二是企业内部运作的首席执行者。这要求职业经理人必须具备尊龙凯时注册的文化气氛的培育和评价、内部管理、市场拓展、职员评价、队伍建设、资源配置和物业服务研究及评价等素质，并且要紧跟时代步伐，不断拓展物业服务新视野，创新管理理念，构建适应市场经济动态管理模式。如是，企业前景将无限广阔。
篇4：以开发商角度看物业服务企业发展趋势
以开发商角度看物业服务企业发展趋势
物业服务作为一个新兴行业，正被越来越多的开发商所重视；它不仅是房产项目开发尊龙凯时注册的售后服务的重要环节，也逐渐成为房产营销的主要卖点之一，因此，从开发商的角度谈物业服务发展就显得十分必要。
一、21世纪物业服务必须倡导康居生活新概念
新世纪里，不仅国家的经济、政治、文化都将快速地进步，而且人们的生活水平也将迅速提高，这必然带动人们生活质量标准的急速上升。在安居这一重要问题上，人们的居住理念再也不会停留在过去“分得开、住得下”这一层次。一个完整的物业不仅仅具有固定居信场所功能，同时也是学习和娱乐场所，同时也对小区的文化品位提出了更高的要求，这也是历史发展的必然趋势。我们的物业服务，必须及时适应这一变化要求，这样才不致于因落伍而遭淘汰。
1、21世纪的人们对居住环境的要求大大提高
随着物质生活的不断改善，人们精神方面的需要将越来越强烈。现代家居生活已突破了以往“躲进小楼成一统”的室内封闭生活概念，而是追求进一步扩展生活空间，将自已的居家生活与小区环境乃至整个大自然融为一体。在不久前南京市所作的一项调查中，82%以上的人把公共绿地作为公共设施建设的四项需求要素之首，充分反映了当今市民强烈的环境意识。目前的南京房地产市场已出现了“生态化”概念和“全生命周期绿色环保”住宅，并受到了市民的普遍关注。
诚然，新形势下的物业服务必须关注市民的这一需要，力争通过自身的努力，让小区内的居民都能尽情享受到阳光、空气和绿色大自然的抚慰，使其在喧嚣的城市里体验到一份回归大自然的惬意。
2、21世纪的人们对居住文化、艺术的要求将越发强烈
不久前日本的一个学者出了一本书，他用了这样一个题目“20世纪企业的最后一张王牌--cis”，不管这一说法能否被人接受，但企业和社会对企业形象的重视已是不争的事实。
在过去很长一段时期内，技术和艺术被日渐分开，直到英国文艺复兴时期才又提出艺术和技术融合的问题。实际上，亚里士多德曾经指出，艺术是存在于制造中的，艺术应当在我们每个人的生活中。目前，我们已经把住宅建设和小区管理提高到了一个非常艺术化的程度，通过环境整合艺术，真正使艺术直接介入到技术应用中。实践表明，艺术在建筑中的合理运用确实能起到画龙点晴的作用，并体现尚住宅的要求。我们对每个小区都进行了cis设计，小区内的建筑符号、雕塑小品，甚至信纸信封、手提袋、垃圾箱均经过精心设计，小区有自已的会所，有们喜爱的文化体育活动。开发商开发的楼盘是否畅销，与小区内浓郁的艺术氛围和深厚的文化底蕴有十分重要的关系。营造社区评论经将是物业公司的一项重要工作内容，物业服务打“文化牌”、“艺术牌”，这是竞争中的必然选择。
3、21世纪的们对居住的舒适度要求更高
这里所说的“舒适度”内容很宽泛，除了前面已经提到的环境文化的高品质给小区居民提供相应的舒适外，还要求住宅的科技含量高，管理高效，健身、娱乐、休闲等配套设施完善，服务及时等等。总之，人们期望21世纪的居所能最大程度地满足自已对舒适度和自我实现的需求。
因此，在房地产开发过程中，就要考虑到今后的物业服务能够实现最优化，避免因建、管脱节而给物业服务造成障碍。我们的物业公司，也应尽量地适应这些变化，并在变化中寻求生存和发展。
二、21世纪的物业服务必须建立“网络管理大平台”
传统的物业服务，由于技术含量不高，只能是一个劳动密集型的行业。面对现代科技的迅猛发展，以楼宇智能化、宽带社区网络为代表的高新技术在现代建筑中的广泛运用，物业服务行业赖以生存和发展的各种物业“硬件”发生了前所未有的变化。如何适应这一发展潮流，并实现物业服务行业的科技转型，是摆在所有业内人士面前的一道“难题”，有效破译这一“难题”的“密码”便是建立“网络大平台”，实现网络管理现代化。
1、一个居住区就是一个小社会，实现各社会成员之间的协调运转，必须借助网络化手段
住宅是一个产品群，不是单一的产品，它包含了环境、配套和日常生活的方方面面。物业服务要做好对这个产品群的服务，必须遵循一定的规律。建立小区物业服务的“大平台”，让不同文化背景、不同层次的人们都在“大平台”管理下和谐地工作、生活，物业公司也需要利用这个“平台”，把大家联系起来，实现人与人之间的交流、沟通、理解，使物业服务人性化。
2、网络化管理可以提高物业服务的附加值
网络化社区突破了所有的门坎，可以实现与每一位住户的“零距离”沟通。物业公司通过网上发布通知，组织社区的投诉、报修、费用帐单速递与催交等等，物业服务可以深入地面向每个家庭提供更具个性化的服务，同时也可根据小区居民的特点开展丰富多彩的社区活动，营造小区特有的文化氛围。高附加值的服务必须获得高附加值的回报，物业服务公司在提升服务档次的同时，也可以相应提高物业服务价格。
3、网络化管理是满足居民对服务高效化及时化需要的有效手段
网络化管理是将在一定地域范围内多个具有相同或不同功能的的建筑物(主要是住宅小区)按照统筹的方法对其功能进行智能化，实现资源共享和统一管理，在提供安全、舒适、方便、节能、可持续发展的生活环境的同时，便于管理和控制。通过研究开发一种集小区安保、交通管理、收费和各种服务管理于一体的信息大平台，提高物业服务的水平和效率。三、21世纪的物业服务企业发展要走专业化、规模化并举的道路
根据国外物业服务企业发展的历程。物业服务行业将走向专业化道路，即物业服务公司仅仅是一个管理机构，其他如清洁、绿化、设备维护均由专业化公司去实施，中国物业服务也正向着这一趋势发展。可以预测，在21世纪，一个成功的物业企业更趋向虚拟化，物业公司的理想状态就如同一个网络中枢，或者更形象一点，就是个总协调官或一个乐队的总指挥，能够把社会上方方面面的资源、各种各样的服务整合起来，形成和谐共同体，更好地为客户服务。
当然，物业公司要想在激烈的竞争中形成自已的核心竞争能力，需要有规模化的经营作为坚强后盾。大家都知道，物业服务被政府确定为微利行业，形不成规模化经营，就不可能赢得可观的利润，而没有经济作基础，一切都将会是空谈。因此，在这个新的世纪里，物业公司一定要兼并重组之路，扩大企业的规模和托管的物业面积，形成规模经营。物业服务在21世纪充满了新的生活力，但是又任重而道远。因为，随着中国加入wto进程的加快，我国房地产业的竞争将越来越激烈，作为一个服务贸易型企业，房地产业的竞争最终是靠服务来支撑的，物业的价值也将通过服务来体现，优质的服务可以提高物业的附加值。
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