关于印发《乌鲁木齐市物业服务企业退出物业服务项目管理办法(试行)》的通知
乌房管函〔20**〕307号
乌鲁木齐市物业监管办、各区(县)物业管理部门、市物业管理协会、各物业服务企业：
为进一步规范我市物业服务项目的有序进入和退出行为，维护当事人的合法权益，做好项目管理的衔接工作，保持业主正常生活秩序，我们在充分调研和广泛征求意见的基础上制订了《乌鲁木齐市物业服务企业退出物业服务项目管理办法(试行)》，现将该办法印发给你们，请认真贯彻执行。
乌鲁木齐市住房保障和房产管理局
20**年7月25日
乌鲁木齐市物业服务企业退出物业服务项目管理试行办法(20**)
第一条为加强物业服务企业退出项目管理，规范物业服务企业退出行为，维护当事人的合法权益，保持物业管理活动的正常秩序，根据国家有关法律、法规和《乌鲁木齐市物业管理条例》，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市行政区域内因物业服务合同期满终止，或者依据法律规定和物业服务合同约定提前解除合同，物业服务企业退出物业项目服务管理活动，适用本办法。
第三条退出物业服务项目管理应当本着维护社会稳定、保证业主基本生活秩序、依法有序、平稳过渡的原则进行。
第四条市房产行政主管部门负责全市物业服务项目退出的指导和监督。
区(县)房产行政主管部门负责本行政区域内物业服务项目退出的管理工作，协调处理退出过程中出现的有关问题。
第五条业主大会和业主委员会应当从保持物业服务项目管理的稳定性和长远利益出发，依法有序地做出解聘、选聘物业服务企业的决定，保证业主的正常生活秩序。
物业服务企业应当坚持诚信守法的原则，严格履行退出物业项目服务管理程序和相应职责，解决好物业服务项目管理遗留问题，做好新老物业服务项目管理的衔接工作，保持物业服务项目管理的连续性。
开发建设单位应当维护购房人的合法权益，兑现售房承诺，妥善解决物业服务项目建设遗留问题，为物业服务项目管理的顺利开展提供保障。
第六条前期物业服务合同期满终止，业主大会和业主委员会尚未成立，物业服务企业退出物业服务项目管理的，适用下列程序：
(一)建设单位或物业服务企业不再续约的，合同当事人一方应当在前期物业服务合同届满三个月前，向对方提出不再续约的意见。建设单位应当按照《乌鲁木齐市物业管理条例》及前期物业管理招标投标有关规定，选聘具有相应资质等级的物业服务企业。
(二)物业服务企业应当将不再续约原因、退出时间等以书面形式报送物业服务项目所在区(县)物业监管办、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会备案，并填写《物业服务企业退出服务项目管理情况登记表》。
(三)建设单位应当在新选聘的物业服务企业确定后10日内，将新选聘物业服务企业及相关情况书面函告业主，并抄报物业所在区(县)物业监管办、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会备案。
(四)建设单位未及时重新选聘物业服务企业，物业服务企业应当及时向所在区(县)物业监管部门、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会书面报告。区(县)物业监管办应当会同街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会督促建设单位及时选聘物业服务企业。同时可由社区居委会在街道办事处、乡镇人民政府的指导下，代行业主委员会职责，并组织召开业主大会，选聘新的物业服务企业。
第七条前期物业服务合同期满终止且业主大会、业主委员会已成立或物业服务合同期满终止，物业服务企业退出物业服务项目管理的，适用下列程序：
(一)业主大会或物业服务企业不再续约的，合同当事人一方应当在前期物业服务合同或物业服务合同期限届满三个月前，向对方提出不再续约的意见。业主大会应当按照《乌鲁木齐市物业管理条例》和《管理规约》等有关规定，及时另行选聘具有相应资质等级的物业服务企业。
(二)物业服务企业应当将未续约原因、退出时间等以书面形式报送项目所在区(县)物业监管办和街道办事处(乡镇人民政府)备案，并填写《物业服务企业退出服务项目管理情况登记表》。
(三)业主委员会按照规定的程序和要求重新选聘物业服务企业后的10日内，应当在本物业服务区域内公告，并报物业所在区(县)物业监管办和街道办事处(乡镇人民政府)备案。
(四)业主大会未及时履行选聘物业服务企业责任，也未决定实施自行管理的，原物业服务企业应当及时向所在区(县)物业监管办和街道办事处(乡镇人民政府)书面报告。区(县)物业监管办应当会同街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会督促业主大会及时选聘物业服务企业。同时可由社区居委会在街道办事处、乡镇人民政府的指导下，代行业主委员会职责，及时组织召开业主大会，选聘新的物业服务企业。
第八条物业服务合同当事人提前解除合同，物业服务企业退出物业服务项目管理的，适用下列程序：
(一)前期物业服务期间，合同当事人一方要求提前解除物业服务合同的，应于拟解除合同三个月前书面告知对方。
建设单位应当按照《乌鲁木齐市物业管理条例》及物业招标投标有关规定，及时另行选聘具有相应资质等级的物业服务企业。同时,建设单位、物业服务企业和区(县)物业监管办应分别履行本办法第六条(二)至(四)项相关规定。
(二)物业服务期间，业主或业主委员会提议要求提前解除合同的，按照《乌鲁木齐市物业管理条例》的有关规定，于拟解除物业服务合同3个月前组织召开业主大会。经征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主大会做出解聘物业服务企业决定的，业主委员会应当在业主大会作出决定后3日内书面通知物业服务企业，但管理规约、业主大会议事规则或合同另有约定的从其约定。
业主大会应当按照《乌鲁木齐市物业管理条例》和本物业项目《管理规约》等有关规定，及时另行选聘具有相应资质等级的物业服务企业。业主委员会应当将提前解除合同的原因、退出时间等以书面形式报送物业服务项目所在区(县)物业监管办和街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会备案。同时，物业服务企业应填写《物业服务企业退出服务项目管理情况登记表》。
未经业主大会通过提前解聘物业服务企业的，业主委员会及其成员不得擅自作出提前解聘物业服务企业的决定。
(三)物业服务期间，物业服务企业要求提前解除物业服务合同的，应当在拟解除物业服务合同3个月前，将解约原因、退出时间以书面形式告知业主委员会，就相关事项进行协商，同时以书面形式在物业管理区域内公示不少于15日。
物业服务企业应当将解约原因、退出时间以书面形式报送项目所在区(县)物业监管办和街道办事处(乡镇人民政府)备案，并填写《物业服务企业退出项目服务管理情况登记表》，书面告知社区居民委员会。业主委员会应当启动选聘物业服务企业的程序。
(四)当事人一方对提前解除物业服务合同行为
有争议的，双方应依据《中华人民共和国合同法》的规定及物业服务合同的约定协商解决。如协商不成，可申请物业服务项目所在区(县)物业监管办、街道办事处(乡镇人民政府)调解，也可以按合同约定申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。
第九条物业服务企业应当在前期物业服务合同或物业服务合同期满终止或解除之日前继续按照合同的约定提供物业服务，积极协助建设单位或业主大会做好物业项目管理相关工作。业主应当按时交纳物业管理服务费至合同期满终止或解除退出之日。
第十条在前期物业服务合同或物业服务合同期满终止或提前解除之日前，物业服务企业应当将预收、代收的物业服务费等相关费用的结余款项公示并退还给业主或根据业主大会的意见转交给新聘用物业服务企业;原欠缴的物业服务费，业主应当按照物业服务合同的约定及时补缴，业主委员会应当督促其限期交纳，物业服务企业也可依法追缴。
第十一条物业服务企业应当按照《物业承接查验办法》(建房〔20**〕165号)的规定，在物业服务项目移交前15日，与物业服务合同委托方、新选聘的物业服务企业签订物业承接查验协议，移交物业的共用部位、共用设施设备及相关场地、物业服务用房等，并移交相关资料。
物业服务企业在服务过程中，为了便于管理和服务广大业主，购置、更新、改造、安装的设施、设备等，有约定的从其约定，无约定的属全体业主共同所有。
第十二条新选聘的物业服务企业接管物业时，应当按照《物业承接查验办法》的规定与物业服务合同委托方、原物业服务企业共同对物业共用部位、共用设施设备和物业服务用房等进行查验。
查验时应当制作物业查验记录。查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由查验人签字。对查验中发现的问题，应详细记录，双方应当以书面形式明确有关问题的解决办法。
经查验符合要求的，应在10日内办理有关交接手续，原物业服务企业与物业服务合同委托方及其新选聘的物业服务企业签订《物业服务管理交接验收协议》。
第十三条物业服务合同的权利义务终止后，原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费为由拒绝办理交接手续。原物业服务企业拒不退出物业管理区域的，业主可拒付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费;新选聘的物业服务企业和物业服务合同委托方应通过司法途径要求原物业服务企业退出物业服务区域、办理交接手续。
第十四条物业服务合同期满终止，业主大会未作出续聘或自行管理决定，也未依法及时选聘新的物业服务企业的，应当按照下列程序做好衔接工作：
(一)在物业服务合同期满终止30日前，业主大会未作出续聘或自行管理决定，也未依法及时选聘新的物业服务企业的，物业服务企业应当向物业项目所在区(县)物业监管办和街道办事处(乡镇人民政府)报告。
(二)区(县)物业监管办接到物业服务企业报告后7个工作日内，应当会同街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会到物业项目所在地听取业主、业主委员会和物业服务企业的意见，并就继续做好物业服务进行沟通协调工作。
(三)区(县)物业监管办应当会同街道办事处(乡镇人民政府)，积极协助业主大会依法选聘新的物业服务企业，并主动提供相关信息，协助其做好选聘物业服务企业工作，指导业主大会与新选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》。
第十五条物业服务企业不履行合同约定、不按规定程序退出及未按规定办理物业项目退出备案的，应记入企业诚信档案，作为不良行为记录向社会公布。给业主造成损失的，应承担相应的法律责任，并按《物业管理条例》(国务院令第504号)、《物业管理企业资质管理办法》(建设部令第164号)和《乌鲁木齐市物业管理条例》等相关的规定进行处理。
第十六条业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规的，物业所在区(县)房产管理部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。导致物业服务企业受损失的，由全体业主承担相应的法律责任。
第十七条本办法自发布之日起施行。
附：乌鲁木齐市物业服务企业退出服务项目管理情况登记表(略)
篇2：巴彦淖尔市物业服务企业退出物业服务项目管理办法
本文提要：物业服务企业应当坚持诚信守法的原则,严格履行合同约定,在退出服务项目时、按本办法规定的退出程序和相应职责,依法做好物业服务项目的交接工作,保持物业服务项目的连续性......
第一条 为了规范物业服务企业退出物业服务项目的活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,保障物业服务活动依法正常进行,根据国务院《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》和《巴彦淖尔市贯彻实施内蒙古自治区物业管理条例若干规定的通知》制定本办法。第二条 物业服务企业退出物业服务项目,应依法接受物业服务项目所在地旗、县、区房管局和街道办事处(镇人民政府)的指导、监督。
第三条 物业服务企业应当坚持诚信守法的原则,严格履行合同约定,在退出服务项目时、按本办法规定的退出程序和相应职责,依法做好物业服务项目的交接工作,保持物业服务项目的连续性。
第四条 业主、业主大会应当依法有序作出解聘、选聘物业服务企业的决定,并保持物业服务项目的有序性、持续性、长效性,积极维护社会稳定。(房地产e网:www.pmceo.com)
第五条 物业服务企业退出物业服务项目时,应当按照下列程序做好物业服务项目交接工作:
(一) 在退出物业服务项目30日前,物业服务企业应当将拟退出原因、退出时间等情况以书面形式告知业主委员会,就退出事宜进行协商,业主委员会经提交业主大会同意后,以书面形式在物业服务项目区域内公告。同时,物业服务企业还应当将拟退出原因、退出时间等情况书面报告物业项目所在地旗、县、区房管局,填写《物业服务企业退出物业服务项目情况登记表》,并书面告知街道办事处(镇人民政府)
(二) 拟退出物业服务项目的物业服务企业,在未正式退出前,应当按照物业服务合同的约定继续做好物业服务。
(三)物业服务企业应当在解除合同30日前公布物业服务费的收、支状况,并在解除合同时将预收的超合同期限的物业服务费用退还给相应业主。
第六条 业主大会或业主委员会依法(或依约)作出解聘物业服务企业决定的 ,应当按照下列程序做好物业服务项目交接工作。
(一) 在解除合同30日前,业主委员会应当组织召开业主大会。在召开业主大会15日前,将载明表决与物业服务企业解除合同等内容的会议通知书送交业主并以书面形式在物业服务区域内公告。
(二) 按管理规约、业主大会议事规则约定实行业主大会代表制的,业主代表在参加业主大会会议3日前,就解约等事宜书面征求其所代表业主的意见。业主的赞同、反对、弃权的具体投票权数和书面意见应当由本人签字。业主代表在业主大会会议投票表决时,应将业主本人签字后的投票意见如实反映。经三分之二以上投票权数表决通过解约的,业主委员会应当在业主大会作出决议后3日内,将解约原因和时间书面告知物业服务企业,并在物业服务区域内公告。业主委员会将解除合同原因、解除时间和表决结果以书面形式报物业项目所在地旗、县、区房管局,填写《物业服务企业退出物业服务项目情况登记表》,并书面告知街道办事处(镇人民政府)。
第七条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规和本办法规定的,物业所在地的旗、县、区房管局或者街道办事处(镇人民政府),应当责令限期改正或者撤消其决定,并通告全体业主。
第八条 拟退出物业服务项目的物业服务企业应及时向业主委员会办理下列移交事宜:
1、物业项目竣工验收有关资料以及与物业项目相关的技术资料。
2、所使用的物业管理用房。
3、企业服务期间为该小区配置的所有公用设施、设备。
物业服务企业在征得业主委员会同意后,也可向业主大会重新选聘的物业服务企业办理移交,物业服务企业之间应做好交接工作,并由业主委员会监督确认。
第九条 因前期物业服务合同期满双方当事人不再续约或者提前解除合同、业主大会尚未成立的,原服务企业应在退出服务项目30日前,向项目所在地旗、县、区房管局和街道办事处(镇人民政府)报告,旗、县、区房管局在接到物业服务企业报告后7个工作日内,应当会同街道办事处(镇人民政府)到物业项目地听取业主、物业服务企业的意见,并做好相应服务的协调沟通工作;同时,旗、县、区房管局和街道办事处(镇人民政府)应依法按规定积极组织、筹备、召开业主大会。(来自:www.pmceo.com)
第十条 物业服务企业未按照本办法的规定执行、擅自退出物业服务项目的,一律予以降级或注销企业资质;给业主造成损失的,还应承担相应的法律责任。
第十一条物业服务企业退出物业服务项目,不及时移交有关资料的按国务院《物业管理条例》第五十九条规定:由旗、县、区房管局责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。
第十二条 本办法自发布之日起施行。
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