关于印发《乌鲁木齐市物业服务企业诚信档案管理办法(试行)》的通知
乌房管〔20**〕155号
市物业监督管理办公室、各区(县)物业监督管理办公室、市物业管理协会、各物业服务企业：
为完善我市物业服务行业诚信体系建设，规范物业服务企业经营服务行为，加强物业行业管理，促进我市物业行业健康发展，根据《物业管理条例》和《物业服务企业资质管理办法》等相关规定，我局制定了《乌鲁木齐市物业服务企业诚信档案管理办法(试行)》，现印发给你们，请认真贯彻执行。
乌鲁木齐市住房保障和房产管理局
20**年8月26日
乌鲁木齐市物业服务企业诚信档案管理办法(试行)
第一章总则
第一条为规范物业服务企业经营服务行为，构建我市物业服务行业诚信体系，促进物业服务行业健康有序发展，维护广大业主合法权益，根据《物业管理企业资质管理办法》(建设部令164号)等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市行政区域内从事物业管理活动的物业服务企业有关诚信信息的采集、认定、记录、公布，诚信等级评定和管理适用本办法。
第三条本办法所称诚信档案，是指由房产行政主管部门建立，反映和评价物业服务企业及主要经营管理人员基本情况、业绩信息和警示信息的档案资料。
本办法所称物业服务企业，是指依法取得物业服务企业资质且在本市行政区域内从事物业服务活动的企业。
第四条物业服务企业诚信档案的建立和管理，应当遵循公开、公平、公正的原则，实行政府主导、社会参与、统一标准、权威发布、信息共享的运作模式。
第五条乌鲁木齐市住房保障和房产管理局负责本办法的组织实施，负责建立物业服务企业诚信信息综合评价体系，负责全市物业服务企业诚信等级评定及诚信档案的管理工作，负责诚信档案管理平台的日常管理、维护工作。
各区(县)物业监督管理办公室负责本行政区域内物业服务企业诚信信息的采集、确认、上报工作。
乌鲁木齐市物业管理协会(以下简称协会)负责建立新闻媒体联络互动机制，采集、确认媒体报道的相关诚信信息。
第二章诚信档案内容及诚信等级
第六条物业服务企业诚信档案包括以下内容：
(一)基本信息。物业服务企业在房产行政主管部门登记的企业基本情况、项目基本情况、专业人员情况、技术人员情况及资质等级核定等情况。
(二)业绩信息。物业服务企业或者法定代表人、总经理及项目负责人在从事物业服务活动中受到区(县)级以上政府及房产行政主管部门的奖励、表彰等情况。
(三)警示信息。物业服务企业在从事物业服务活动中违反相关法律、法规及政策规定或物业服务合同约定，被行政处罚、行业通报、媒体曝光或者房产行政主管部门认定应该记录的不良行为等情况。
第七条物业服务企业诚信等级由高到低划分为优秀、良好、合格、基本合格、不合格五个等级。
第八条诚信等级评定基本分为100分，实行加减分制。
物业服务企业诚信得分在100分(含100分)以上的为优秀;诚信得分在85分(含85分)以上的为良好;诚信得分在70分(含70分)以上的为合格;诚信得分在60分(含60分)以上的为基本合格，诚信得分在60分以下的为不合格。
具体评分办法详见《乌鲁木齐市物业服务企业诚信等级评定评分细则》。
第九条物业服务企业在本年度内有下列情形之一的，企业诚信等级评定为不合格：
(一)聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的;
(二)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的;
(三)挪用专项维修资金的;
(四)擅自改变物业管理用房用途的;
(五)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
(六)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;
(七)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;
(八)物业服务合同终止时，不按照规定移交物业管理用房和有关资料的;
(九)与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的;
(十)在物业服务合同有效期内擅自退出物业服务项目;
(十一)超越资质等级承接物业管理业务的;
(十二)出租、出借、转让资质证书的;
(十三)在本年度内发生重大责任事故的;
(十四)因物业服务企业责任引发重大群体或越级*事件，影响社会稳定和正常社会秩序，造成恶劣影响;
(十五)因违反相关法律、法规及政策规定，一年内被房产行政主管部门或其他行政管理部门通报批评3次以上;
(十六)经房产行政主管部门认定的其他严重不良行为。
第三章诚信信息的采集、公布及等级评定
第十条诚信信息采集是指对物业服务企业诚信信息进行收集、记录、分类和储存，形成反映企业诚信档案的活动。诚信信息的采集应当坚持客观、准确、公正、及时和谁提供谁负责的原则。
诚信信息采集渠道包括：物业服务企业自行申报，区(县)物业监督管理办公室、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会、相关行政管理部门提供，新闻媒体报道等。
(一)基本信息：由物业服务企业自行申报(登录“新疆建设信用信息管理系统”)，每季度追加和更新一次。各物业服务企业应当在每季度第一个月的前15日内向市房产行政主管部门报送上季度的基本信息，并对信息的真实性、合法性和有效性负责。
(二)业绩信息：由物业服务企业自行申报。物业服务企业应当自业绩信息生成3个月内向企业注册地区(县)物业监督管理办公室提供业绩证明材料，办理信息申报手续。
(三)警示信息：由各区(县)物业监督管理办公室负责采集。其中物业服务企业或法定代表人、总经理的警示信息由企业注册地区(县)物业监督管理办公室负责;管理项目或项目负责人的警示信息由项目所在地区(县)物业监督管理办公室负责。各区(县)物业监督管理办公室应联合辖区街道办事处、各行政管理部门建立警示信息采集机制，结合投诉纠纷处理、日常检查等工作方式，及时采集、汇总物业服务企业警示信息。
第十一条各区(县)物业监督管理办公室对本月辖区内物业服务企业业绩信息、警示信息确认后，于下月5日前汇总上报乌鲁木齐市住房保障和房产管理局。
第十二条协会应建立与新闻媒体的联络机制，设立媒体曝光平台，采集、确认各新闻媒体报道的物业服务企业诚信，并于每月5日前汇总上报乌鲁木齐市住房保障和房产管理局。
第十三条乌鲁木齐市住房保障和房产管理局对每季度物业服务企业诚信信息进行汇总、认定，并通过乌鲁木齐市住房保障和房产管理局网站向社会公布。
第十四条乌鲁木齐市住房保障和房产管理局于每年年初依据《乌鲁木齐市物业服务企业诚信等级评定评分细则》，对上年度物业服务企业诚信情况进行汇总打分，评定物业服务企业诚信等级，并在乌鲁木齐市住房保障和房产管理局网站公示企业诚信等级暂定结果，公示十五日后，最终确定物业服务企业年度诚信等级。
第十五条物业服务企业诚信信息的录入和变更，应当以已具备法律效力的文书或者其他有效证明文件为依据。任何单位和个人未依照权限、程序，不得擅自修改、增删诚信信息。
第四章诚信档案的使用和监管
第十六条乌鲁木齐市住房保障和房产管理局负责建设全市物业服务企业诚信档案管理平台，记载物业服务企业诚信信息和诚信等级情况，并通过乌鲁木齐市住房保障和房产管理局网站向社会公布，提供社会查询和网上投诉服务，接受社会监督。
第十七条物业服务企业诚信等级评定结果作为物业服务企业资质核定、创先评优、招标投标、日常监管等工作的重要依据。
第十八条建立守信激励和失信惩戒机制。
(一)优秀企业：优先晋升资质等级;创先评优时在同等条件下优先考虑;在日常监督检查时不作重点监管。
(二)良好企业：可正常开展经营服务活动，不作重点监管。
(三)合格企业：可正常开展经营服务活动，加强监管。
(四)基本合格企业：作重点监管，资质审核时做重点审查，不得参与行业各类创先评优活动;下一年度诚信等级评定不予评为优秀、良好;限制参与招投标;对其存在的问题责令限期整改，整改合格的，晋升诚信等级;对拒不整改或者整改不合格的，降为不合格企业。
(五)不合格企业：作重点监管，组织企业主要负责人及项目经理进行相关法规和信用知识培训，对其存在的问题责令限期整改，整改合格的可晋升为基本合格企业;对拒不整改或者整改不合格的，依据《物业服务企业资质管理办法》(建设部令第164号)有关规定，资质审批部门对物业服务企业资质不予批准。
第十九条公开招标选聘物业服务企业的，同等条件下，上年度诚信等级评定较高的投标企业享有优先权。
第二十条任何单位和个人均可在相关网站，按照诚信查询的有关规定，查询物业服务企业诚信情况。
单位或个人对物业服务企业诚信内容有异议的，可以向乌鲁木齐市住房保障和房产管理局提出异议申请，并提供具有法律效力的证据材料。
乌鲁木齐市住房保障和房产管理局在接到异议申请后，应及时组织核查和反馈。经核查，异议信息属诚信信息处理过程中造成的，应当立即更正;属诚信信息提供单位引起的，应当立即通知相关提供单位核查并做出解答，诚信信息提供单位应当在接到核查通知的15个工作日内做出书面答复，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局根据答复情况及时处理，并书面反馈申请人。
第二十一条物业服务企业诚信信息记录期限按照下列规定设定：
(一)基本信息，记录期限至该物业服务企业资质有效期结束。
(二)业绩信息，记录期限为该物业服务企业或者个人受到的奖励、表彰的有效期结束;没有明确期限的，记录期限为三年。
(三)警示信息，具有法定有效期的，记录期限至有效期结束;没有明确期限的，记录期限为三年。
第五章附则
第二十二条各级房产行政主管部门工作人员应当认真履行职责，不得徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权。
第二十三条市房产行政主管部门可根据实际情况对诚信的具体项目、范围和诚信等级评定标准进行调整。
第二十四条本办法自发布之日起施行。
附：《乌鲁木齐市物业服务企业诚信等级评定评分细则》
乌鲁木齐市物业服务企业诚信等级评定评分细则
第一条根据《乌鲁木齐市物业服务企业诚信档案管理
办法(试行)》，制定本评分细则。
第二条物业服务企业诚信等级评定实行加减分制，基准分为100分，按照企业诚信得分由高到低划分为优秀、良好、合格、基本合格、不合格五个等级。
具体诚信等级按照下列标准确定：
(一)优秀物业服务企业，诚信得分在100分(含100分)以上;
二)良好物业服务企业，诚信得分在85分(含85分)以上;
(三)合格物业服务企业，诚信得分在70分(含70分)以上;
(四)基本合格物业服务企业，诚信得分在60分(含60分)以上;
(五)不合格物业服务企业，诚信得分在60分以下。
第三条评定加分项目及分值：
(一)资质等级加分：一级资质物业服务企业加5分，二级资质物业服务企业加3分。
(二)物业服务企业在当年获得国家、省(自治区、直辖市)、市、区(县)房产行政主管部门表彰的，分别加5分、4分、3分、2分。
(三)物业服务项目在当年获得国家、自治区、市级房产行政主管部门表彰的，分别加4分、3分、2分。
(四)物业服务企业项目经理工作突出，在当年获得市级房产行政主管部门表彰的，加2分。
(五)自觉遵守行业自律公约，积极参加政府各部门和协会开展的各项活动，并且贡献突出，酌情加2～5分。
以上加分项目累计不得超过20分，超过20分按照20分计。
第四条评定减分项目及分值：物业服务企业存在以下行为的，每发生一次扣减相应的分值。
(一)物业管理服务行为：
1、物业服务合同终止时，以各种理由拒不配合交接、拒绝撤出物业服务项目;(-10分)
2、在物业管理区域内，未依约履行公共秩序维护义务，导致治安事故频发;(-10分)
3、承接物业项目时，未按规定办理承接查验手续并备案;(-6分)
4、违反委托人意愿或物业服务合同约定，强制提供其他服务;(-6分)
5、未按物业服务合同约定的内容和标准提供服务，业主投诉或主管部门检查后拒不整改解决;(-6分)
6、未按物业服务合同约定的内容和标准提供服务，业主投诉或主管部门检查后未按要求进行整改的;(-5分)
7、未按物业服务合同约定的内容和标准提供服务，业主投诉或主管部门检查后整改不到位的;(-3分)
8、未建立物业服务应急预案或虽建立预案但未进行定期演练和落实;或发生事件后，未做好应急处置工作、未及时报告相关部门;(-6分)
9、因物业服务企业原因，导致物业共用部位损害严重或者共用设施设备停止运行24小时以上;(-6分)
10、未按规定建立、保存在物业服务活动中形成的与业主利益相关的档案资料;(-6分)
11、未按要求在物业管理区域公开物业服务事项、服务流程、服务电话等;(-3分)
12、政府各级行政管理部门日常监管中发现企业未按物业服务合同约定的内容和标准提供服务;(-3分)
13、在同一物业服务区域内，一年中被业主投诉2次或对同一事项重复投诉3次，经查证属实。(-3分)
(二)物业服务收费行为：
1、通过停(限)水、电、暖、气等方式催交有关费用;(-10分)
2、违反规定设立不正当收费项目、扩大收费范围、提高收费标准、重复收费;(-6分)
3、未按规定实施物业服务收费明码标价。(-3分)
(三)物业项目招投标行为：
1、投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标;(-10分)
2、存在故意触犯招标文件规定等行为，扰乱正常招投标秩序;(-10分)
3、未依法通过招投标方式接管物业管理项目或者未经批准擅自采用协议方式接管物业管理项目。(-6分)
(四)物业资质管理行为：
1、不按规定及时办理资质变更、换证手续;(-6分)
2、不按规定进行资质年度核查。(-6分)
(五)其他行为：
1、在诚信申报中弄虚作假;(-10分)
2、在办理相关业务过程中弄虚作假或隐瞒真实情况，造成严重后果或恶劣影响;(-10分)
3、未按规定及时办理物业服务合同备案等手续;(-6分)
4、无正当理由拒不配合房产行政主管部门或其他行政管理部门开展检查、调查等工作;(-6分)
5、每季度未按规定及时报送信用档案信息;(-10分)
6、未按规定及时报送年度统计报表;(-10分)
7、未按规定报送房产行政主管部门要求报送的相关资料。(-10分)
8、物业服务不良行为被新闻媒体曝光且查证属实，对社会和行业造成不良影响的;(-10分)
9、其他违反法律、法规及政策规定或扰乱物业服务市场秩序的不良行为，经查证属实的。(-5分)
第五条同一行为受到重复奖励或处罚的，加减分按照最高分计算，不重复加减分。
第六条对物业服务企业拒不改正其不良经营行为的，实行累积加倍扣分。
篇2：乌鲁木齐市物业服务企业退出物业服务项目管理办法（2013试行）
关于印发《乌鲁木齐市物业服务企业退出物业服务项目管理办法(试行)》的通知
乌房管函〔20**〕307号
乌鲁木齐市物业监管办、各区(县)物业管理部门、市物业管理协会、各物业服务企业：
为进一步规范我市物业服务项目的有序进入和退出行为，维护当事人的合法权益，做好项目管理的衔接工作，保持业主正常生活秩序，我们在充分调研和广泛征求意见的基础上制订了《乌鲁木齐市物业服务企业退出物业服务项目管理办法(试行)》，现将该办法印发给你们，请认真贯彻执行。
乌鲁木齐市住房保障和房产管理局
20**年7月25日
乌鲁木齐市物业服务企业退出物业服务项目管理试行办法(20**)
第一条为加强物业服务企业退出项目管理，规范物业服务企业退出行为，维护当事人的合法权益，保持物业管理活动的正常秩序，根据国家有关法律、法规和《乌鲁木齐市物业管理条例》，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市行政区域内因物业服务合同期满终止，或者依据法律规定和物业服务合同约定提前解除合同，物业服务企业退出物业项目服务管理活动，适用本办法。
第三条退出物业服务项目管理应当本着维护社会稳定、保证业主基本生活秩序、依法有序、平稳过渡的原则进行。
第四条市房产行政主管部门负责全市物业服务项目退出的指导和监督。
区(县)房产行政主管部门负责本行政区域内物业服务项目退出的管理工作，协调处理退出过程中出现的有关问题。
第五条业主大会和业主委员会应当从保持物业服务项目管理的稳定性和长远利益出发，依法有序地做出解聘、选聘物业服务企业的决定，保证业主的正常生活秩序。
物业服务企业应当坚持诚信守法的原则，严格履行退出物业项目服务管理程序和相应职责，解决好物业服务项目管理遗留问题，做好新老物业服务项目管理的衔接工作，保持物业服务项目管理的连续性。
开发建设单位应当维护购房人的合法权益，兑现售房承诺，妥善解决物业服务项目建设遗留问题，为物业服务项目管理的顺利开展提供保障。
第六条前期物业服务合同期满终止，业主大会和业主委员会尚未成立，物业服务企业退出物业服务项目管理的，适用下列程序：
(一)建设单位或物业服务企业不再续约的，合同当事人一方应当在前期物业服务合同届满三个月前，向对方提出不再续约的意见。建设单位应当按照《乌鲁木齐市物业管理条例》及前期物业管理招标投标有关规定，选聘具有相应资质等级的物业服务企业。
(二)物业服务企业应当将不再续约原因、退出时间等以书面形式报送物业服务项目所在区(县)物业监管办、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会备案，并填写《物业服务企业退出服务项目管理情况登记表》。
(三)建设单位应当在新选聘的物业服务企业确定后10日内，将新选聘物业服务企业及相关情况书面函告业主，并抄报物业所在区(县)物业监管办、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会备案。
(四)建设单位未及时重新选聘物业服务企业，物业服务企业应当及时向所在区(县)物业监管部门、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会书面报告。区(县)物业监管办应当会同街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会督促建设单位及时选聘物业服务企业。同时可由社区居委会在街道办事处、乡镇人民政府的指导下，代行业主委员会职责，并组织召开业主大会，选聘新的物业服务企业。
第七条前期物业服务合同期满终止且业主大会、业主委员会已成立或物业服务合同期满终止，物业服务企业退出物业服务项目管理的，适用下列程序：
(一)业主大会或物业服务企业不再续约的，合同当事人一方应当在前期物业服务合同或物业服务合同期限届满三个月前，向对方提出不再续约的意见。业主大会应当按照《乌鲁木齐市物业管理条例》和《管理规约》等有关规定，及时另行选聘具有相应资质等级的物业服务企业。
(二)物业服务企业应当将未续约原因、退出时间等以书面形式报送项目所在区(县)物业监管办和街道办事处(乡镇人民政府)备案，并填写《物业服务企业退出服务项目管理情况登记表》。
(三)业主委员会按照规定的程序和要求重新选聘物业服务企业后的10日内，应当在本物业服务区域内公告，并报物业所在区(县)物业监管办和街道办事处(乡镇人民政府)备案。
(四)业主大会未及时履行选聘物业服务企业责任，也未决定实施自行管理的，原物业服务企业应当及时向所在区(县)物业监管办和街道办事处(乡镇人民政府)书面报告。区(县)物业监管办应当会同街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会督促业主大会及时选聘物业服务企业。同时可由社区居委会在街道办事处、乡镇人民政府的指导下，代行业主委员会职责，及时组织召开业主大会，选聘新的物业服务企业。
第八条物业服务合同当事人提前解除合同，物业服务企业退出物业服务项目管理的，适用下列程序：
(一)前期物业服务期间，合同当事人一方要求提前解除物业服务合同的，应于拟解除合同三个月前书面告知对方。
建设单位应当按照《乌鲁木齐市物业管理条例》及物业招标投标有关规定，及时另行选聘具有相应资质等级的物业服务企业。同时,建设单位、物业服务企业和区(县)物业监管办应分别履行本办法第六条(二)至(四)项相关规定。
(二)物业服务期间，业主或业主委员会提议要求提前解除合同的，按照《乌鲁木齐市物业管理条例》的有关规定，于拟解除物业服务合同3个月前组织召开业主大会。经征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主大会做出解聘物业服务企业决定的，业主委员会应当在业主大会作出决定后3日内书面通知物业服务企业，但管理规约、业主大会议事规则或合同另有约定的从其约定。
业主大会应当按照《乌鲁木齐市物业管理条例》和本物业项目《管理规约》等有关规定，及时另行选聘具有相应资质等级的物业服务企业。业主委员会应当将提前解除合同的原因、退出时间等以书面形式报送物业服务项目所在区(县)物业监管办和街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会备案。同时，物业服务企业应填写《物业服务企业退出服务项目管理情况登记表》。
未经业主大会通过提前解聘物业服务企业的，业主委员会及其成员不得擅自作出提前解聘物业服务企业的决定。
(三)物业服务期间，物业服务企业要求提前解除物业服务合同的，应当在拟解除物业服务合同3个月前，将解约原因、退出时间以书面形式告知业主委员会，就相关事项进行协商，同时以书面形式在物业管理区域内公示不少于15日。
物业服务企业应当将解约原因、退出时间以书面形式报送项目所在区(县)物业监管办和街道办事处(乡镇人民政府)备案，并填写《物业服务企业退出项目服务管理情况登记表》，书面告知社区居民委员会。业主委员会应当启动选聘物业服务企业的程序。
(四)当事人一方对提前解除物业服务合同行为
有争议的，双方应依据《中华人民共和国合同法》的规定及物业服务合同的约定协商解决。如协商不成，可申请物业服务项目所在区(县)物业监管办、街道办事处(乡镇人民政府)调解，也可以按合同约定申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。
第九条物业服务企业应当在前期物业服务合同或物业服务合同期满终止或解除之日前继续按照合同的约定提供物业服务，积极协助建设单位或业主大会做好物业项目管理相关工作。业主应当按时交纳物业管理服务费至合同期满终止或解除退出之日。
第十条在前期物业服务合同或物业服务合同期满终止或提前解除之日前，物业服务企业应当将预收、代收的物业服务费等相关费用的结余款项公示并退还给业主或根据业主大会的意见转交给新聘用物业服务企业;原欠缴的物业服务费，业主应当按照物业服务合同的约定及时补缴，业主委员会应当督促其限期交纳，物业服务企业也可依法追缴。
第十一条物业服务企业应当按照《物业承接查验办法》(建房〔20**〕165号)的规定，在物业服务项目移交前15日，与物业服务合同委托方、新选聘的物业服务企业签订物业承接查验协议，移交物业的共用部位、共用设施设备及相关场地、物业服务用房等，并移交相关资料。
物业服务企业在服务过程中，为了便于管理和服务广大业主，购置、更新、改造、安装的设施、设备等，有约定的从其约定，无约定的属全体业主共同所有。
第十二条新选聘的物业服务企业接管物业时，应当按照《物业承接查验办法》的规定与物业服务合同委托方、原物业服务企业共同对物业共用部位、共用设施设备和物业服务用房等进行查验。
查验时应当制作物业查验记录。查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由查验人签字。对查验中发现的问题，应详细记录，双方应当以书面形式明确有关问题的解决办法。
经查验符合要求的，应在10日内办理有关交接手续，原物业服务企业与物业服务合同委托方及其新选聘的物业服务企业签订《物业服务管理交接验收协议》。
第十三条物业服务合同的权利义务终止后，原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费为由拒绝办理交接手续。原物业服务企业拒不退出物业管理区域的，业主可拒付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费;新选聘的物业服务企业和物业服务合同委托方应通过司法途径要求原物业服务企业退出物业服务区域、办理交接手续。
第十四条物业服务合同期满终止，业主大会未作出续聘或自行管理决定，也未依法及时选聘新的物业服务企业的，应当按照下列程序做好衔接工作：
(一)在物业服务合同期满终止30日前，业主大会未作出续聘或自行管理决定，也未依法及时选聘新的物业服务企业的，物业服务企业应当向物业项目所在区(县)物业监管办和街道办事处(乡镇人民政府)报告。
(二)区(县)物业监管办接到物业服务企业报告后7个工作日内，应当会同街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会到物业项目所在地听取业主、业主委员会和物业服务企业的意见，并就继续做好物业服务进行沟通协调工作。
(三)区(县)物业监管办应当会同街道办事处(乡镇人民政府)，积极协助业主大会依法选聘新的物业服务企业，并主动提供相关信息，协助其做好选聘物业服务企业工作，指导业主大会与新选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》。
第十五条物业服务企业不履行合同约定、不按规定程序退出及未按规定办理物业项目退出备案的，应记入企业诚信档案，作为不良行为记录向社会公布。给业主造成损失的，应承担相应的法律责任，并按《物业管理条例》(国务院令第504号)、《物业管理企业资质管理办法》(建设部令第164号)和《乌鲁木齐市物业管理条例》等相关的规定进行处理。
第十六条业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规的，物业所在区(县)房产管理部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。导致物业服务企业受损失的，由全体业主承担相应的法律责任。
第十七条本办法自发布之日起施行。
附：乌鲁木齐市物业服务企业退出服务项目管理情况登记表(略)
篇3：哈密市支持物业服务企业发展若干意见（2015年）
哈市委办发〔20**〕88号
各乡(镇)党委、政府，街道党工委、办事处，市直各单位：
《哈密市支持物业服务企业发展若干意见》已经市党政班子联席会议研究同意，现印发给你们，请认真组织实施。
*哈密市委办公室
哈密市人民政府办公室
20**年10月15日
哈密市支持物业服务企业发展若干意见
为进一步加强物业管理和扶持物业服务业，加快物业服务企业发展，结合哈密市实际，特制定本意见：
一、制定并落实对物业服务业的扶持政策
(一)制定财政扶持政策
建立老旧小区物业服务费财政补贴制度。市政府每年列入财政预算300万元作为物业管理奖补资金，主要对在老旧住宅小区从事物业服务的，由街道办事处(社区)指导，经业主组织自行开展简易物业服务或业主选聘专业物业公司进行管理的群众较为满意物业服务企业，市政府以以奖代补的形式给予一定资金补助;市政府鼓励、支持物业公司或业主委员会接管老旧住宅小区开展物业服务;老旧小区共用部位经营所得收益的，原则上用于老旧住宅共用部位和共用设施维修，以及补充物业服务费用不足。物业服务企业服务期限未满撤离小区的，追缴补贴经费，追究违约责任并依据相关法律法规予以处罚。
市政府将进一步严格落实住宅小区配套公建设施，特别是对小区物业管理用房等设施建设及交付使用。由市规划局牵头，住建、房产等相关部门配合，加大对房地产开发项目建设中配套公建设施建设督查，使住宅小区配套公建设施能够与住宅同步设计、同步建设、同步交付使用。
(二)继续实施老旧小区改造
老旧小区改造是哈密市民生重点工程之一，市政府将有计划、有步骤的逐年对哈密市所辖老旧住宅小区进行改造。通过加装小区门禁系统等公共服务设施，改善老旧小区居住环境，在改造完成后实施专业化的物业服务及管理，不断提高住宅小区的生活质量和水平。
(三)建立物业服务费定期调整指导价制度
市发改委应根据最低工资标准的上调幅度定期对老旧住宅小区、多层住宅物业服务收费标准作相应调整，改善目前物业服务企业亏损经营、恶性循环的现象。同时，在审批物业收费备案前，要征求街道社区意见。市发改委价格主管部门应加强物业服务收费的监管，监督和指导物业服务项目按质定价，加大对违法违规收费行为的查处力度。
(四)大力培育扶持物业服务品牌企业
1、鼓励规模较大的房地产开发企业成立物业服务企业，并给与大力扶持。在承接新建小区物业管理时，房地产开发企业应按物业服务企业管理的面积给予资金补贴;鼓励房地产开发企业在新开发的、有经营性用房的小区预留一定面积的经营性房屋，交由管理小区的物业服务企业经营，所得受益用于弥补物业服务费的不足，提升物业服务企业品质。
2、开展优秀物业服务企业表彰活动。培育扶持物业服务品牌企业，制定优秀物业企业评定办法。从20**年起开展优秀物业服务企业评选活动，在市财政预算中安排专项资金，在对物业企业进行综合考核的基础上，对获得优秀的物业服务企业进行奖励。
3、引导物业服务企业实施品牌战略，鼓励、支持物业企业做大做强。积极开展物业管理示范项目评选活动，建立示范点。通过召开物业服务工作现场会，树立物业服务典型，以点带面，全面提升全市物业管理水平，形成物业服务管理的良性循环。对所服务项目获 “市级物业管理优秀小区”、“自治区级物业管理示范小区”、“国家级物业管理示范小区”称号的物业服务企业，市财政分别给予5-10万元奖励。
二、全面提升物业管理水平
(一)加强物业服务行业监管
市房产行政主管部门应加强对全市物业服务行业的监管，健全市场准入、退出机制;加强区域外物业服务企业进入备案管理，推行物业管理招投标体制，切实规范物业服务市场秩序;制定物业服务管理考核标准和实施细则，完善物业服务企业信用体系，将物业服务企业信用记录与资质晋升、招投标、政府补贴等挂钩;推行小区经理岗前培训和继续教育制度，建立物业小区经理持证上岗制度，全面提高物业服务从业人员职业素质;落实物业住宅小区财务公示制度，提高物业服务企业经营透明度。
(二)加强对物业企业年度目标的考核
由各街道办事处牵头每年组织相关部门对辖区物业公司进行具体考核工作，建立优胜劣汰体制，对年终
考核优秀的企业予以奖励，对考核不达标、只收费不服务或少服务、业主投诉多、物业服务质量较差的企业列入信誉档案黑名单，并根据相关法律法规予以处罚，将考核结果与资质审核、等级收费相结合。对情节严重的物业服务企业，将建议上级主管部门吊销其营业服务资质。
(三)着力解决物业小区服务突出问题
1、加强物业小区治安、环境卫生管理。物业服务企业应按照合同约定做好物业小区内公共秩序维护、环境卫生管理等工作;市公安部门应加强小区安全防范工作指导，督促物业服务企业落实人防、物防、技防措施，减少偷盗发案率;加大对房屋租赁、无证养犬等行为的查处力度。市工商部门应加强对小区内违法经营现象的监管，对未能提供合法有效经营场所证明的，未经规划部门许可擅自改变用途的，不予核发营业执照，并会同相关部门取缔物业小区内无证经营行为;对小区内的违法广告，物业公司应做好登记协调处理，无法消除影响的，由物业公司及时移交市城建管理监察部门依法查处。
2、加强物业小区房屋装修管理。物业服务企业应切实做好房屋装修备案、日常巡查等工作，将房屋装修的禁止行为和注意事项书面告知房屋所有人、使用人;对发现可能存在违法装修情形的，要立即进行劝阻，劝阻无效的，要及时报告房屋安全管理等职能部门。市城建管理监、规划等部门应加大对违法搭建、破墙开店、开挖室内墙体等违法违规行为的查处力度，在接到投诉举报后应及时查处。
3、加强物业小区停车管理。依据自治区发改委、住房和城乡建设厅《关于印发新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法的通知》(新发改法规〔20**〕3088号)及《关于对哈密市住宅小区收取机动车场地占用费实行政府指导价的通知》(哈市发改价格〔20**〕2 号)规定，由市发改委牵头，市房产局配合，积极推行物业小区停车收费管理。物业服务企业应切实做好物业小区内车辆停放秩序的维护工作，引导业主有序停车。物业服务企业、业主委员会要合理划分停车位，制定物业管理区域内的行车路线。对于小区内破坏消防设施、占用消防通道、乱停车等违法违规行为，及恶意堵塞进出通道的车辆，在物业服务企业劝阻无效后，由市公安(交警、消防)部门应及时介入处理，依法强制拖离。
4、建立物业服务纠纷调解机制。建立市、街道办事处、社区居委会物业服务投诉和纠纷调解组织体系，提高物业服务纠纷化解成功率，保护业主和物业服务企业的合法权益，促进社区和谐稳定。
5、加强物业服务费正常收取力度。物业服务企业要严格履行合同约定，加强物业服务管理，提升物业服务质量，在业主委员会或社区认定的基础上，对经物业公司多次催缴仍拒缴物业服务费的，由社区协调通过法律途径进行催缴，对无正当理由长期拖欠不交物业费的党政机关、事业单位的工作人员，取消个人的年度精神文明和平安建设奖。同时，物业公司要通过每年召开征求意见会、满意度测评等方式，广泛听取业主的建议和意见，不断提高服务水平和质量，以良好服务赢得业主认可。
6、加强业委会自治管理。各街道办事处和社区居委会应组织、指导住宅小区成立业委会;业委会应依法履行职责，接受所在街道办事处和社区居委会的监督和指导;各辖区街道办事处和社区居委会督促和协助物业服务企业履行约定，协调处理业主和物业服务企业之间的矛盾和纠纷;是房产部门要加强对业委会的对口业务指导和培训，不断提高业委会自我管理和自治能力。
(四)强化属地物业管理职责
1、市政府要把物业管理作为社会建设的重要内容，加强对物业管理工作的领导和综合协调，落实物业管理补贴(奖励)经费，物业管理工作纳入对各街道办事处的年度目标考核。
2、各街道办事处负责对辖区内物业管理工作的统筹协调，由市房产部门和辖区各街道办事处共同指导业主大会、业委会的成立和换届，规范业委会运作，各街道办事处协调社区居委会、业委会和物业服务企业之间的关系;参与辖区内前期物业管理招投标工作，负责小区物业服务企业退出监管工作;指导社区居委会和业委会正确使用房屋专项维修资金;对辖区内的物业服务企业进行日常考核，并督促有关问题的整改。
3、社区居委会负责辖区小区物业服务的日常指导工作，及时了解业主需求，参与物业服务企业的日常考核，指导业委会依法开展业主自治工作，监督物业服务企业履行合同约定。业委会成立前，由社区居委会组织小区业主代表(或楼栋长)代行临时业委会职责。
4、进一步加强社区居委会、业委会、物业服务企业三方联动，形成工作合力。建立由社区居委会牵头，业委会、物业服务企业共同参与的物业小区联席会议制度，定期不定期通报有关情况，共同商议解决小区物业管理服务中遇到的疑难问题。
三、其他规定
哈密市各乡(镇)、村住宅小区物业管理工作参照上述意见执行。
篇4：兰州市物业服务企业量化考核办法(2014年)
兰州市物业管理办公室关于印发《兰州市物业服务企业量化考核办法》的通知
兰州市住房保障和房地产管理局
各区（县）、街道物业主管部门：
为了规范物业管理活动行为，维护业主和物业企业的合法权益，营造健康有序的物业管理市场环境，推动物业管理行业健康发展，加大对物业企业的监管和考核力度，现将《兰州市物业服务企业量化考核办法》印发给你们，请认真抓好落实。
兰州市物业管理办公室
20**年7月1日
为了营造健康有序的物业管理市场环境，维护业主和物业企业的合法权益，推动物业管理行业健康发展，建立物业企业量化考核机制，特制定本办法。
一、考核标准（总分12分）
1、对行业主管部门、价格主管部门、行业协会、街道社区下发通知未按规定时限落实的，每次扣2分；未按行业主管部门下达的整改通知书进行限期整改的，每次扣6分。
2、违反物业管理相关法律、法规、规范性文件规定的，每次扣4分；违反物业管理行业习惯做法，侵害业主利益的，每次扣2分。
3、在未向行业主管部门提出申请，并完善物业管理权更迭工作程序的情况下，突然停止物业管理服务工作，造成业主群体性事件的，每次扣8分。
4、经行业主管部门或行业协会调查确认，采取围标、串标、低成本报价等方式恶意竞争的，每次扣4分；与业主委员会串通，恶意解聘原物业企业的，每次扣6分。
5、经行业主管部门调查确认，为业主有效投诉的。其中：服务质量不达标的，每次扣2分，业主的合理诉求不落实的，扣2分，服务态度恶劣（打骂业主等过激行为）的，每次扣6分；未经业主大会业主委员会同意，侵占物业共用部位共用设施设备经营获益的，每次扣2分。
6、经行业主管部门调查确认，管理服务工作不到位的。其中：对物业共用部位共用设施设备维修不及时、不作为，造成长时间停水、停电、停暖、停梯、屋面漏水等，影响业主正常生活的，每次扣2分；对业主违章装修监管不力，造成危及建筑物结构安全的，每次扣4分，对装修中沙子水泥等建筑材料供应商管理不善，强买强卖，欺行霸市的，每次扣4分。
二、考核办法
1、对累计扣分达到4分的，行业主管部门将对企业法人或总经理进行为期3天的集中培训。
2、对累计扣分达到6分的，除对企业法人或总经理进行为期3天的集中培训、行业通报批评外，同时列入县区行业主管部门重点监管对象，企业资质审核周期缩短为6个月。
3、对累计扣分达到8分的，除对企业法人或总经理进行为期3天的集中培训、行业“黄牌”警告外，同时列入市级行业主管部门重点监管对象，企业资质审核周期缩短为3个月，一年内不得参加行业评优、物业项目投标和晋升企业资质等级。
4、对累计扣分达到12分的，将给予吊销企业资质处理。
5、本办法由物业企业注册地或物业项目所在地区（县）、街道物业主管部门负责量化考核，经市级物业主管部门审核确认后，将通过政府网站、行业短信平台、协会网站、新闻媒体每月发布一次。
三、本办法自20**年7月1日起实施。
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